——浙江溫嶺法院利用案例解析房屋中介合同“跳單”糾紛

導(dǎo)讀

黨的二十大報告中關(guān)于“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的論述，為我國房地產(chǎn)的發(fā)展指明了方向。對于與之密切相關(guān)的房屋中介行業(yè)，也隨之被注入了新的生機(jī)和活力。現(xiàn)實(shí)生活中，人民群眾買房、租房的目的和要求日益豐富，房屋中介被“跳單”的現(xiàn)象也頻繁出現(xiàn)，司法裁判應(yīng)如何進(jìn)行規(guī)則引領(lǐng)？日前，浙江省溫嶺市人民法院篩選了部分房屋中介合同糾紛案件，以個案說法的形式進(jìn)行案例剖析，以期擴(kuò)大房屋中介合同糾紛案件的普法力度，推動房屋中介行業(yè)在健康的軌道上發(fā)展。

“跳單”行為一：接受服務(wù)后另找中介簽買賣合同

洪先生是一房屋中介，方先生是買家。因涉“跳單”，2022年11月，洪先生向溫嶺法院提起訴訟。

同年9月24日中午，方先生和洪先生通過微信約好去看某小區(qū)的房子。當(dāng)天下午1點(diǎn)30分，洪先生的同事和方先生在小區(qū)里碰頭，看了兩套面積為122平方米的房子。

其間，洪先生的同事拍了看房的視頻。當(dāng)天下午，雙方聊了聊兩套房子的單價問題。

三天后，方先生通過朋友直接找到了房東，簽訂了房屋買賣合同并辦理了房屋過戶手續(xù)。

洪先生認(rèn)為，他和同事帶著方先生去看房子，雙方已形成中介委托服務(wù)關(guān)系，對方的行為已構(gòu)成“跳單”，應(yīng)向其支付中介費(fèi)。中介費(fèi)按房屋實(shí)際成交總價的2%（每方中介費(fèi)均為房屋實(shí)際成交總價的1%）來計算。

方先生辯稱，洪先生一方確實(shí)帶他去看過房子，但房子并不是洪先生獨(dú)家在賣，其他中介也在賣。

“之前，我女朋友已通過其他中介看過這套房子，只是我不知道這事，所以又去看了房子?！狈较壬f，這套房子也是他通過中介向賣方購買的，已支付了中介費(fèi)，因此不需要向洪先生支付中介費(fèi)。

溫嶺法院經(jīng)審理查明，看房當(dāng)天下午，洪先生在微信中表示可以約房東談價格，方先生表示需要考慮。2022年9月27日，洪先生微信聯(lián)系方先生，方先生未回復(fù)。當(dāng)天，方先生已與賣家簽訂了買賣合同，約定房屋出售價款為137萬元。合同中載有另一家房屋中介公司。第二天，方先生回復(fù)洪先生：不好意思，暫時不買了。

庭審中，方先生確認(rèn)另一家房屋中介公司的經(jīng)辦人為羅女士，是其熟人，并申請羅女士出庭作證。

羅女士當(dāng)庭陳述，她收到方先生中介費(fèi)1.3萬元，因關(guān)系較好，退回了3000多元。

法官梳理了羅女士和賣家及方先生等人加微信的時間點(diǎn)。2022年9月27日下午，羅女士加了賣家微信；當(dāng)天晚上，羅女士加了方先生女友微信；2022年10月14日，方先生和羅女士加了微信。

綜合各種證據(jù)，溫嶺法院認(rèn)定方先生是在獲取了洪先生提供的房源信息之后，另行委托其他中介簽訂房屋買賣合同，其行為構(gòu)成了“跳單”，應(yīng)當(dāng)向洪先生支付報酬。至于報酬的數(shù)額，法院綜合案件實(shí)際情況，酌情確定為13700元。

法官說法

所謂“跳單”，是在中介人向委托人提供中介服務(wù)后，委托人利用中介人提供的服務(wù)甩開中介人私下與相對人訂立合同，或者另行委托其他中介人與相對人訂立合同。本案就屬于第二種情形。方先生在接受洪先生提供的看房、談價服務(wù)后，故意繞開洪先生，聯(lián)系其他中介人完成交易。洪先生可以依據(jù)民法典第九百六十五條規(guī)定向法院提起訴訟，請求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)并且根據(jù)合同中相關(guān)條款規(guī)定要求方先生承擔(dān)違約責(zé)任，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

即使在沒有約定的情形下，只要委托人利用了中介人提供的機(jī)會、信息和服務(wù)，中介人依然可以要求“跳單”的委托人支付中介報酬。

“跳單”行為二：買賣雙方跳過中介自行簽約

賣方王女士于2018年將名下的一處房屋通過中介公司掛牌出售。中介公司接受委托后，帶買方實(shí)地查看房屋。

2019年初，中介公司帶郭先生及其姑姑實(shí)地看房，并為促成房屋買賣合同成立，就價格等交易事項(xiàng)居中溝通協(xié)調(diào)。2019年4月3日，王女士和郭先生在未經(jīng)過中介公司的情況下，簽訂了房屋買賣合同，并完成了過戶手續(xù)。

中介公司得知簽約后，向雙方索要中介費(fèi)，但雙方均拒絕。中介公司只好提起訴訟，請求判令買賣雙方各支付中介報酬8800元。

王女士和郭先生均辯稱，雙方達(dá)成交易系雙方親朋好友努力的成果，與中介公司無關(guān)。

溫嶺法院經(jīng)審理查明，王女士所說的親朋好友為郭先生的姑姑，而在中介公司為其提供中介服務(wù)時，郭先生姑姑就參與其中，幫助郭先生出謀劃策。也就是說，在中介公司提供中介服務(wù)后，其并未通過第三方，仍系雙方自身就交易價格等事項(xiàng)進(jìn)行磋商。

在中介公司與郭先生姑姑的通話中，對方明確表示王女士與郭先生為逃避支付中介費(fèi)而私下達(dá)成交易。對此，法院予以認(rèn)定。

此外，郭先生在庭審中明確表示，其在與對方協(xié)商案涉房屋的交易價格時，中介費(fèi)也在其考慮范圍內(nèi)。在無須支付中介費(fèi)的情況下，才同意按照88萬余元的價格達(dá)成交易。因此，其與王女士之間最終達(dá)成交易，規(guī)避中介費(fèi)是其重要的考量因素。

買賣雙方辦理房產(chǎn)變更登記后，在面對原告的詢問時，雙方均隱瞞了案涉房屋真實(shí)的交易情況。因此，溫嶺法院認(rèn)定買賣雙方存在“跳單”行為。

考慮到后期房屋買賣合同的訂立、房產(chǎn)變更登記、辦理貸款等事項(xiàng)均由王女士和郭先生自行完成，法院酌情確定由買賣雙方各支付中介公司5000元的中介費(fèi)。

法官說法

買賣雙方為了不支付或者少支付中介費(fèi)，而跳過中介人私自簽訂買賣合同的行為，亦屬于“跳單”。中介人為促進(jìn)交易提供資源信息、撮合買賣雙方見面洽談等，可能花費(fèi)了大量的時間成本和經(jīng)濟(jì)成本，而買賣雙方“跳單”將其“架空”，會使中介人的付出得不到相應(yīng)的回報，既不利于社會誠信體系建設(shè)，也不利于中介行業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展。而作為房屋買賣當(dāng)事人，在接受中介服務(wù)的同時，既要維護(hù)自身合法權(quán)益，也應(yīng)充分尊重中介服務(wù)的成果。因而，根據(jù)民法典的規(guī)定，中介人有權(quán)要求買賣雙方支付報酬。本案中，法院的判決闡述了“堅持誠信為先，保障利益平衡”的司法理念，對當(dāng)事人不講誠信、違背契約精神的行為予以否定評價。

“跳單”行為三：另找中介公司簽訂租賃合同

2021年1月12日，金濤公司委托民泰公司為其即將成立的分公司尋找符合辦公條件的房源。

金濤公司的負(fù)責(zé)人和經(jīng)辦人看了民泰公司的業(yè)務(wù)員介紹的某大廈的三間房子，感到滿意，決定要承租下來。

民泰公司草擬了房屋租賃合同，發(fā)給了房東和金濤公司的經(jīng)辦人。

然而，金濤公司沒有與民泰公司簽訂中介合同，而是與另一家中介公司宏偉公司簽訂了案涉三套房屋的租賃合同和中介合同。合同中，除了租期起算日期和房租支付日期與民泰公司提供的合同樣本相差兩天外，其他條款基本一致。

民泰公司認(rèn)為金濤公司“跳單”，一紙訴狀將其和房東告上法庭，要求支付3萬元的中介費(fèi)。

金濤公司辯稱，其與民泰公司沒有簽訂中介合同，不應(yīng)該支付中介費(fèi)。

溫嶺法院審理后認(rèn)為，雖然民泰公司沒有跟金濤公司簽訂書面的中介合同，但兩家公司之間存在著事實(shí)上的中介合同關(guān)系，根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定，民泰公司可以請求金濤公司支付從事中介活動支出的必要費(fèi)用。

至于中介費(fèi)用，民泰公司在庭審中向法庭提交了微信聊天記錄、電話錄音、行車記錄儀視頻，用來證明雙方曾口頭約定按租房面積來計算中介費(fèi)。

法院根據(jù)相關(guān)證據(jù)，結(jié)合房屋的面積，酌定金濤公司應(yīng)支付租房中介費(fèi)2.7萬余元。

另外，法院還認(rèn)為，民泰公司提供的證據(jù)不足以證明其與房東之間設(shè)立了中介合同關(guān)系，因此，房東無須支付中介費(fèi)用。

金濤公司不服一審判決，主張不應(yīng)支付民泰公司的中介費(fèi)用，因而提起了上訴。

二審法院審理后認(rèn)為，金濤公司接受了民泰公司的中介服務(wù)。金濤公司、宏偉公司簽訂房屋租賃合同，與民泰公司向金濤公司提供的合同中的租金數(shù)額、免租期、租賃期限等主要條款基本一致，而且上述內(nèi)容是在民泰公司與宏偉公司簽訂合同前與民泰公司反復(fù)協(xié)商修改作出的。

金濤公司雖主張其在最終簽訂房屋租賃合同之前有自由選擇中介的權(quán)利，并選擇了與宏偉公司簽訂了中介合同，但該公司并沒有提供證據(jù)證明宏偉公司提供了何種中介服務(wù)。

因此，二審法院認(rèn)定，金濤公司與房東之間形成租賃合同關(guān)系實(shí)際上是利用了民泰公司提供的服務(wù)。金濤公司在接受并利用了該中介服務(wù)后，繞開了民泰公司而選擇報酬數(shù)額較低的宏偉公司與房東簽訂合同。金濤公司應(yīng)向民泰公司支付中介費(fèi)用。遂駁回上訴，維持原判。

法官說法

“跳單”行為不僅在房屋買賣中頻頻出現(xiàn)，而且于房屋租賃中也不可幸免。租房者在接受中介人提供的服務(wù)后，繞過其直接與房東或其他中介人訂立合同。對此，民法典新增了“跳單”違約的規(guī)定，首次將“跳單”行為上升到法律層面，不僅保護(hù)了中介人的合法權(quán)益，維護(hù)中介行業(yè)正常的經(jīng)營秩序，也對違背契約精神的行為進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)制。

另外，中介人未促成合同成立可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費(fèi)用。該費(fèi)用的計算應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧服務(wù)提供的程度，根據(jù)公平原則與誠信原則予以綜合考量。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第九百六十一條?中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

第九百六十二條?中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報告。

中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九百六十三條?中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報酬。

中介人促成合同成立的，中介活動的費(fèi)用，由中介人負(fù)擔(dān)。

第九百六十四條?中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費(fèi)用。

第九百六十五條?委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。

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