作者：財經(jīng)小法師

原創(chuàng)：財經(jīng)小鋤頭

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時隔7年安居客出征資本市場，姚勁波再次手撕貝殼。強勢推出愛房和巧房新業(yè)務線，安居客誓要與貝殼一較高下。房地產(chǎn)服務平臺“一超多強”格局真的要變天了嗎？

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一、安居客——中國最大的房地產(chǎn)在線營銷平臺

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盡管樓市政策不斷收緊，房地產(chǎn)營銷行業(yè)似乎欣欣向榮。4月8日，安居客向香港聯(lián)交所正式遞交上市申請，開啟港股上市之路。與此同時，不出所料，姚勁波又對貝殼重拳出擊了。4月10日，其在公開平臺舉報貝殼涉嫌壟斷，順勢宣布旗下安居客即將進入房產(chǎn)交易領(lǐng)域。58同城系與貝殼的恩怨糾葛再被擺上臺面，背后釋放出哪些信息？

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資料顯示，安居客于2007年成立，成立之初便扎根于線上房產(chǎn)垂直領(lǐng)域。2015年，58同城斥資2.6701億美元收購安居客，在城市差異化覆蓋以及房源發(fā)布方面，將58房產(chǎn)與安居客業(yè)務整合，為購房者、業(yè)主及租戶等個人用戶以及房產(chǎn)經(jīng)紀品牌、經(jīng)紀人及開發(fā)商等企業(yè)用戶提供服務。目前，58同城持股45.3%；姚勁波持股13.5%。倘若安居客上市成功，姚勁波及58同城顯然將成為最大贏家。

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房產(chǎn)服務平臺匯總了全面的房源，大量的個人用戶、經(jīng)紀品牌、經(jīng)紀人以及開發(fā)商，并在房產(chǎn)交易及經(jīng)紀服務中起著至關(guān)重要的作用。目前中國房產(chǎn)服務平臺主要提供三種服務，營銷服務、交易服務及其他增值服務。前者如安居客，后者如貝殼找房。

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根據(jù)艾瑞咨詢發(fā)布的報告，截止2020年12月31日，安居客平臺的平均移動月活躍用戶量總計為6.7億，覆蓋城市和縣城數(shù)量最多，為中國最大的在線房產(chǎn)平臺，在線上房地產(chǎn)營銷市場中份額占比高達67%。按照2020年收入計算，安居客也是中國最大的新房及二手房在線營銷平臺。已經(jīng)穩(wěn)坐房產(chǎn)營銷平臺頭把交椅的安居客，顯然野心不止于此。

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透過招股說明書，或許能將安居客的野心略窺一二。安居客通過全面整合安居客、58房產(chǎn)、愛房和巧房業(yè)務，將自己的定位從在線營銷服務商轉(zhuǎn)型為開放型房產(chǎn)信息交易服務平臺，提供更加全面的服務，包括房產(chǎn)在線營銷、交易服務、SaaS解決方案以及其他輔助服務。顯然安居客并不滿足房產(chǎn)營銷服務領(lǐng)域老大的地位，而是要在房產(chǎn)交易服務領(lǐng)域也分得一杯羹。

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二、公開叫板貝殼，安居客如此高調(diào)為哪般？

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就在安居客向港交所提交上市申請后的4月10號，58同城創(chuàng)始人姚勁波在其微博及微信朋友圈中公開叫板貝殼，認為貝殼涉嫌壟斷，同時宣布旗下的安居客進入房地產(chǎn)交易領(lǐng)域。事實上這并非姚勁波第一次與貝殼較勁，而每一次較勁，總與安居客有關(guān)。在安居客披露的招股說明書中，也明確將貝殼列為主要的市場競爭對手。

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根據(jù)艾瑞咨詢的資料，2016年至2010年，中國的新房交易服務收入已由233億元增長至996億元，預計到2025年將進一步增長至3126億元。2020年，通過房產(chǎn)經(jīng)紀服務出售的新房交易總量為4.9萬億，這一數(shù)字預計在2025年增至11.9萬億元。

?（來源：艾瑞咨詢發(fā)布的報告）

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招股說明書顯示，安居客2020年全年營收80.5億元，而貝殼全年營收為705億元。安居客的全年營收僅為貝殼的11.4%，差距不可謂是不大。不過，從盈利角度看，安居客2020年盈利19.5億元；貝殼則剛剛扭虧為盈，盈利27.8億元，二者之間差距倒也不算大。

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貝殼全年705億元營收中的53%源于其新房業(yè)務。盡管貝殼擁有龐大的存量房交易業(yè)務，但新房銷售服務帶來了更多的營收。2020年，貝殼存量房業(yè)務的交易總量為1.94萬億，營收306億元；而新房業(yè)務交易總量為1.38萬億元，營收為379億元。

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安居客在過去的三年間持續(xù)盈利。2018年至2020年，安居客的營收分別為62.1億元、75.8億元、80.5億元；利潤分別是19.1億元、23.1億元、19.5億元；同期凈利潤率分別為30.7%、30.4%、24.3%。盡管2020年因受新冠疫情影響，其營收以及利潤增速都有所下滑，但依然勢頭強勁。

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與貝殼不同，盡管持續(xù)盈利，但安居客的主要收入以及盈利來源依然是在線營銷服務，即就二手房為房產(chǎn)經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人提供營銷服務，以及為房地產(chǎn)開發(fā)商的新房提供廣告與促銷服務，其在線營銷服務收入占比連續(xù)三年持續(xù)高于96%。

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盡管交易服務是安居客三大收入來源之一，但從2018年到2020年的3年間，其交易服務的營收占比僅為1.1%、3.5%、2.8%。根據(jù)招股書披露的信息，安居客交易服務帶來的收入主要源于旗下愛房相關(guān)業(yè)務中從開發(fā)商處獲得的新房銷售傭金。2020年愛房平臺交易服務營收為2.01億，占安居客全年交易服務營收的71.8%。

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資料顯示，愛房平臺始于2019年，于2020年12月成為安居客全資子公司。愛房專注于擴展新房交易業(yè)務，2020年愛房交易總量增至653億元，較2019年增長282%，營收也從2019年的4.13億元上升到14.24億元。

?（圖源：愛房平臺）

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同樣始于2019年的巧房，旨在實現(xiàn)經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人工作流程數(shù)字化并提高運營效率。根據(jù)艾瑞咨詢，截止2020年12月31日，巧房累計擁有超過344000名用戶，為中國領(lǐng)先的房產(chǎn)經(jīng)紀品牌SaaS解決方案提供商。

?（圖源：巧房平臺）

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開發(fā)商使用新房交易服務平臺愛房，同時利用龐大的經(jīng)紀人網(wǎng)絡作為額外的分銷渠道，使營銷服務和交易服務相輔相成，或許便是安居客的“如意算盤”，也是安居客多次叫板貝殼的“底牌”。

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盡管無論是新房交易總量還是營收方面，安居客與貝殼根本不屬于同一量級。但安居客顯然對房產(chǎn)交易市場抱有良好預期。房產(chǎn)交易服務帶來的收入會隨著新房銷售的傭金率不斷提升而增加。而2016年至2020年，中國新房銷售的平均傭金率由1.7%上升到2.0%，預計將于2025年增加到2.6%。

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安居客能否成為下一個貝殼，我們可以拭目以待。

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三、虛假房源事件頻出，安居客真能一路順風嗎？

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上一次安居客出征資本市場，還是7年前。2011年，成立僅有4年的安居客或許乘著中國房地產(chǎn)起飛的東風，迎來了全盛時期。2014年安居客估值達到了15億美元。離上市僅臨門一腳之時，安居客宣布上調(diào)端口流量費用，遭到了線下中介的強烈抵制，公司業(yè)績嚴重下滑，上市之路就此終結(jié)?；蛟S也是受此影響，2015年，安居客以遠遠低于估值的價格被58同城收購，收購價僅為2.67億美元。

?（圖源：網(wǎng)絡）

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7年后，安居客重返資本市場，進軍房產(chǎn)交易領(lǐng)域，真能一路順風嗎？能否上市，我們可以拭目以待；進軍新房交易領(lǐng)域，這條路顯然不好走。

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虛假房源惡疾難解，安居客怎能無動于衷。安居客的虛假房源問題歷來為人們所詬病，隨意在社交平臺搜索安居客關(guān)鍵詞，顯示的信息多與虛假房源有關(guān)。通過吸引龐大的流量，安居客成為中國最大的房地產(chǎn)在線營銷平臺，但顯然也遭到了流量的反噬。

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房源虛假，儼然已經(jīng)成為安居客的標簽。早在2018年，針對虛假房源問題，杭州市住保房管局就約談過安居客的平臺負責人；2020年互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)市場迎來新一輪整治，安居客因未完成“違規(guī)整改”被北京市住建委通報批評。事實上，從2017年至2020年，全國多地住建委、網(wǎng)信辦等監(jiān)管部門多次通報安居客違規(guī)現(xiàn)象，涉及虛假房源泛濫、黑中介以及用戶信息泄露等諸多問題。

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解決虛假房源問題，于安居客而言，是條漫漫長路。但安居客面對的挑戰(zhàn)，怕是不止于此。進軍房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，安居客或許能成功尋找到第二增長曲線，但這也意味著安居客需要面對激烈的外部市場競爭。

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老冤家貝殼，已經(jīng)在房產(chǎn)交易服務市場站穩(wěn)腳跟。2018年美股上市，目前總市值已近600億。貝殼目前擁有超過45.6萬房產(chǎn)經(jīng)紀人。2019年，貝殼平臺成交了220萬套房子，約占當年中國二手房和新房交易量的10%；2020年營收705億元，盈利27.8億元。

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此外，房產(chǎn)市場的其他平臺也蠢蠢欲動，如在房地產(chǎn)經(jīng)紀SaaS解決方案提供領(lǐng)域深耕多年的房多多。2020年房多多入股中原地產(chǎn)旗下品牌原萃，以期向線上線下一體化轉(zhuǎn)型。2020年房多多促成的總閉環(huán)交易約為278億美元，營業(yè)收入為3.76億美元。全年累計經(jīng)紀商戶“雙雙增長”，分別為累計活躍經(jīng)紀商戶數(shù)突破57萬、累計完成閉環(huán)交易的經(jīng)紀商戶數(shù)突破7.5萬。

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從招股說明書來看，安居客并不打算放棄在線上營銷市場的領(lǐng)先地位，對進入房產(chǎn)交易市場這一戰(zhàn)略決策也深感自信。不過，這意味著安居客在原有的領(lǐng)域與其他房產(chǎn)在線營銷服務平臺競爭的同時，還要在激烈的房產(chǎn)交易市場殺出重圍。

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中國房產(chǎn)信息及交易服務行業(yè)正迅速發(fā)展。目前已經(jīng)基本形成了“一超多強”局面，鏈家作為行業(yè)龍頭，占據(jù)了較大的市場份額。中原地產(chǎn)、我愛我家等平臺也你追我趕，絲毫沒有認輸之勢。作為后起之秀的安居客，要和賽道原有的對家們競爭，必然需要花費巨大財力人力。

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互聯(lián)網(wǎng)巨頭們也沒有閑著。2020年，天貓與易居達成戰(zhàn)略合作，上線“天貓好房”平臺；京東旗下的京東房產(chǎn)也推出“好房京選”品牌；而字節(jié)跳動早于2019年便控股了房產(chǎn)平臺“幸福里”。與擁有龐大流量的互聯(lián)網(wǎng)巨頭們競爭，安居客原有的流量生意恐怕沒那么好做了。

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盡管手握愛房與巧房兩張底牌，依托于58同城生態(tài)系統(tǒng)的支持，這條路顯然不會走的那么順利。姚勁波此次叫板貝殼，究竟是有備而來，還是虛張聲勢，時間會給我們答案。只是萬一什么都想要，到最后卻又什么都沒有，姚勁波先生怕是要尷尬了。