剛剛過去的2020年，中國物業(yè)行業(yè)進一步加快了資本化進程。突如其來的新冠疫情使物業(yè)企業(yè)面臨挑戰(zhàn)，同樣也使物業(yè)服務凸顯出重要的社會治理價值。與此同時，行業(yè)頭部企業(yè)在持續(xù)做大管理面積的同時，也逐漸呈現(xiàn)出多元化、差異化的發(fā)展思路。

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　　本輪物業(yè)行業(yè)發(fā)展熱潮下，伴隨著眾多物業(yè)企業(yè)陸續(xù)上市，資本市場也常常給予物業(yè)企業(yè)較兄弟地產(chǎn)公司更高的估值，但市場風向卻在最近有所變化。2020年10月至12月初，3支物業(yè)股上市首日即出現(xiàn)破發(fā)情形，引發(fā)了市場和行業(yè)對于物業(yè)企業(yè)核心價值、發(fā)展模式的進一步審視和思考。

　　另一方面，行業(yè)內(nèi)一些尚未顯山露水的優(yōu)質(zhì)企業(yè)則在堅持物業(yè)服務初心的同時，憑借自身得當?shù)膽?zhàn)略和有效的執(zhí)行，創(chuàng)新實踐出富有特色的發(fā)展模式和路徑，持續(xù)拓寬市場空間。這其中，財信智慧服務集團就頗為典型。2020年，這家主要依靠外拓第三方物業(yè)的公司不僅全年新增第三方服務合同管理面積4600萬平方米，還完成了4個政府城市化物業(yè)合作平臺搭建，穩(wěn)步向城市化運營型物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　當下，物業(yè)行業(yè)的變革發(fā)展正日益進入“深水區(qū)”。2021年1月初，國家住建部發(fā)布《加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，提出物業(yè)服務要融入基層社會治理體系、鼓勵物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項目周邊老舊小區(qū)、完善物業(yè)服務價格形成機制、鼓勵企業(yè)探索“物業(yè)服務+生活服務”模式等，被認為是近年來官方對物業(yè)行業(yè)最系統(tǒng)的發(fā)展指引，也為優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)開辟了新的發(fā)展空間。

　　單拓合作并舉 差異化路徑促成有質(zhì)量增長

　　一直以來，基礎物業(yè)服務都被視為物業(yè)企業(yè)經(jīng)營和利潤的基本盤，在管項目的面積體量也是衡量一家物業(yè)企業(yè)實力的重要標準。2017年以來，財信智慧服務集團以股權(quán)合作和單項目拓展并舉，不僅實現(xiàn)了管理規(guī)模的彎道超車，還提出打造泛物業(yè)產(chǎn)業(yè)運營商的目標。

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　　據(jù)財信智慧服務集團副總裁曹雷介紹，2020年，因受新冠疫情沖擊和宏觀大環(huán)境影響，財信智慧服務在經(jīng)營和拓展上可以說比較艱辛，但是公司堅持既定的戰(zhàn)略規(guī)劃，最終還是在多方面取得了亮眼的成績。

　　“財信智慧服務以擴大規(guī)模、科技優(yōu)先、注重基礎服務和品質(zhì)，多種經(jīng)營并重的打法不斷開拓市場，同時在戰(zhàn)術(shù)上對重點區(qū)域聚焦”，曹雷說：“以單項目拓展為例，財信智慧服務會主要選擇與中小開發(fā)商合作，這些開發(fā)商或者沒有自己的物業(yè)子公司，或者管理的存量項目較少運營成本高，他們也愿意選擇財信智慧服務這樣的專業(yè)物業(yè)企業(yè)，而財信智慧服務也常常在項目銷售時就提前介入，幫助提升項目價值。

　　此外，地方政府、街道社區(qū)與地方國資管理的項目也是財信智慧服務拓展新項目的重要來源。2020年，財信智慧服務就與山東煙臺海陽市、江蘇淮安市等地的政府機構(gòu)、國企達成合作，將一批住宅和公建項目納入公司管理。

　　行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，西部物業(yè)服務50強企業(yè)管理面積均值達1730萬平方米，相較之下，經(jīng)過2020年的快速拓展，財信智慧服務目前合同管理面積超過1億平方米，累計服務城市超過60個，不僅在西部地區(qū)處于領先地位，也超過了一些上市物業(yè)企業(yè);超1億平方米的體量，也意味著財信智慧服務已手握行業(yè)“高級玩家”圈子的入場券，為公司今后的持續(xù)發(fā)展奠定了基礎。

　　“一些頭部開發(fā)商每年能給自己的物業(yè)公司帶來3000到5000萬平方米的管理面積”，曹雷說：“我們目前已經(jīng)與近30家中小開發(fā)商合作，實力得到了開發(fā)商認可，每年有上千萬平方米的增量;我們將加大該模式的推進，與更多的中小開發(fā)商合作，尋求共贏。再加上與各地政府、國企的合作，在公開市場的競標，對于財信智慧服務而言這個速度應該說是很不錯的。”

　　面向未來：從“財智云”到“怡?生活”

　　物業(yè)服務行業(yè)在經(jīng)歷了過去幾年的加速整合后，正迎來新的發(fā)展階段。正如華泰證券在去年底的一份研報指出，2020年物管板塊加速擴容，預計2021年仍將有眾多物管公司申請上市。未來市場上，具備資源獲取優(yōu)勢、服務品質(zhì)，以及增值服務拓展能力的優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司將脫穎而出。

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　　在一些行業(yè)觀察人士看來，一家物業(yè)公司的價值大體可分為“基礎物業(yè)服務+社區(qū)增值服務”兩大業(yè)務板塊，前者的成長性由物業(yè)公司本身的拓展能力決定，但是增長到一定程度后“天花板”也較為明顯，更多的還是需要從成本入手提升利潤空間。而社區(qū)增值服務無疑擁有更好的成長性和利潤空間，也被視為決定一家物業(yè)企業(yè)未來價值的關鍵因素。

　　事實上，上述判斷在物業(yè)行業(yè)內(nèi)已基本成為較普遍的共識，其中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)也聚焦于基礎物業(yè)服務和社區(qū)增值服務，通過科技賦能、創(chuàng)新模式、內(nèi)聯(lián)外拓等方式，從上述兩大業(yè)務板塊中“挖潛”。

　　2020年，財信智慧服務針對上述兩大業(yè)務板塊上的動作也頗具典型性，公司推出財智云智慧服務體系V1.0，包括基于全面量化的智慧物管體系、智慧物聯(lián)平臺、“怡+”生活平臺三大板塊。

　　其中，智慧物管體系、智慧物聯(lián)平臺的目標是運營的數(shù)字化，物業(yè)經(jīng)營管理和一線操作層面可實現(xiàn)全面數(shù)字化管控，也可優(yōu)化企業(yè)的流程和組織效率，同時還面向?qū)挊I(yè)態(tài)提供標準模塊適配的低成本、高效率解決方案，并且可以通過持續(xù)迭代實現(xiàn)不斷的優(yōu)化升級。

　　“怡?”生活平臺，則包含怡?租售、怡?美居、怡?汽車、怡?優(yōu)品、怡?健康5大服務。圍繞“房屋”和“業(yè)主需求”搭建增值服務體系，切合業(yè)主實際需求，結(jié)合自身資源優(yōu)勢，整合多元化增值服務，系統(tǒng)化輸出，通過線上和線下服務相結(jié)合，為財信智慧服務業(yè)主的幸福生活做加法。

　　值得注意的是，財信智慧服務的社區(qū)增值服務平臺在2020的“戰(zhàn)疫”過程中已經(jīng)顯現(xiàn)出效果和潛力，旗下社區(qū)服務平臺與金果源、京西菜市、海鮮公主等果蔬、海鮮類供應商，秦媽火鍋、李子壩餐飲等餐飲服務商達成合作，為社區(qū)居民提供無接觸“配送服務”，不僅解決了業(yè)主居家隔離期的物資飲食需求，也為社區(qū)增值服務打開了新的商業(yè)空間。

　　對于財信智慧服務而言，上述一整套體系也意味著公司在基礎物業(yè)服務、社區(qū)增值服務兩大板塊建立起了面向未來的商業(yè)框架，也將大大提升公司在相關領域的實力和成長空間。

　　據(jù)透露，財信智慧服務的中遠期目標是“百城五百萬”，即在全國100個城市實現(xiàn)每個城市500萬平方米的管理體量，這也意味公司的目標是5億平米在管面積。未來，隨著財信智慧服務逐漸接近上述目標，相信公司旗下的智慧物管、“怡?”生活平臺都將進一步發(fā)揮其內(nèi)在潛力，為公司創(chuàng)造價值增量。

　　此外，為適應公司快速擴張和敏捷應對市場和客戶的需求，財信智慧服務還于2020年底構(gòu)建起北方、南方、西南三大區(qū)域平臺，降低管理成本，增強城市公司業(yè)務能力，提高城市公司運營能力及效能。

　　縱觀近年來國內(nèi)物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，市場整體上仍處于高度分散狀態(tài)，行業(yè)管理水平和經(jīng)營效能仍有巨大提升空間。當下，正穩(wěn)步推進上市工作的財信智慧服務，能否開辟出一條區(qū)別于依靠大型房企關聯(lián)業(yè)務實現(xiàn)增長的市場化發(fā)展路徑，也為行業(yè)所矚目和期待。

　　信息來源經(jīng)濟觀察報

　　(杜遠/文)

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