焦點(diǎn)研究院?·?土拍研報

主題：第三批次成都集中供地解析

研究員：趙文浩

發(fā)布時間：2021年12月10日

三批次成都土拍在規(guī)模上顯著低于第兩批次，在供地結(jié)構(gòu)上加大了天府新區(qū)和高新區(qū)的土地供應(yīng)，在土拍規(guī)則上放松了現(xiàn)房銷售和競自持租賃住房等要求。在拿地企業(yè)方面，多為國企拿地，但是民營房企拿地參與程度更高。相較一批次的火熱，二批次熱度下滑過快，三批次熱度逐步回暖。總體上來說成都三批土拍回歸理性，平穩(wěn)收官。

三批次供求面積下滑，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例加大

12月9日，成都第三批土拍宣告結(jié)束。本批次共有40宗住宅用地正式公告，開拍后33宗成功出讓，剩余7宗發(fā)生流拍。成交地塊的出讓面積為142.06萬平方米，較第二批次減少41.8%，成交地塊的計容建筑面積為287.3萬平方米，較第二批次減少41.4%，成交總價328.71億元，較第二批次減少26.3%，計容樓面地價為11441.64元/平方米，較第二批次上漲25.7%。本批次集中供地較第二批次供應(yīng)規(guī)模減少，同時，“5+2“區(qū)域地塊占比增加，最終使得較第二批次供求面積發(fā)生下滑，但是成交樓面均價升高。

從各個行政區(qū)來看，本次除了新津區(qū)以外，各個行政區(qū)均有土地成交，分區(qū)域來看，天府新區(qū)成交的出讓面積，計容建筑面積和成交總價均居各個行政區(qū)之首，數(shù)值分別為38.05萬平方米，85.59萬平方米和113.84億元。價格方面高新區(qū)成交計容樓面地價為19600元/平方米，居各個行政區(qū)之首。

從供應(yīng)方面來看，出讓地塊多位于“5+2“區(qū)域，出讓面積和規(guī)劃建筑面積分別為102.4萬平方米和213.7萬平方米，占比分別為56%和57%。和前兩次供地結(jié)構(gòu)不同的是，三批次增加了“5+2“區(qū)域地塊的供應(yīng)，尤其加大了天府新區(qū)和高新區(qū)的地塊供應(yīng)，這兩個區(qū)域作為成都土拍的熱門區(qū)域，此舉無疑是為了提升本批次土拍熱度。

數(shù)據(jù)說明：成華區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、天府新區(qū)和高新區(qū)為5+2區(qū)域，龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)和郫都區(qū)為近郊區(qū)域。

土拍規(guī)則穩(wěn)中有變，適度放松利好房企

三批次土拍，依然采用“限房價、定品質(zhì)、競地價”的拍賣措施，同時對于參與競買企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)和資金來源進(jìn)行嚴(yán)格把控。對于每一塊土地規(guī)定了最高地價和清水房最高銷售均價，在出讓公告中明確列出，溢價率設(shè)置在14%-15%之間，地房比設(shè)置在0.3-0.6之間。

此外，本次土拍規(guī)則做出調(diào)整，出臺了多項利好房企的競買措施。除兩宗純?nèi)瞬殴⒂猛?，其?8宗地均在宗地達(dá)到土地最高限價后設(shè)置“競銷售型一類人才公寓比例”的競價方式，減少了配建人才公寓的地塊比例。第二批次有部分地塊是在達(dá)到最高限價后競自持保障性租賃住宅比例，本批次取消了該類競價方式，使得項目利潤有保證，利好房企。二批次的部分地塊存在著現(xiàn)房銷售的要求，三批次全面取消了現(xiàn)房銷售要求，對于開發(fā)商來說這有利于減輕資金壓力。

過半數(shù)地塊底價成交，不同區(qū)域地塊分化

本批次成都集中供地中，40宗地塊中有21宗地塊底價成交，有12宗溢價成交，7宗發(fā)生流拍，總體溢價率為4.6%。和第二批次過半地塊流拍，總體溢價率為2.2%相比，本批次土拍熱度回暖。

本批次土拍熱度回暖主要有政策和城市兩方面的原因。在政策層面，中央層面指出要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，同時針對房企的融資政策逐步放松。在城市層面，本批次優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例加大，再加上競價規(guī)則放松。盡管現(xiàn)階段房企的銷售并未有大的起色，但是政策已經(jīng)逐步放寬，市場的信心逐步恢復(fù)，房企的拿地的信心也在逐步恢復(fù)。

本批次競拍過程中達(dá)到最高限價成交地塊均位于“5+2“區(qū)域，其它區(qū)域地塊多為底價成交。天府新區(qū)和高新南區(qū)有產(chǎn)業(yè)和人口的支持，在今年的土拍中一直屬于熱門區(qū)域。現(xiàn)階段市場并未完全走出低谷，房企拿地投資會盡量把有限的資金用在確定性較高的地塊，區(qū)域條件一般或者出讓規(guī)則較為嚴(yán)苛的地塊房企一般不熱衷，這也就造成了本批次地塊成交溢價情況的分化。

國企民企均有斬獲，民企參與度提升

成都拿地房企第一批次集中供地拿地企業(yè)主要為民營房企，第二批次和第三批次的拿地企業(yè)主要是國企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司。焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，1-11月，房企在信托、境內(nèi)債、資產(chǎn)證券化和境外債渠道共募得資金17217.7億元，同比下滑19.8%，降幅較1-10月擴(kuò)大1.2個百分點(diǎn)，下滑幅度有所收緩。單月方面，11月房地產(chǎn)市場融資迅速回暖，總規(guī)模環(huán)比增長76.3%，金融機(jī)構(gòu)對于國企和央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司發(fā)債規(guī)模增大，同時融資成本也有所下滑。這些因素都使得國企和央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司在三批集中供地中拿地節(jié)奏不減。

值得注意的是，和第二批次相比，第三批次民營房企參與比例更高，有第二批次的拿地數(shù)量占比26%變?yōu)槿蔚?6%。本批次拿地民營多在成都已有地產(chǎn)項目，在前兩批次拿地較少，三批次土拍條件放松，積極參與補(bǔ)充土儲，此外新希望和綠城等多家民企也參與本批次競買。

年末成都出臺放松政策，10月新房成交量跌價漲

焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年新房成交量在4月達(dá)到峰值后，5月出現(xiàn)下滑，5-9月逐步攀升，9月達(dá)到峰值，供應(yīng)量在1-9月波動較大。10月成都中心城區(qū)新建商品住宅供求總量均發(fā)生下滑，供應(yīng)量為179.1萬平方米，成交量達(dá)到79.96萬平方米，環(huán)比分別減少21%和59%，銷售均價為17343元/平方米，較上月增加7%。

值得注意的是，11月，成都市住建局印發(fā)《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》，該通知指出提高房地產(chǎn)審批效率;鼓勵項目加快上市銷售，對出讓期內(nèi)提前上市項目予以信用激勵;提高預(yù)售資金監(jiān)管使用效率，協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，保障房地產(chǎn)企業(yè)和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點(diǎn)企業(yè)開發(fā)貸款展期、降息。預(yù)計隨著政策的放松，成都市區(qū)新房交易有望出現(xiàn)年末翹尾行情。

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