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在經(jīng)歷2021和2022年連續(xù)兩年虧損的“寒冬”后，貝殼找房（下稱(chēng)“貝殼”）終于在2023年一季度迎來(lái)了“春天”。一季度報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)收202.8億元人民幣，較去年同期增長(zhǎng)61.60%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)27.47億元，較去年同期增長(zhǎng)544.49%。

不僅如此，貝殼的經(jīng)營(yíng)規(guī)模也從2022年的收縮中有所恢復(fù)。2022年，貝殼平臺(tái)的經(jīng)紀(jì)人總數(shù)為394,020人，同比下滑13.3%，；貝殼平臺(tái)門(mén)店數(shù)量為40516家，較上年減少20.6%；活躍門(mén)店數(shù)量為37446家，較上年減少17.4%。到了2023一季度，貝殼平臺(tái)的經(jīng)紀(jì)人總數(shù)為435,780人，環(huán)比增長(zhǎng)10.60%；貝殼平臺(tái)門(mén)店數(shù)量為41,275家，環(huán)比增長(zhǎng)1.78%；活躍門(mén)店數(shù)量為39,622家，環(huán)比增長(zhǎng)5.75%。移動(dòng)月活也從2022年四季度的3660萬(wàn)名增長(zhǎng)至回升至2023年一季度4540萬(wàn)名。

從這些指標(biāo)來(lái)看，隨著樓市的復(fù)蘇，貝殼的業(yè)績(jī)也在回暖。然而5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，這無(wú)疑給剛剛恢復(fù)的貝殼“當(dāng)頭一棒”。

這份公告明確強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。”這意味著房屋中介機(jī)構(gòu)難以從大額訂單中獲取高額提成費(fèi)。

從營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年貝殼的新房交易服務(wù)和現(xiàn)有房交易服務(wù)收入占比合計(jì)為86.98%，是貝殼主要的收入來(lái)源。監(jiān)管部門(mén)的這份文件無(wú)疑砍在了貝殼的“大動(dòng)脈上”。文件發(fā)布的第二天，5月9日，貝殼的港股股價(jià)日跌幅達(dá)到5.01%。

從過(guò)往歷史來(lái)看，政策風(fēng)向的確對(duì)貝殼的業(yè)績(jī)有很大的影響。2021年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達(dá)到651次，尤其是在上半年國(guó)內(nèi)各大城市推出了各種政策整治二手房市場(chǎng)。

例如在2021年2月8日，深圳市住建局出臺(tái)了一份關(guān)于建立二手房參考價(jià)制度的新規(guī)，開(kāi)創(chuàng)了通過(guò)二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)控樓市的先河。隨后其它城市相繼跟進(jìn)，共計(jì)有15個(gè)城市發(fā)布了二手房指導(dǎo)價(jià)。

貝殼的2021年前兩個(gè)季度營(yíng)收依然能保持增長(zhǎng)，但是第二季度的毛利潤(rùn)和歸屬凈利潤(rùn)均出現(xiàn)了同比下滑，其中二季度的歸屬凈利潤(rùn)的同比下滑幅度達(dá)到60.70%。到了第三季度，貝殼的營(yíng)收也開(kāi)始下滑，并出現(xiàn)虧損，且一直持續(xù)到2022年第二季度。

而在2022年，此前公布二手房指導(dǎo)價(jià)的城市相繼放松政策管控，到2022年8月為止就有13座城市取消或放松二手房指導(dǎo)價(jià)政策。貝殼的業(yè)績(jī)也從下半年開(kāi)始回暖，盡管營(yíng)收依然呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，但是從第三季度開(kāi)始，貝殼由虧損轉(zhuǎn)為盈利。

由此可見(jiàn)，政策的風(fēng)向?qū)ω悮さ挠绊懛浅Ｖ螅矡o(wú)怪乎調(diào)控中介費(fèi)政策出臺(tái)后市場(chǎng)資本光速跑路。此次調(diào)控政策的影響或許會(huì)在今年貝殼的三季度的財(cái)報(bào)中有所體現(xiàn)。

或許是為了分散風(fēng)險(xiǎn)，貝殼也在向其它業(yè)務(wù)開(kāi)拓，此前就推出了“一體兩翼”戰(zhàn)略。所謂“一體”就是貝殼的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，即新房和現(xiàn)有放房交易；所謂“兩翼”則是整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群，即家裝家居業(yè)務(wù)和租房業(yè)務(wù)。

不可否認(rèn)貝殼的家居業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛。財(cái)報(bào)顯示，2022年貝殼的家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收50.47億元，同比增長(zhǎng)近20倍，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率也從2021年的0.8%增長(zhǎng)至2022年的29.4%；2023年一季度貝殼的家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收14.08億元，同比增長(zhǎng)16倍。

但是從整體比例來(lái)看，貝殼的家居業(yè)務(wù)所占比例依然很小，2022年貝殼家裝家居業(yè)務(wù)占總營(yíng)收的比例僅為8.32%，2023年一季度則為6.93%，有所下滑。不僅如此，家裝家居行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，像歐派家居、顧家家居、尚品宅配等都是該領(lǐng)域的領(lǐng)跑者，貝殼想在這一領(lǐng)域分割蛋糕，難度非同小可。

而貝殼另一個(gè)想要進(jìn)入的領(lǐng)域則是租房業(yè)務(wù)，貝殼在該業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r尚不清楚。但是租房業(yè)務(wù)同樣也是塊“硬骨頭”，國(guó)內(nèi)僅少數(shù)頭部企業(yè)如龍湖冠寓、萬(wàn)科泊寓等實(shí)現(xiàn)盈利。而且這些企業(yè)本身有大型的房地產(chǎn)企業(yè)作為支撐，作為中介公司的貝殼沒(méi)有強(qiáng)大的靠山，想要與之競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)很大。

數(shù)據(jù)顯示，2022年貝殼旗下的貝殼省心租在管規(guī)模突破70000套，營(yíng)收較2021年的21億元增長(zhǎng)了近33.4%。但是貝殼新興業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率則從2021年的86.5%滑落至2022年的31.3%，這或許是租賃業(yè)務(wù)盈利困難的一種體現(xiàn)。

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