焦點研究院 · 土拍研報

主題：第三批集中供地拿地企業(yè)解讀

出品時間：2022年10月28日

截止時間：2022年10月26日

數據來源：各地公共資源交易中心，焦點研究院整理

2022年合計有22個城市被自然資源部指定為集中供地城市，截止到10月26日，已經有15個城市完成第三批次集中供地，本文對15城的拿地企業(yè)分為4類，分別解析本批次這4類房企的拿地特點，總體上來看地方國資拿地金額占比持續(xù)提升，成為本批次土拍的重要力量，與之相反的是民營房企拿地金額占比持續(xù)降低，最后針對集中供地政策的主要變化進行解析，并對房企后續(xù)投資動向進行預判。

一、大型央企拿地金額占比下滑，中海拿地242億居首

本批次大型央企仍舊保持著積極的投資節(jié)奏，但是拿地金額占比出現下滑，由上批次的33.0%下降到本批次的25.6%，占比下滑的部分原因在于主要拿地企業(yè)保利發(fā)展、中建集團和華潤置地在前兩批次拿地金額居市場前列。另一方面，第三批次集中供地尚未完全結束，有可能三家房企熱衷布局剩余城市。最后，前兩批次集中供地多個城市優(yōu)質地塊推出比例較高，如果保持拿地半年后開盤銷售的開發(fā)節(jié)奏，這樣可以轉化為當年的銷售額，而第三批次拿地多在8月和9月進行，無法形成當年的銷售額。基于這三個原因本批次減緩了拿地節(jié)奏。

數據來源：各地公共資源交易中心，焦點研究院整理

此外大型央企由于市場信譽較好，融資和銷售方面都較為順暢，受到的市場沖擊較少，充足的資金來源也保證了房企順利拿地，如本批次中海地產拿地金額達到242億元居首，其1-9月銷售額為2013.03億元，同比下滑26.9%，低于焦點研究院統計的典型房企的同比降幅44.2%，此外中海地產在資本市場發(fā)債信譽良好，前九個月公開發(fā)行債券165億元，票面利率低至2.4%，銷售和融資的通暢使得中海地產持續(xù)逆勢擴土儲，其它大型央企也多是類似情形。

數據來源：各地公共資源交易中心，焦點研究院整理

二、民營房企拿地占比持續(xù)下滑，濱江集團拿地趨緩

本批次未出現單個民營房企密集拿地的情況，多數民營房企僅拿地1宗，濱江和龍湖均拿地3宗，這兩家為本批次拿地宗數最多的民營房企。和第二批次相比，本批次民營房企拿地金額占比在今年的前三批次金額占比持續(xù)降低，下滑至13.6%，拿地金額合計為724.3億元，較上一批次下滑18.1%。

數據來源：各地公共資源交易中心，焦點研究院整理

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主要原因在于，在集中供地政策出臺以前，品牌民營房企為拿地市場的主力軍，但是多數民營房企負債率較高，在近兩年的市場調控中普遍銷售下滑，融資受阻，今年以來此類房企拿地較少。財務較為穩(wěn)健的龍湖和碧桂園等也面臨著銷售承壓的市場困境，針對投資則更為謹慎，個別房企如濱江集團在前兩批次拿地數量較多，本批次放緩了拿地節(jié)奏。多數城市出現本地小型民營房企零星拿地，此類房企通常項目較少，在市場競爭趨緩的情況下，補倉土儲為后續(xù)項目開發(fā)做準備，但是資金實力較弱，所以拿地數量普遍較少。

三、混合所有制房企拿地占比寥寥，萬科綠城拿地多元化

混合所有制房企拿地金額在市場占比較小，當然此類房企數量在行業(yè)中較少，不過此類房企經營較為靈活，既具有民營房企的靈活，同時又具有國企的融資優(yōu)勢，現階段在市場上此類房企在15城土拍市場上拿地金額占比較少，知名的有萬科、綠城和金地等。

數據來源：各地公共資源交易中心，焦點研究院整理

主要原因在于現階段市場何時走出低谷尚不清晰，為了保證經營的穩(wěn)健，此類房企減少拿地。在三季度的中報業(yè)績發(fā)布會上，萬科高層強調投資要拿特別好的項目，綠城中國管理層指出要拿地總數量會減少，權益要增加，提出了更高要求—零失誤，總體上兩家房企均提出了質優(yōu)量少的要求。

四、地方國資占比持續(xù)提高，無錫地方城投拿地開創(chuàng)新模式

地方國資拿地金額占比持續(xù)提升，本批次達到57.8%，在央企和民企性質的房地產公司拿地金額占比下滑的情況下，地方國資在第三批土拍中逐漸占據更多的市場份額，其中品牌地方國資房企如廈門建發(fā)和華發(fā)股份等拿地金額位居行業(yè)前列，這兩家房企仍有擴充市場規(guī)模的訴求。

數據來源：各地公共資源交易中心，焦點研究院整理

在本批次集中供地拿地金額排行榜中，地方非品牌國資房企入榜數量達到13個。從布局特點可以分為兩類：一類為借助其優(yōu)勢拿地，如深圳地鐵和杭州地鐵公司聚焦于TOD項目拿地；另一類為針對所屬區(qū)域項目承擔其國企的責任擔當，如青島黃島區(qū)地塊多被西海岸新區(qū)控股下屬國企競得，之江城投競得杭州西湖區(qū)兩個巨幅地塊，多為托底性質。

但是現階段地方國資所拿項目一般開工較慢，且此類房企普遍開發(fā)經驗欠缺，頻繁托底土拍留下諸多后患。地方城投公司作為地方國資公司的一個類型，在2022年9月有19家出現了商票違約的情況，此類事件的發(fā)生會對后續(xù)城投公司發(fā)行債務融資產生負面影響。值得注意的是，無錫在2022年的土拍中開創(chuàng)了一種新的模式，就是地方城投公司和民營企業(yè)組成聯合體合作拿地開發(fā)項目，這將會對其它地方的土拍產生借鑒作用。

五、集中供地政策出現松動，后續(xù)市場格局劇變正在醞釀

在政策變化方面，多城已經出現松動。2022年的政策出現了一個明顯的變化，部分城市由2021年的一年三次集中供地改為一年4次集中供地，包含青島、成都、濟南、蘇州、長沙、重慶和北京7個城市，武漢更是在9月指出要在9月、10月、11月繼續(xù)安排3個批次的集中供地，也就是一年安排6次集中供地。集中供地政策的初衷是為了穩(wěn)定地價防止土地市場競買熱度過高，但是現階段土拍熱度已經出現明顯的下滑，在市場變化較為劇烈的城市，地方政府可以根據新房銷售和庫存等情況，針對集中供地進行靈活調整，以達到穩(wěn)地價的目的。在因城施策的背景下，預計后續(xù)集中供地批次出現松動的可能性較大，屆時房企拿地將會更加靈活。

在市場格局方面，市場巨變下存在較多不確定性?，F階段穩(wěn)健運營的國央企性質的房企仍具有較大優(yōu)勢，作為土地市場的補充部分資金充沛的民營房企仍會零星拿地；在財政部新規(guī)出臺后地方國資拿地將會出現諸多限制，可能會和代建房企抑或是其它類型房企合作拿地等方式進行拿地開發(fā)，市場變化的走向取決于后續(xù)政策的風向和樓市銷售融資狀況的演變。