作者：周旭辰

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逾期交付對于房企來說很常見，但是有時候，項目房屋已經(jīng)建造完成且已經(jīng)符合實際入住的條件，但只是因為某些原因，還來不及做竣工備案（以下簡稱“竣備”），無法取得竣工備案驗收證明。而根據(jù)商品房預(yù)售合同/商品房買賣合同的約定，一般都會約定以取得竣備作為房屋交付條件。在這種情況下，很多房企為了減少損失，就會選擇在未取得竣備的情況下讓購房者先收房。很多購房者會以房屋尚不具備合同約定交付條件而拒絕交付，此時開發(fā)商毫無疑問肯定要承擔(dān)逾期交付責(zé)任。但還有一部分購房者急于入住，就先自愿收房了。那么對于已經(jīng)自愿收房的購房者，是否仍然能要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付責(zé)任呢？

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一、未取得竣備的房屋，只要驗收合格的，可以交付購房者使用

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竣備制度的依據(jù)來源于《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

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《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“住建部規(guī)定”）第十一條亦規(guī)定，商品住房交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人出示上述相關(guān)證明資料。

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而根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條的規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

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根據(jù)上述規(guī)定，筆者理解為，建筑法并未規(guī)定在完成竣備之前，建設(shè)工程不得交付使用?？⒐を炇諅浒赶嚓P(guān)規(guī)定系管理性法律規(guī)范，并非效力性規(guī)定，所以未取得竣備的房屋，只要驗收合格的，可以交付購房者使用。

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二、多數(shù)情況下，購房者自愿收取未竣備的房屋后，不能再要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付責(zé)任

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雖說未取得竣備的房屋，只要驗收合格的，可以交付購房者使用。但能否適用是一回事，是否仍然要承擔(dān)逾期交付責(zé)任，支付逾期交付違約金是另外一回事。

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如北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要第十二條就規(guī)定，買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持……同時，筆者查詢了相關(guān)判例，發(fā)現(xiàn)將近90%的判例均認(rèn)可購房者自愿收取未竣備的房屋后，不能再要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付責(zé)任。

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一方面，法院普遍認(rèn)為購房者自愿收房的行為視為雙方對于合同約定的交付條款作了變更，視為變更為根據(jù)現(xiàn)狀約定予以交房；另一方面，購房者在收房時，開發(fā)商一般也會要求購房者簽署收房確認(rèn)書/自愿收房承諾書等文件，確認(rèn)收房后不再向開發(fā)商主張逾期交付責(zé)任。

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以(2018)冀10民終6778號案件為例，法院認(rèn)為，原告在涉案商品房未取得竣工驗收備案證的情況下即于2016年6月5日對交付的房屋同意接受，應(yīng)視為對變更合同約定交付條件的認(rèn)可，故一審法院認(rèn)定被告應(yīng)就扣除合理順延期間后的交付房屋之日至原告實際領(lǐng)受房屋之日按逾期交付的63天承擔(dān)違約責(zé)任。

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三、部分法院認(rèn)為即使自愿收房仍不能免除逾期交付責(zé)任

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部分法院會認(rèn)為，既然《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和住建部規(guī)定規(guī)定要完成竣備才能交付，那么竣備就應(yīng)作為房屋交付的先決條件及法定條件。而開發(fā)商要求購房者簽署收房確認(rèn)書/自愿收房承諾書等文件，承諾了房企賠付等內(nèi)容，也會因為被認(rèn)定為系排除購房者權(quán)利的格式條款而歸于無效。

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以(2020)魯01民終166號案件為例，法院認(rèn)為，《房屋結(jié)算移交協(xié)議》中雖載明“甲方將該房屋交付給乙方后，產(chǎn)權(quán)歸乙方所有，甲、乙雙方別無糾葛?！钡摋l款系匯僑公司為重復(fù)使用而預(yù)先擬定的格式條款，免除了匯僑公司在涉案商品房達(dá)到法定交房標(biāo)準(zhǔn)前應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的逾期交房違約責(zé)任、排除了買受人向其主張違約金的主要權(quán)利，根據(jù)上述法律規(guī)定，本院依法認(rèn)定該條款無效，匯僑公司仍應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

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四、建議

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既然仍有部分法院認(rèn)為即使自愿收房仍不能免除逾期交付責(zé)任，筆者建議在項目已竣工但未完成竣備的情況下，可以采取以下方式多管齊下降低逾期交付的賠付風(fēng)險：

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1、仍應(yīng)先讓自愿收房客戶收房并簽署自愿收房承諾書

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雖然部分法院認(rèn)為即使自愿收房仍不能免除逾期交付責(zé)任，但一方面有大量法院支持免除責(zé)任的案例能夠作為可抗辯逾期交付的依據(jù)，另一方面，客戶實際入住了，簽了收房承諾書后，相應(yīng)的訴訟動力也就減弱了很多。

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2、取得竣備后及時發(fā)交付通知

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控制逾期交付風(fēng)險，首先要想到的就是減損，即使客戶已經(jīng)自愿入住收房，一旦開發(fā)商在取得竣工后，也要第一時間發(fā)送交付通知，以免逾期交付的時間持續(xù)計算。

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3、做好客戶安撫工作

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這一點(diǎn)雖然并非法務(wù)的主責(zé)工作，但在實踐中的確對消弭群訴有重大影響。一般來說，在用盡可抗辯逾期交付的減免天數(shù)相關(guān)理由后，客戶可以主張的逾期交付天數(shù)就不多了。而去法院起訴還有額外的訴訟成本，此時如果開發(fā)商還能采取一些諸如贈送物業(yè)費(fèi)、車位優(yōu)惠折扣等方式安撫客戶的話，一般群訴也就不會發(fā)生，達(dá)到雙贏的局面。

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4、在合同中約定逾期交付寬限期

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既然一旦逾期取得竣備，即使客戶簽署自愿收房承諾書，開發(fā)商仍然存在風(fēng)險，那么我們可以在合同中提前做布局，增加開發(fā)商逾期交付的安全墊。建議可以在合同中約定逾期交付的寬限期，在寬限期內(nèi)不產(chǎn)生逾期交付違約金或約定一個賠付標(biāo)準(zhǔn)較低的逾期交付違約金，同時約定在寬限期屆滿后的一段時間解除權(quán)才產(chǎn)生，這樣即使逾期交付，也有一個可預(yù)計的寬限期可以進(jìn)行抗辯。

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5、在合同中約定出現(xiàn)政府管控行為可延期交付

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同時建議，在合同中約定如出現(xiàn)政府管控行為，開發(fā)商可延期交付。法院支持可以構(gòu)成抗辯逾期交付的政府管控理由有多種，如疫情、大氣治理、高溫等原因?qū)е抡鼍咄９ち畹?，都可以抗辯逾期交付。房企不妨屆時援引該條款，同時搜集當(dāng)?shù)爻鼍叩耐９ち畹任募鳛樽C據(jù)，將此類抗辯理由用盡，以盡量減少逾期交付的天數(shù)。

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作者：周旭辰，畢業(yè)于上海政法學(xué)院，先后任職于多家品牌開發(fā)商，十余年房地產(chǎn)法務(wù)經(jīng)驗，在房地產(chǎn)投資并購、開發(fā)運(yùn)營、銷售、交付等環(huán)節(jié)具有豐富的經(jīng)驗。

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高云，本名汪宏杰，30年法律從業(yè)經(jīng)驗，“合同六法”、“中國高質(zhì)量合同范本庫”創(chuàng)始人，擅長不良資產(chǎn)、并購重組、企業(yè)合規(guī)和法律顧問等業(yè)務(wù)，服務(wù)客戶覆蓋金融、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、服務(wù)、快銷等行業(yè)。多年來先后出版《思維的筆跡》《公司法實務(wù)指南》《民法典時代合同實務(wù)指南》等14本法律實務(wù)類暢銷榜冠軍書籍，在中國法律界享有較高的知名度。

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