北上廣等地二手房房東「開卷」，為賣房送中介紅包、手機和車，樓市是否迎來了重要拐點？房價會降價嗎？

2023 年 5 月，中國樓市出現(xiàn)了一些新的變化。在北上廣等一線城市和部分熱點二線城市，二手房的房東們開始「開卷」，為了能夠盡快賣掉自己的房子，不惜給中介送出各種誘人的獎勵，比如紅包、手機、甚至是汽車。這些奇葩的營銷手段，引發(fā)了市場的廣泛關注和討論，也讓人們不禁產(chǎn)生了一個疑問：樓市是否迎來了重要拐點？房價會降價嗎？我們可以從以下幾個方面來分析：

一是供需失衡。近期，一線城市和部分熱點二線城市的二手房市場出現(xiàn)了供大于求的局面。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示 ，北京、上海、杭州、天津等城市的二手房掛牌量都創(chuàng)下了歷史新高或近期新高。而與此同時，二手房的成交量卻在下滑。例如，在北京，4 月份二手房成交量同比下降了 18.6%，環(huán)比下降了 11.8%；在上海，4 月份二手房成交量同比下降了 14.9%，環(huán)比下降了 8.7%。這種供需失衡導致了二手房的去化周期延長，庫存壓力增大，房東們?yōu)榱四軌蚩焖俪鍪?，不得不采取各種措施來吸引買家和中介。

二是政策收緊。今年以來，為了遏制樓市過熱和投機行為，多地出臺了一系列調(diào)控政策。例如，在北京，3 月份出臺了新的限購政策 ，規(guī)定非京籍家庭只能在指定區(qū)域購買一套住房，并且需要提供連續(xù) 60 個月的社?；騻€稅證明；在上海，4 月份出臺了新的限貸政策 ，規(guī)定首套普通住房貸款最低首付比例提高到 35%，非普通住房貸款最低首付比例提高到 50%；在杭州，5 月份出臺了新的限售政策 ，規(guī)定部分區(qū)域內(nèi)新建商品住房自取得預售許可證之日起五年內(nèi)不得上市交易。這些政策都增加了購房者的門檻和成本，抑制了部分剛需和投資需求。

三是預期轉(zhuǎn)變。近期，隨著樓市調(diào)控政策的加碼和執(zhí)行力度的加強，市場對未來樓市走勢的預期發(fā)生了轉(zhuǎn)變。一方面 ，買方預期趨于理性和謹慎，不再盲目追漲或搶購，而是更多地考慮自身的實際需求和承受能力；另一方面 ，賣方預期趨于悲觀和焦慮，不再堅持高價或漲價，而是更多地擔心未來房價下跌或難以出手。這種預期轉(zhuǎn)變導致了買賣雙方的心理價位出現(xiàn)了較大差距，交易難以達成。

那么，在這樣的背景下，未來樓市走勢如何呢？我們認為，在短期內(nèi)，樓市仍然面臨著一定的調(diào)整壓力和波動風險，但在中長期來看，并不具備形成大幅下跌或崩盤的條件和基礎。我們可以從以下幾個方面來支持這一判斷：

一是經(jīng)濟支撐。盡管國內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)有所回落，但仍然保持在較高水平，并且具備穩(wěn)中向好的潛力。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù) ，前四個月累計實現(xiàn) GDP 增長18.3%，工業(yè)增加值增長24.4%，固定資產(chǎn)投資增長25.6%，社會消費品零售總額增長29.6%，進出口總額增長28.5%。這些數(shù)據(jù)顯示了國內(nèi)經(jīng)濟在供給和需求兩端都有較強的韌性和活力，并且隨著疫苗接種的推進和政策調(diào)控的適度放松，未來有望繼續(xù)保持穩(wěn)健增長。此外，在全球范圍內(nèi)看 ，中國仍然是最具吸引力的投資目的地之一，在2022年吸引外商直接投資（FDI）達到1630億美元，在全球排名第二僅次于美國。

二是政策平衡能力。盡管樓市調(diào)控政策收緊，但我們認為中國政府有足夠的政策工具和能力來維護樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展，并防止出現(xiàn)過度波動或失控的情況。一方面 ，中國政府可以通過調(diào)整限購、限貸、限售等政策來影響市場供求和預期；另一方面 ，中國政府也可以通過調(diào)整存款準備金率（RRR）、利率走廊、公開市場操作等政策來調(diào)節(jié)流動性和利差水平。此外 ，中國政府也可以通過完善住房制度、加強土地管理、推進住房保障等措施來提高樓市形成機制的靈活性和適應性。

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三是結(jié)構(gòu)性機會存在。盡管樓市整體面臨著調(diào)整壓力，但并不意味著所有城市或區(qū)域都會同步下跌。事實上，在當前的城市體系中 ，存在著多種城市或區(qū)域之間的相對價值差異和結(jié)構(gòu)性機會。例如，在城市層面 ，三四線城市相對于一二線城市具有更大的發(fā)展空間和潛力，在人口流入、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、基礎設施建設等方面都有較強的支撐因素；在區(qū)域?qū)用?，核心區(qū)域相對于非核心區(qū)域具有更強的稀缺性和優(yōu)勢，在交通便利、教育資源、商業(yè)配套等方面都有較高的品質(zhì)和價值。

綜上所述，我們認為北上廣等地二手房房東「開卷」，為賣房送中介紅包、手機和車，是受到供需失衡、政策收緊、預期轉(zhuǎn)變等多重因素的影響，但并不具備形成大幅下跌或崩盤的條件和基礎。我們建議投資者應該保持理性和冷靜的態(tài)度，關注樓市走勢的經(jīng)濟和政策因素，同時把握樓市波動中的結(jié)構(gòu)性機會和相對價值差異，請參考。

友情提示：以上觀點僅做為學習交流使用，不構(gòu)成任何投資建議。投資有風險，入市需謹慎

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