對房企負(fù)債，既要關(guān)注有息債務(wù)，也要關(guān)注無息債務(wù)

9月19日，克而瑞研究中心發(fā)布的一則關(guān)于2021年上半年房企償債能力報告顯示，2021年上半年末，80家重點上市房企的現(xiàn)金持有量為31977億元，較2021年初微降0.2%，這是近五年來首次出現(xiàn)下降。

報告同時顯示，截至6月末，80家重點房企的總有息負(fù)債規(guī)模為71185億元，有息債規(guī)模保持7萬億元以上，較期初增長0.4%，增速較2020年的5.4%繼續(xù)下滑。

也就是說，以靜態(tài)的方式比較，80家房企擁有的現(xiàn)金占有息債務(wù)的比重，只有45%。如果此時要求這些房企把有息債務(wù)全部全部償還掉的話，賬面上的現(xiàn)金償還率只達(dá)到45%。雖然不可能出現(xiàn)這樣的償債方式，但是，也從一個側(cè)面說明，房企的償債能力還是比較弱的。因為，這僅僅是有息債務(wù)，而有息債務(wù)在房企整個債務(wù)中的比重，好的達(dá)到80%，差的只有30%，一般都在60%左右。也就是說，除有息債務(wù)外，80家房企的無息債務(wù)也達(dá)到4、5萬億，總負(fù)債超過了10萬億。特別是頭部房企，憑借自身的強(qiáng)勢，占用上下游企業(yè)資金的話語權(quán)更大，無息債務(wù)的占比也更高。那么，現(xiàn)金償還率將不足20%。

無息債務(wù)的構(gòu)成，主要包括應(yīng)付工程款、應(yīng)付材料款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付稅款、預(yù)收房款等。特別是應(yīng)付工程款、材料款、預(yù)收房款，大多涉及農(nóng)民工工資、員工工資、居民購房等，拖不起，也不能拖。否則，會影響社會穩(wěn)定，會帶來社會不安定因素。

而從目前的實際情況來看，各方關(guān)注的主要是有息債務(wù)，認(rèn)為一旦開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象，就有可能給銀行帶來比較大的風(fēng)險。特別是頭部房企，少則有息債務(wù)千億，多則近萬億。如果這些房企出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象，會直接對銀行的風(fēng)險防控帶來嚴(yán)重沖擊，并引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。因此，從管理層到地方政府，都十分關(guān)心房企的資金鏈問題，并想方設(shè)法要求房企確保資金鏈不斷裂，確保不給銀行帶來沖擊，不制造銀行風(fēng)險。

殊不知，房企的無息債務(wù)，同樣是問題很復(fù)雜、后果很嚴(yán)重的，一旦資金鏈斷裂，就會直接影響社會穩(wěn)定、影響居民生活。很多的，也會直接轉(zhuǎn)化成銀行的風(fēng)險。如按揭購房，實際就既連著穩(wěn)定，又連著風(fēng)險。從穩(wěn)定的角度來看，已經(jīng)繳納了購房款或按揭了購房款的居民，會因為開發(fā)商無法交房而陷入恐慌，產(chǎn)生不穩(wěn)定因素。同時，按揭購房的居民，還會斷供，讓銀行面臨風(fēng)險。拖欠的工程款和材料款，很多企業(yè)除了要用于支付員工、特別是農(nóng)民工工資外，還可能欠著銀行的貸款，最終也會出現(xiàn)穩(wěn)定和風(fēng)險并存現(xiàn)象。

在這樣的情況下，房企的債務(wù)危害，實際并非只是銀行風(fēng)險一個方面，還有社會穩(wěn)定、居民心理等。如果只考慮銀行的風(fēng)險，而不考慮社會的穩(wěn)定，同樣會帶來嚴(yán)重后果，且會進(jìn)一步擴(kuò)大銀行的風(fēng)險度。因此，必須對房企的危機(jī)保持高度警惕。因為，按照目前房企的實際狀況，具有足夠償債能力的房企并不多，具有較大風(fēng)險的房企則比較多。比較有效的方式，就是倒逼房企加快資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓步伐，在債務(wù)承受能力范圍內(nèi)，允許房企降價售房，而不是一些地方粗暴的不允許房企降價售房。

那么，如何允許房企降價售房呢？有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)組織專家對房企的資產(chǎn)負(fù)債率、償債能力、降價售房能力等進(jìn)行評估，確定最低降價幅度，讓房企在確定的降價幅度內(nèi)依據(jù)自身實際，制定降價策略，加快回籠資金。否則，無法化解已經(jīng)出現(xiàn)的資金鏈斷裂風(fēng)險。

在此基礎(chǔ)上，要制定降低地價政策，不能再抬高地價。因為，地價的提高，就意味著房企負(fù)債的增多，也會使房價的上升動力增強(qiáng)。只有穩(wěn)地價，才能穩(wěn)房價，才能穩(wěn)居民的購房預(yù)期，從而讓房地產(chǎn)市場真正平穩(wěn)有序發(fā)展。