7月12日，銳理數(shù)據(jù)在綠城·鳳起蘭庭售樓部發(fā)布昆明2022年房地產(chǎn)市場研究半年報(bào)。

昆明2022年房地產(chǎn)市場研究半年報(bào)發(fā)布現(xiàn)場

根據(jù)報(bào)告，今年上半年，昆明主城土地市場供銷量持續(xù)下行，土地成交金額創(chuàng)近年來歷史新低，住宅成交量大幅降低、存量上漲，去化周期持續(xù)延長。

昆明主城住宅去化周期

延長至23個(gè)月

從昆明主城商品住宅市場看，自2021年下半年開始，政策收緊，開發(fā)商頻頻暴雷，客戶觀望情緒加劇，市場遇冷。2022年上半年供需雙降，新增供應(yīng)同比下降50.29%，銷量同比下降46.36% ，月均流速30萬方，只有2019年最高月均流速的三分之一。

來源：銳理數(shù)據(jù)

2022年上半年成交均價(jià)為 14510元/㎡，環(huán)比增長2.3%，同比下降7.3%。

截止2022年上半年底，主城住宅存量達(dá)906.78萬㎡，按近12個(gè)月月均去化計(jì)算，去化周期需23個(gè)月，市場成交量大幅降低、存量上漲，去化周期持續(xù)延長。

從成交端看，住宅市場中高層產(chǎn)品仍是市場的主力，但價(jià)格下降1.6%；洋房、別墅類產(chǎn)品供小于求，且價(jià)格保持穩(wěn)定增長，說明品質(zhì)型產(chǎn)品具有較好的市場認(rèn)可度。

官南、東南板塊依然為供銷熱門區(qū)域；滇池、中心板塊依托區(qū)位優(yōu)勢，成交均價(jià)保持高位。

昆明購房客戶多集中于改善需求；產(chǎn)品方面以120㎡以內(nèi)的三房、四房兩衛(wèi)產(chǎn)品更受歡迎，客戶首付主要集中在50萬以內(nèi)，單價(jià)預(yù)算在1.3萬-1.5萬元/㎡。

整體來看，雖然住宅市場供需雙降，月均流速較低，但整體供求比保持1.1，均價(jià)止跌略有回升，隨著利好政策逐漸發(fā)力，下半年有望回升。

銳理數(shù)據(jù)分析，行業(yè)市場底部也已呈現(xiàn)，但回暖尚早，均價(jià)會(huì)在底部持續(xù)盤恒，銷量持續(xù)低迷，回流現(xiàn)金依然是各開發(fā)商首要任務(wù)。

寫字樓成交均價(jià)跌破1萬

為近年同期最低

商辦市場端，2022年上半年昆明寫字樓市場供應(yīng)0.20萬㎡，供應(yīng)量大幅縮水，銷售6.35萬㎡，同比下降7%，成交均價(jià)為9762元/㎡，為近年同期最低。

寫字樓存量略高于去年同期，隨著市場銷量的持續(xù)下降，去化周期居歷史高位，截止2022年6月30日，寫字樓市場存量達(dá)299.61萬㎡，去化周期達(dá)232個(gè)月，去化壓力大。

公寓市場供小于求，主要以去庫存為主，上半年公寓市場新增23.58萬㎡，同比下降8.58%，銷售32.07萬㎡， 同比下降11.12%，成交均價(jià)為7368元/㎡，成交均價(jià)環(huán)比增長6%、同比下降15.78%。

?“降價(jià)甩賣”和“以價(jià)換量”后，截止2022年 6月30日，公寓市場存量448.61萬㎡，較去年同期下降4.45%，去化周期48個(gè)月，去化周期雖有縮短，但去化壓力仍較大。

來源：銳理數(shù)據(jù)

商業(yè)市場整體供應(yīng)下降，新增供應(yīng)7.69萬㎡，同比下降60.47%，銷售15.24萬㎡，同比下降7.95%，成交均價(jià)為12805元/㎡，環(huán)、同比都下降超20%。去化周期達(dá) 181個(gè)月，去化壓力巨大。

整個(gè)商辦市場去化壓力巨大，未來去庫存仍然是主要目標(biāo)。

近郊三區(qū)縣均價(jià)自2018年來

首次跌破“6” 字頭

近郊市場以安寧、晉寧、嵩明三個(gè)區(qū)域進(jìn)行研究，2022年上半年，近郊土地市場相對冷清，供應(yīng)面積與成交面積較往年均有大幅下滑，成交價(jià)格下降明顯。

分區(qū)域來看，安寧土地市場供銷價(jià)均位居第一，成交建面11萬㎡，樓面地價(jià)1122元/㎡，嵩明縣無土地成交。

2022年上半年，近郊三區(qū)縣供應(yīng)17.90萬方，成交82.01萬方，均價(jià)下跌至6592元/㎡，均價(jià)自2018年以來，首次跌破“6” 字開頭。

分板塊來看，成交主力為安寧主城和太平，保持在20萬方的水平，晉寧區(qū)七彩云南古滇名城別墅所在板塊以9922元/㎡的成交價(jià)格位居郊縣板塊均價(jià)榜首。

來源：銳理數(shù)據(jù)

今年上半年近郊土地慘淡，供應(yīng)5宗，成交6宗，成交樓面地價(jià)875元/㎡，安寧市占據(jù)成交主力，嵩明顆粒無收，房企布局謹(jǐn)慎，戰(zhàn)場回歸主城。

今年上半年土地成交金額

創(chuàng)近年來歷史新低

土地市場端，延續(xù)2021年的冷淡行情，2022年上半年昆明主城土地市場供銷量持續(xù)下行，僅供應(yīng)土地179.34畝，成交土地180.48畝，成交單價(jià)817萬元/ 畝，成交金額僅14.74億元，創(chuàng)近年來歷史新低。

上半年受供地影響，僅成交12宗土地，綠城和德潤共同成立潤綠置業(yè)以4.89億元獲得陳家營首期58畝城改用地，成為上半年拿地面積和拿地金額第一的房企。

今年儲(chǔ)備土地推介會(huì)按居住用地、產(chǎn)業(yè)用地和城市更新改造項(xiàng)目三大板塊，集中推介6區(qū)63宗4000余畝土地，其中居住用地共23宗1817.48畝、產(chǎn)業(yè)用地20宗1334.98畝（其中商業(yè)用地14宗766.3畝）、城市更新20宗868.84畝（除一塊教育用地其余均為含宅土地）。

按行政區(qū)劃分，五華區(qū)推介土地7宗、盤龍區(qū)10宗、官渡區(qū)18宗、西山區(qū)9宗、呈貢區(qū)16宗、晉寧區(qū)3宗。

受市場大環(huán)境影響，從2021年開始，政府推地節(jié)奏放緩，土地市場低迷，2022年上半年土地供銷持續(xù)走低，成交額創(chuàng)歷史新低。

分析會(huì)上，昆明銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理梁彩霞表示，隨著土地紅利、金融紅利的逐漸遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)進(jìn)入“管理紅利”時(shí)代，開發(fā)商紛紛聚焦精細(xì)化管理、精細(xì)化產(chǎn)品、精細(xì)化經(jīng)驗(yàn)等方面，開發(fā)管理模式發(fā)生諸多變化。此次半年報(bào)也針對推動(dòng)行業(yè)向更好品質(zhì)的居住市場發(fā)展，分析了未來品質(zhì)競爭的一些優(yōu)勢。

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來源：都市時(shí)報(bào)大象房鑒所、銳理數(shù)據(jù)

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