房企融資環(huán)境正在逐步“解凍”，但房企對(duì)融資回暖的感受仍需時(shí)日。

　　11月9日，券商中國記者核實(shí)到，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)當(dāng)天舉行房企代表座談會(huì)，部分房企有計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

　　有債券從業(yè)人士對(duì)券商中國記者表示，上述座談會(huì)的召開，意味著房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的相關(guān)政策會(huì)有所松動(dòng)，近期將會(huì)有房企在公開市場(chǎng)發(fā)債融資，同時(shí)，銀行等機(jī)構(gòu)投資者也會(huì)通過債券投資等方式重新為房企“輸血”，防止房企資金鏈進(jìn)一步惡化。

　　自人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)以來，金融監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)金融政策信號(hào)，引導(dǎo)房企融資環(huán)境逐步“解凍”，避免市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步惡化。不過，相對(duì)于融資環(huán)境改善這一慢變量，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)更為明顯的變化已有顯現(xiàn)——全國第三批集中供地正迎來優(yōu)化放松。

　　房企融資環(huán)境逐步“解凍”

　　據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)11月9日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)。據(jù)參會(huì)人士透露，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等公司近期均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

　　上述信號(hào)被看作是房企融資環(huán)境松動(dòng)的新舉動(dòng)。北京一從事房企債券承銷的券商人士對(duì)券商中國記者表示，上述參會(huì)房企在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)尚屬財(cái)務(wù)實(shí)力相對(duì)雄厚的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，這些房企的境內(nèi)債券目前在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較小，反映出市場(chǎng)對(duì)這些房企的認(rèn)可。不過，今年以來，受“三線四檔”規(guī)則等房地產(chǎn)融資政策調(diào)控影響，房企不論是在交易所市場(chǎng)還是在銀行間市場(chǎng)的公開發(fā)債都受限明顯。近兩年來，房企尤其是民營房企發(fā)行公司信用類債券的占比有所下降，更受房企親睞的是供應(yīng)鏈ABS(資產(chǎn)支持證券)，但今年以來即便是房企供應(yīng)鏈ABS發(fā)行也遭遇一定困難。

　　深圳一債券從業(yè)人士對(duì)券商中國記者表示，交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，釋放了房企發(fā)債將松綁的積極政策信號(hào)，但政策松綁后，房企融資看還要看債券實(shí)際發(fā)行情況，預(yù)計(jì)會(huì)有銀行等機(jī)構(gòu)投資者會(huì)參與優(yōu)質(zhì)房企的債券融資?，F(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定至關(guān)重要，只要增量融資的渠道能打開，企業(yè)的流動(dòng)性就會(huì)得到改善。

　　從銀行信貸端看，雖然從各地按揭貸款審批進(jìn)度和利率方面，個(gè)人按揭貸款額度緊張的情況有所緩解，但房企開發(fā)貸邊際放松的政策傳導(dǎo)仍需時(shí)日。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)問題，預(yù)計(jì)今年四季度和明年上半年還會(huì)有新的政策，進(jìn)而為房企經(jīng)營創(chuàng)造更好的營商環(huán)境。

　　東北地區(qū)一家國有大行人士對(duì)券商中國記者表示，該行近期要求維持房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額穩(wěn)定。按目前的導(dǎo)向，涉房貸款額度預(yù)計(jì)會(huì)適度寬松一下，但總體上不會(huì)增加太多。

　　“現(xiàn)在確實(shí)有房企面臨較大困難，我覺得針對(duì)房企的信貸環(huán)境會(huì)慢慢調(diào)整，在堅(jiān)持房住不炒的原則基礎(chǔ)上，支持房企的合理融資需求”。上述大行人士表示。

　　第三輪集中供地政策出現(xiàn)寬松

　　房企融資環(huán)境逐步回暖的同時(shí)，近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)顯著變化亦引起市場(chǎng)關(guān)注。

　　近日，濟(jì)南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等地已經(jīng)陸續(xù)公布了今年第三輪集中供地明細(xì)。從細(xì)則來看，第三輪集中供地的門檻較第二輪有明顯降低，比如，有城市下調(diào)了土拍保證金比例和首付款比例，部分地塊的起拍價(jià)也被下調(diào)。

　　從10月末開始，第三輪集中供地細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)。從已披露的細(xì)則來看，部分城市正在不同程度地下調(diào)競(jìng)買門檻。其中，蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調(diào)至30%(第二輪地塊多為50%)，土地款首付比例由60%下調(diào)至50%，同時(shí)取消因超溢價(jià)而需提前支付尾款的要求；南京在第三輪集中供地中，取消“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由“二級(jí)或一級(jí)”下調(diào)至“三級(jí)及以上”。廣州的第三輪集中供地，部分 “ 回爐 ” 地塊起拍價(jià)出現(xiàn)小幅下調(diào)，部分地塊也取消了新房限售價(jià)。相較于此前兩批集中供地，第三批供地?zé)o論從數(shù)量上還是金額上，都有了一定程度的下降。

　　與各地政府在集中供地的供給側(cè)所展示出的“誠意”相比，需求側(cè)的回暖仍需時(shí)日。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，第三輪集中供地政策開始寬松，全國第三批集中供地將在下調(diào)地價(jià)起價(jià)，下調(diào)保證金比例、減少捆綁限制、放寬開發(fā)商拿地付款周期等多個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化。但預(yù)計(jì)對(duì)于企業(yè)來說，11-12月再拿地已經(jīng)不可能帶來年內(nèi)現(xiàn)金流，這種情況下，大部分企業(yè)參與積極性繼續(xù)降低，預(yù)計(jì)第三輪集中供地整體市場(chǎng)溫度繼續(xù)降低。總體看，目前樓市政策底部還不能確定，除非出現(xiàn)信貸明顯寬松。