編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

對于地產名企雅居樂來說，今年上半年是個喜憂參半的時間節(jié)點。喜的是，公司在今年年中終于成功實現(xiàn)了“三道紅線”全綠，公司在降杠桿上取得了初步成效；憂的是，雅居樂目前還存在真實負債水平面臨質疑、毛利率持續(xù)下跌、回款率不斷下降、多元化發(fā)展策略未達預期等大量問題。

理想來看，雅居樂公司在今年上半年交出了一份相對還不錯的業(yè)績報告?，F(xiàn)實來看，公司面前還有不少問題亟待解決，投資者的眼光也是雪亮的，公司下跌的股價表現(xiàn)凸顯了雅居樂目前所處的真實困境。

好業(yè)績，壞股價

就在不久之前，雅居樂公布了自己的2021年中期業(yè)績報告，根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，雅居樂房地產項目在今年上半年實現(xiàn)了超過753億元人民幣的預售金額，相比去年同期增長36.7%，這個年中銷售數(shù)字也達成了公司2021年度銷售目標的一半；公司半年總營收超過385億元人民幣，相比去年同期增長了超過15%；公司利潤近53億元人民幣，同比微漲了3.2%。

客觀來說，在目前房地產市場普遍堪憂的大環(huán)境下，雅居樂交出這樣一份營收、銷售增長的數(shù)據(jù)很不錯，可是市場并沒有認可雅居樂的業(yè)績表現(xiàn)，年中財報發(fā)布之后，雅居樂股價應聲下跌。

為什么會這樣呢？

從業(yè)績表現(xiàn)上來看，雖然雅居樂在營收層面繼續(xù)保持了較高的增長態(tài)勢，可利潤增幅卻十分有限，甚至一些利潤指標還出現(xiàn)了下降，這預示著公司的盈利能力正在面臨嚴重挑戰(zhàn)，這可能是市場對雅居樂保持懷疑的重要原因之一。

除了在營收上大幅增長利潤卻只是微漲了3.2%之外，雅居樂在今年上半年的毛利潤、毛利率表現(xiàn)更不好。目前，雅居樂的毛利率水平只有28%左右。

要知道在過去幾年，雅居樂房地產業(yè)務毛利率至少都是在30%以上，2018年更是將近44%，持續(xù)下跌的毛利率表現(xiàn)暗示了目前房地產這門生意越來越不好做。

截至2021年9月3日收盤，雅居樂的股價報收于8.380港元每股，處于最近一年來的股價低位范疇，相比于今年4月超過12港元每股的股價高點跌幅明顯。

問題多，如何解？

當然，在雅居樂身上還存在著更多的問題與質疑，在房地產市場整體進入調整期的現(xiàn)在，它也不能“免俗”。

比如飽受質疑的“明股實債”問題，最近一段時間以來，它在這個問題上一直未能讓市場滿意。

根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，雅居樂在今年上半年的資產負債率是68.4%，凈負債率是45.3%，現(xiàn)金短債比是1.18，這些數(shù)字都沒有越過“三道紅線”，但這個數(shù)字真的經得起深究嗎？

據(jù)悉，雅居樂存在著較重的永續(xù)債問題，截至今年上半年，公司永續(xù)債高達130億元人民幣，而這一部分負債是沒有被計入有息負債的。如果計入的話，那么雅居樂的實際凈負債水平將接近70%。

另外，雅居樂目前的回款率已經是最近幾年來最低的數(shù)字了，這種與行業(yè)大勢相反的走向可能會進一步加劇雅居樂的資金壓力。

根據(jù)年中財報數(shù)據(jù)顯示，雅居樂在今年上半年的回款率是80%，這相比于過去三年公司最低88%的回款率來說降幅明顯。值得注意的是，在過去的2020年，整個房地產行業(yè)的銷售回款率平均數(shù)字大概是87%，雅居樂80%的回款率表現(xiàn)離行業(yè)平均水準也有距離。

在目前這樣的一種房產政策全面收緊的背景下，回款對于房地產企業(yè)越來越重要，甚至很多房企為了提升回款水平都在降價促銷，這凸顯了雅居樂目前的不足。

而在公司主營房地產業(yè)務之外，近年來很多人都知道的是，雅居樂在發(fā)力公司多元化業(yè)務，這本來是件好事?？稍诙嘣瘶I(yè)務領地上，雅居樂的成績并不好。

根據(jù)2021年上半年財報數(shù)據(jù)顯示，雅居樂在多元化業(yè)務層面實現(xiàn)了近65億元人民幣的營收，在總營收中的占比不到17%，這樣的一個多元化業(yè)務體量顯然還沒有達到公司的期望。

幾年前，在雅居樂推行多元化發(fā)展戰(zhàn)略時，公司預計在2020年到2022年之間，實現(xiàn)非地產業(yè)務占到整個公司業(yè)績的50%，可現(xiàn)在，盡管雅居樂在近年來推行了大量多元化業(yè)務舉措，可多元化業(yè)務規(guī)模始終起不來。

目前，雅居樂旗下多元化業(yè)務大概包含雅生活、環(huán)保、雅城、房管、資本投資、商業(yè)管理、城市更新等。其中唯一有比較大存在感的是雅生活，該業(yè)務的營收占據(jù)雅居樂多元化營收中的絕大部分份額，在今年上半年的總營收為62.4億元人民幣。

但在其它多元化業(yè)務上，雅居樂在行業(yè)中的存在感就不是很強了，特別是目前行業(yè)中比較熱門的環(huán)保、商業(yè)等板塊，雅居樂目前的表現(xiàn)都配不上其地產業(yè)務的行業(yè)地位。

大量的問題與壓力之下，也許目前雅居樂公司看起來還不錯的營收、銷售增長同樣并不會長久。由于降杠桿、降速正在成為目前房地產企業(yè)的普遍選擇，未來隨著雅居樂在業(yè)務擴張上也愈發(fā)審慎，它會不會在營收增速上也面臨挑戰(zhàn)？這樣的話，關于雅居樂身上存在的各類問題將進一步被放大。

據(jù)悉，目前雅居樂已經正在奮力降杠桿，在今年上半年，雅居樂通過出售旗下多家子公司而獲得了超過41億元人民幣的收益。此外，在房地產“買買買”時代成為過去的現(xiàn)在，雅居樂的土地儲備量也在降低，它在今年上半年的土地儲備量為5295萬平方米，這個數(shù)字比去年同期的5303萬平方米有所降低，顯現(xiàn)出公司內部也在遏制其擴張式發(fā)展步伐。

至于此舉會不會影響到未來公司的銷售、營收表現(xiàn)，那就得持續(xù)觀望了。可以肯定的是，在房地產市場大環(huán)境不好過的現(xiàn)在，雅居樂的未來之路挑戰(zhàn)眾多。