焦點研究院 · 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部參考報告（第20周）

監(jiān)測時間：5月14日至5月20日

宏觀政策

1、5月13日，南京官宣二孩及以上家庭，可新增購買一套商品住房，同時可享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。

5月14日，東莞宣布二孩或三孩家庭，允許新增購一套房。

此外，沈陽、蘇州、無錫、景德鎮(zhèn)等多市先后對多孩家庭予以購房優(yōu)惠。

焦點研究院：各市花式松綁限購政策向多孩家庭傾斜，預(yù)計此類鼓勵政策將日漸頻繁，成為貫徹鼓勵生育的政策方針之一。但由于多孩家庭生活成本及未來教育成本預(yù)計較高，在購房支出上增加投入的難度很大，且結(jié)合多孩家庭人口較多的特點，若松綁政策為支持購買大戶型商品房，或許能取得更充分的效果。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知。（詳見附注1）

焦點研究院：此次央行下達(dá)的個人住房貸款利率調(diào)整通知，雖只針對普通住宅，但傳達(dá)出積極信號：1、央行發(fā)聲后，各地執(zhí)行將更加積極；2、從決策層層面發(fā)聲，有助于提振市場信心；3、此前已下調(diào)利率的銀行，如果未到利率下限，可根據(jù)政策繼續(xù)下調(diào)；4、房貸利率方面的宏觀政策出爐，不排除今后有其他方面的政策與之配合。

5月16日，國家統(tǒng)計局披露前四月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資各項數(shù)據(jù)。（詳見附注2）

焦點研究院：從趨勢上來看房地產(chǎn)銷售仍未出現(xiàn)明顯回暖態(tài)勢。盡管各城樓市寬松政策頻發(fā)，但因疫情再度點狀爆發(fā)，且整體經(jīng)濟(jì)仍不景氣，居民收入預(yù)期下降，加杠桿意愿下降。在各地房貸利率下降后，更低的購房成本有望提振居民的購房需求。

企業(yè)經(jīng)營

5月16日，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范民營房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。

5月16日，美的置業(yè)公告將發(fā)行新一期公司債。

5月17日，碧桂園公告擬于近期發(fā)行國內(nèi)公司債券。但該債券目前仍處于計劃階段。

5月18日，重慶龍湖發(fā)布2022年公開發(fā)行公司債券（第二期）票面利率公告。

此外，龍湖及碧桂園均有計劃發(fā)行ABS或ABN產(chǎn)品。（詳見附注3）

焦點研究院：民營房企在四月境內(nèi)債零發(fā)行后，終于達(dá)到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的重視，以優(yōu)質(zhì)民企試點方式逐步恢復(fù)公司債發(fā)行。據(jù)最初消息，這三家民企可以運用信用保護(hù)工具助力發(fā)債，說明如若試點房企收效良好，信用支持將擴(kuò)展至其他民營房企，不過這三家優(yōu)質(zhì)民企本就無需進(jìn)行信用保護(hù)，因此具體試點效果需要檢驗。無論如何，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對民營房企的幫扶力度預(yù)計將逐漸加大，整體行業(yè)融資總量有望快速提升。

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附注1：

5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知，規(guī)定首套普宅的商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為5年期LPR減20BP(即4.4%)，二套普宅下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行(LPR加60BP，即5.2%)。此前首套房貸利率已降至4.4%，加之本次五年期LPR下調(diào)15個基點，首套房貸利率已低至4.25%，創(chuàng)下近十年來的利率水平低點，樓市有望加速回暖。

附注2：

2022年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。于4月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.89。1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬平方米，同比持平。其中，住宅施工面積577692萬平方米，同比下降0.1%。房屋新開工面積39739萬平方米，下降26.3%。其中，住宅新開工面積28877萬平方米，下降28.4%。房屋竣工面積20030萬平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面積14662萬平方米，下降11.4%。1-4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。4月末，商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%。其中，住宅待售面積增長14.8%。

附注3：

5月16日，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，將同時發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具，以幫助民營地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開市場的融資功能。

5月16日，美的置業(yè)公告稱，將發(fā)行新一期公司債。該債券為本金金額10億元2+2年期無擔(dān)保公司債券，起息日為5月24日，兌付日為2026年5月24日。此次募集資金扣除發(fā)行費用后擬全部用于償還公司債券。

5月17日，碧桂園公告稱，將發(fā)行2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模為不超過5億元。本期債券的詢價區(qū)間為4.50%~5.00%。中誠信國際評定發(fā)行人的主體信用等級為AAA，評級展望為“穩(wěn)定”。

5月18日，重慶龍湖企業(yè)拓展發(fā)布2022年公開發(fā)行公司債券（第二期）票面利率公告：本期債券發(fā)行面值總額不超過5億元（含5億元），發(fā)行期限為6年期，附第3年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán)。最終確定本期債券的票面利率為4.00%。

5月16日，龍湖供應(yīng)鏈ABS發(fā)行總規(guī)模4.02億元，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券利率3.50%，投資者認(rèn)購倍數(shù)2.36倍，基礎(chǔ)資產(chǎn)為供應(yīng)鏈上游306家中小供應(yīng)商對龍湖的應(yīng)收賬款。對應(yīng)信用保護(hù)憑證名義本金4000萬元，被保護(hù)標(biāo)的發(fā)行規(guī)模4億元。

5月17日，碧桂園擬于今年6月份陸續(xù)安排發(fā)行供應(yīng)鏈ABS和ABN產(chǎn)品，其中供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品將啟用信用保護(hù)工具。