作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

12月13日，是一個周末，本該休閑娛樂的時刻，金科股份（000656.SZ）的董事們卻很忙碌。他們聚集在一起，要審議金科未來五年的戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2021-2025年），這對于一家企業(yè)而言至關重要。

上次召開這樣的董事會是在2017年6月，當時審議通過了金科2017年至2020年的發(fā)展規(guī)劃，力爭實現(xiàn)銷售額分別約500億元、800億元、1100億元、1500億元，并力爭在2020年沖擊2000億元的目標。

從2017年銷售額658億元，到2018年1188億元，再到2019年1860億元，直至2020年前11月實現(xiàn)銷售額1954億元，上個規(guī)劃目標，金科即將全部達成，下一個五年規(guī)劃目標也由此開啟。

12月14日晚間，金科公告了新五年發(fā)展規(guī)劃，確立了2021至2025年的主要發(fā)展目標，力爭到2025年總銷售規(guī)模 4,500億元以上，年復合增長率15%以上。

第二日（12月15日），金科便在上海召開戰(zhàn)略規(guī)劃說明會，董事長蔣思海、聯(lián)席總裁方明富、副總裁兼董事會秘書張強、產(chǎn)業(yè)集團董事長楊剛、創(chuàng)新研究部李抗皆出席，足見管理層對此次戰(zhàn)略規(guī)劃的重視。

4500億規(guī)模目標

五年，將規(guī)模從2000億級做到4500億級，這并不容易。金科何以敢言？這是一個系統(tǒng)性問題，需要從層層剝開，涉及到金科的上層管理和業(yè)務層面。

從外部環(huán)境看，房地產(chǎn)市場總量穩(wěn)定，預計 2030年至少會達到 18 萬億的市場規(guī)模，未來仍有較大的發(fā)展空間。

從內(nèi)部環(huán)境看，近幾年內(nèi)功的修煉成果，增強了其底氣。從自身體系建設，到投入產(chǎn)出的運營管控，再到跨部門和集團、區(qū)域的聯(lián)動機制，金科的管理能力、經(jīng)營能力和發(fā)展能力都得到了加強。

如 “雙贏計劃”激勵體系，使得員工與企業(yè)利益深度捆綁、壓力和動力并存；再如導入對標管理體系，總部、子公司和各職能條線可以內(nèi)外部對標找差距和問題；以及銷售回款全鏈條管理的深化，以回款倒逼銷售，促進銷售規(guī)模的持續(xù)增長。

在過去的四年中，這一套體系就像一個持續(xù)優(yōu)化的控制系統(tǒng)，以精準的算法，驅(qū)動著金科各個單元實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，從而達成目標。而在下一個五年中，金科想要以此再次推動其業(yè)績的持續(xù)增長。

特別是11月17日，金科服務（09666.HK）成功上市，融資結(jié)構(gòu)的能力進一步改善， “A+H”的雙資本運作平臺使其更具底氣。

所以，通過對自身經(jīng)營能力的審視，再結(jié)合各種因素，金科確立了新五年發(fā)展規(guī)劃，至于4500億銷售規(guī)模目標，金科的解釋是在綜合“規(guī)模、業(yè)務、利潤、負債”等因素的動態(tài)平衡測算下所制定。

優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)

對金科而言，目前債務水平是一個“軟肋”。截至三季度末，金科扣除合同負債后資產(chǎn)負債率為43.5%，凈負債率達到112.3%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為72.7%。按照監(jiān)管層給出的“三道紅線”標準，金科股份踩線兩條，凈負債率超過100%以及資產(chǎn)負債率超過70%。

金科服務上市當天，華泰證券、中國人壽、海通證券等前往金科調(diào)研，金科管理層對完成全年2200億銷售目標非常有信心。

同時針對“三道紅線”的問題，金科服務表示，隨著金科服務在香港上市，以及四季度結(jié)算目標的達成，公司爭取在今年年末實現(xiàn)三條紅線滿足監(jiān)管要求。預計到今年年末，有息負債控制在1100億左右。

在新五年規(guī)劃中，財務結(jié)構(gòu)包括資產(chǎn)負債率、凈負債率、剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金短債比、經(jīng)營性現(xiàn)金流等指標，也是金科重點的優(yōu)化對象。

至于利潤方面，金科并沒有過多闡述，一個可以參考對比的點是，其管理層曾于今年初提出“2025年利潤不低于300億元”的利潤目標。而在過往的2017年、2018年、2019年金科的歸母凈利潤分別為20.05億、38.86億、56.76億，復合增長率為68.25%。

整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈

業(yè)務層面的架構(gòu)和規(guī)劃，是此次新五年規(guī)劃的重點所在。

就地產(chǎn)主業(yè)來看，金科主要聚焦在兩個層面：一方面是產(chǎn)品銷售結(jié)構(gòu)的新平衡，金科計劃到 2025 年“品質(zhì)利潤型”產(chǎn)品銷售收入占比應達到 30%，“周轉(zhuǎn)效率型”產(chǎn)品占比70%；另一方面是創(chuàng)新性業(yè)務的發(fā)展，代建業(yè)務和城市更新是金科的未來發(fā)力點，其中代建業(yè)務規(guī)模要實現(xiàn)300 億元。

對于“地產(chǎn)+”業(yè)務，金科用了很長的篇幅進行說明，也為其分攤了具體的業(yè)績指標。到2025年， “地產(chǎn)+”業(yè)務銷售模要達到 500 億元以上；持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)要大幅提升，規(guī)模達到 300-500 億元。

在金科的規(guī)劃中，“地產(chǎn)+”業(yè)務承擔不僅是分攤業(yè)績目標的對象，更是由單賽道為主向多賽道發(fā)展升級，由傳統(tǒng)地產(chǎn)向科技地產(chǎn)及數(shù)智服務產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的關鍵，當中囊括了科技產(chǎn)業(yè)和商旅康養(yǎng)板塊，包括大消費和大健康業(yè)務。

其中“大消費”板塊計劃到 2025 年銷售規(guī)模超過 200 億元，新增持有資產(chǎn)規(guī)模約 200 億元；“大健康”板塊將順應老齡化發(fā)展的趨勢，探索“健康養(yǎng)老+地產(chǎn)”的業(yè)務模式。

在戰(zhàn)略規(guī)劃說明會上，方明富也談到，未來卓越房企都將捕捉不同階段市場需求，通過不斷組建多元化產(chǎn)品組合，拓展創(chuàng)新業(yè)務領域，從而獲得穿越周期的能力。所以，金科未來的核心競爭力是投資力、產(chǎn)品力、服務力，會從單向冠軍向全能冠軍轉(zhuǎn)變。

圍繞地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合要素資源，同時布局新賽道，實現(xiàn)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈的雙向賦能，即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強智慧服務，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實商旅康養(yǎng)，進一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，這是金科未來五年的發(fā)展主線，也是其確立4500億目標的核心所在。