內(nèi)容摘要：青浦區(qū)正在推進(jìn)16個“城中村”地塊改造，第一輪5個在建項(xiàng)目，第二輪已認(rèn)定3個項(xiàng)目，第二輪待啟動8個項(xiàng)目。本期聚焦首輪5個在建項(xiàng)目。

近日，青浦區(qū)城市更新論壇（下文簡稱“論壇”）在國家會展中心舉行。

城市更新事關(guān)上海未來發(fā)展。

今年7月，國常會審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。該會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

青浦區(qū)位于上海的西部，當(dāng)前正按照“一城兩翼”新時代戰(zhàn)略布局，加快推進(jìn)新城建設(shè)和城市更新項(xiàng)目落地。

在本次“論壇”上，青浦區(qū)分享了“城中村”改造的“青浦經(jīng)驗(yàn)”，并介紹了青浦區(qū)正在推進(jìn)的16個“城中村”地塊改造項(xiàng)目。這些“城中村”地塊項(xiàng)目分別是：

第一輪項(xiàng)目：正在建設(shè)中的5個“城中村”項(xiàng)目。分別為徐涇蟠龍、徐涇羅家小區(qū)、徐涇老集鎮(zhèn)、盈浦街道和重固鎮(zhèn)。

第二輪項(xiàng)目：已獲市級認(rèn)定3個項(xiàng)目，分別為華新鳳溪、金澤西岑和趙巷318國道沿線。

第二輪項(xiàng)目：待啟動的8個“城中村”項(xiàng)目，分別有：

徐涇鎮(zhèn)徐盈路東側(cè)“城中村”

徐涇鎮(zhèn)諸陸西路南側(cè)、盈港東路北側(cè)“城中村”

徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)二期、前明“城中村”

徐涇鎮(zhèn)諸光路沿線“城中村”

朱家角“城中村”

香花橋社區(qū)“城中村”

華新鎮(zhèn)區(qū)“城中村”

趙巷二期“城中村”

內(nèi)容較長，我們計(jì)劃分三期來報(bào)道上述內(nèi)容。

青浦區(qū)第一輪5個在建“城中村”項(xiàng)目示意圖

本期，我們先來說一下第一輪5個在建“城中村”項(xiàng)目。

一、5個在建“城中村”項(xiàng)目

第一輪5個在建“城中村”項(xiàng)目

第一輪5個在建項(xiàng)目涉及3個街鎮(zhèn)，分別為徐涇蟠龍、徐涇羅家小區(qū)、徐涇老集鎮(zhèn)、盈浦街道和重固鎮(zhèn)。除徐涇羅家小區(qū)采取“土地儲備”方式改造外，其它均采用“合作開發(fā)”模式改造。

1、徐涇蟠龍“城中村”地塊

徐涇鎮(zhèn)蟠龍“城中村”地塊改造范圍

蟠龍“城中村”地塊位于沈海高速、崧澤大道東北，板塊上隸屬于虹橋主城片區(qū)。該項(xiàng)目占地總面積為666畝，動遷居民235戶，企業(yè)28家。

是上海首批“城中村”改造項(xiàng)目之一。

該“城中村”項(xiàng)目采用“合作開發(fā)”方式，合作單位為西虹橋公司、瑞安集團(tuán)。

蟠龍“城中村”地塊改造項(xiàng)目已基本建成，其中商業(yè)項(xiàng)目蟠龍?zhí)斓赜?014年啟動規(guī)劃，2019年開始建設(shè)，今年4月，該項(xiàng)目已正式對外營業(yè)，成為全市著名的商旅文化新地標(biāo)。

近日，瑞安集團(tuán)對外宣布，其投資開發(fā)的蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目成功榮獲LEEDv4ND建成階段金級認(rèn)證，成為亞洲首個該體系下獲得規(guī)劃-建成階段完整認(rèn)證的大型社區(qū)項(xiàng)目。

2、徐涇羅家小區(qū)“城中村”地塊

徐涇羅家小區(qū)“城中村”地塊示意圖

羅家小區(qū)“城中村”地塊位于諸光路、盈港東路西北，板塊上隸屬于虹橋主城片區(qū)。該項(xiàng)目占地約441畝，涉及動遷居民413戶，企業(yè)3家，

該項(xiàng)目是第一輪5個在建“城中村”改造地塊中唯一采用“土地儲備”方式改造的。也就是區(qū)政府通過土地儲備方式（市級土地儲備機(jī)構(gòu)不參與），對“城中村”地塊實(shí)施土地征收、補(bǔ)償安置和必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。經(jīng)營性土地形成“凈地”后，公開招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，由受讓人按照規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。

關(guān)于該項(xiàng)目進(jìn)展，在本次“論壇”上，官方表述該“城中村”項(xiàng)目已實(shí)施完成。

2016年，羅家小區(qū)地塊就已形成凈地。2017年，所屬地塊全部完成掛牌出讓。

涉及的西虹橋?qū)汖埑?、彼友商業(yè)中心等項(xiàng)目均已于2018年開工，根據(jù)《2023年度青浦區(qū)重大項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃表》顯示，西虹橋?qū)汖埑且黄趯⒂诮衲?月竣工；彼友商業(yè)中心將于2024年12月完工。

（羅家小區(qū)“城中村”地塊附圖為示意，未查到該項(xiàng)目官方制圖，我們根據(jù)原“羅家新村”位置，及結(jié)合項(xiàng)目面積441畝大致繪制。涉及的西虹橋?qū)汖埑且黄诤捅擞焉虡I(yè)中心項(xiàng)目位置相對確定，僅供參考。）

3、徐涇老集鎮(zhèn)“城中村”地塊

徐涇老集鎮(zhèn)“城中村”地塊范圍

徐涇老集鎮(zhèn)“城中村”地塊主要集中于沈海高速、滬青平公路西北，板塊上，主要在虹橋商務(wù)區(qū)拓展區(qū)；另外，從圖面顯示沈海高速以東虹橋主城區(qū)也涉及一小塊。

該項(xiàng)目占地527.8畝，涉及動遷居民1009戶，企業(yè)25家。是第一輪5個在建“城中村”項(xiàng)目中涉及動遷居民戶數(shù)最多的。

徐涇老集鎮(zhèn)“城中村”地塊改造采用了“合作開發(fā)”方式，合作單位為燦輝投資、云南俊發(fā)。

項(xiàng)目征收補(bǔ)償工作已全部完成，目前已進(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)尾期。根據(jù)《2023年度青浦區(qū)重大項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃表》顯示，徐涇老集鎮(zhèn)“城中村”地塊改造項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：

1、公益性項(xiàng)目：綠地約9.8萬平方米；道路約3.4公里；公建配套約1.88萬平方米;

2、住宅約35.6萬平方米，其中動遷安置房約19.66萬平方米，經(jīng)營性住宅15.94萬平方米;

3、商業(yè)辦公項(xiàng)目約14.99萬平方米。

A2a-04d、A1d-09、A1c-05地塊區(qū)位圖

年度“計(jì)劃表”顯示，該項(xiàng)目2019年開工，2024年12月竣工。目前燦耀星城3期商品房已在售；A2a-04d地塊幼兒園，即青浦區(qū)童翼幼兒園本月已正式開園（詳見附圖）。

四期A1d-09及A1c-05地塊計(jì)劃今年10月開工。2021年10月，A1c-05地塊用地性質(zhì)已由原商業(yè)、商務(wù)用地調(diào)整為現(xiàn)在的三類住宅組團(tuán)用地。

A1c-05地塊最新規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：10347平方米

用地性質(zhì)：三類住宅組團(tuán)用地

容積率：2.3

建筑高度：60米

住宅套數(shù)：211套

今年8月，A1c-05地塊公布了擬征地告知書。

A1d-09地塊盡管年度計(jì)劃也為下月開工，但目前還尚未公布相關(guān)征地公告。未查閱到該地塊用地變更事宜。參照《關(guān)于上海新徐涇城實(shí)業(yè)有限公司征詢徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)“城中村”A1d-09地塊規(guī)劃意見的復(fù)函》，A1d-09地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：14853平方米

用地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè)及商務(wù)辦公綜合用地

容積率：3.0

建筑高度：60米

4、盈浦街道“城中村”地塊

盈浦街道“城中村”地塊范圍

盈浦街道“城中村”地塊由分散的6幅地塊組成（詳見附圖，地塊編號為文章作者編制，便于說明）。涉及原俞家埭1、2、3、5組，城西1、2、5組及南橫村。板塊上均隸屬于青浦新城范圍。

盈浦街道“城中村”地塊占地面積312.2畝，共涉及動遷居民288戶，1家企業(yè)。

該項(xiàng)目采用了“合作開發(fā)”方式，合作單位為本土國有企業(yè)盛青房地產(chǎn)。

項(xiàng)目征收補(bǔ)償工作已全部完成，經(jīng)營性地塊已全部完成出讓并開工，目前已進(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)尾期。

其中，4幅地塊項(xiàng)目已竣工。

1號地塊（南橫村），位于觀明路、觀云路西北，規(guī)劃的住宅地塊（盛青云馳）和幼兒園項(xiàng)目（橙黃橘綠幼兒園）均已完工。

4號地塊（俞家埭村），即青趙公路南側(cè)18-02地塊位于青趙公路以南、景港名人苑東側(cè)，項(xiàng)目由公立養(yǎng)老院和商業(yè)酒店兩部分組成，已于去年12月竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目用地面積約25594.2平方米，總建筑面積約50731平方米，項(xiàng)目共包括了7棟單體和1個地下車庫，其中2棟為公立養(yǎng)老院，設(shè)置養(yǎng)老床位共計(jì)590張，3棟樓為康養(yǎng)酒店，設(shè)置酒店客房共計(jì)104間。還有陽光家園及日間照料中心功能等。

5號地塊（俞家埭村），位于勝利路、青趙公路東北，規(guī)劃口袋公園，已竣工。

6號地塊（城西村），位于海盈路以南、港俞路兩側(cè)，漕港和環(huán)城河北岸，是青浦新城環(huán)城水系景觀帶的一部分，已竣工。

盈浦街道“城中村”地塊另外2幅地塊正在建設(shè)中。

2號地塊（08-16地塊）區(qū)位圖

2號地塊（俞家埭村），即08-16地塊，位于漕俞路、青趙公路西北。項(xiàng)目總用地面積7354.2平方米，總建筑面積17663.15平方米，將新建1棟地上5層商業(yè)文化綜合樓。該項(xiàng)目已于去年11月便啟動了施工招標(biāo)，工程總投資2.5億元人民幣，工期550日歷天。

3號地塊（俞家埭村），即青趙公路北側(cè)13-01、13-03地塊，位于老西大盈港、青趙公路西北。今年3月底，該商品房項(xiàng)目舉行了盛大開工典禮。

13-01、13-03地塊項(xiàng)目效果圖

去年4月，盛青房地產(chǎn)旗下公司上海盛馳置業(yè)以底價(jià)14.56億元競得上述兩宗打包地塊，房地聯(lián)動價(jià)為43000元/平方米。項(xiàng)目總用地面積45506.90平方米；總建筑面積143501.53平方米（含地下建筑面積49404.40平方米）。建筑高度55米，容積率2.0，綠地率35%，將向市場供應(yīng)861套普通商品房。

5、重固鎮(zhèn)“城中村”地塊

重固鎮(zhèn)“城中村”地塊范圍

重固鎮(zhèn)“城中村”地塊位于該鎮(zhèn)傳統(tǒng)集鎮(zhèn)區(qū)域，本次“論壇”上展示的該項(xiàng)目由13幅地塊組成（為了便于說明，本文作者取了地塊編號，《重固鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2017-2035）》中表述共有10個“城中村”地塊，范圍差異不大，地塊量化上統(tǒng)計(jì)口徑或有所不同），板塊上隸屬于該鎮(zhèn)北青公路以北單元。

重固鎮(zhèn)“城中村”地塊占地共計(jì)731畝，涉及動遷居民153戶，企業(yè)57家。是第一輪5個在建“城中村”地塊項(xiàng)目中面積最大，涉及企業(yè)數(shù)最多的。

該鎮(zhèn)“城中村”地塊改造采用“合作開發(fā)”方式，合作單位為中建八局、中建方程、青發(fā)集團(tuán)。

該項(xiàng)目在開發(fā)過程中因發(fā)現(xiàn)地下文物地塊，開發(fā)減緩，通過積極溝通，目前爭取到市級大力支持，即將完成開發(fā)邊界調(diào)整。

2016年1月，重固鎮(zhèn)與中國建筑第八工程局有限公司、中建方程投資公司聯(lián)合體就該鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目合作協(xié)議正式簽約。

2016年8月，作為上海首個落地實(shí)施的新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目民生工程集中開工。首批項(xiàng)目包括了731畝的“城中村”改造工程。

“城中村”地塊控規(guī)調(diào)整后圖則

2021年7月，《上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn) QPCG-CZ01 單元控制性詳細(xì)規(guī)劃 01、02、 03、17、21 街坊局部調(diào)整》公告發(fā)布，該“公告”顯示，因“城中村”項(xiàng)目范圍內(nèi)部分區(qū)域地下埋藏有周代文化層，故而部分“城中村”地塊無法按原控規(guī)實(shí)施。為了文物保護(hù)和“城中村”項(xiàng)目順利實(shí)施，在相關(guān)文件和鎮(zhèn)總規(guī)的指導(dǎo)下對相關(guān)“城中村”地塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。

首先，該控規(guī)調(diào)整圖則（詳見附圖）所展示的地塊，除了北青公路“加油站”規(guī)劃動態(tài)為“保留”，其余均涉及征地拆遷。

其次，上述該規(guī)劃調(diào)整最大變化就是為了保護(hù)地下文物而減少經(jīng)營性開發(fā)區(qū)域，增加了綠地；另外，為了確保住宅開發(fā)的體量調(diào)高了地塊容積率，并將21街坊原商業(yè)和商務(wù)混合用地調(diào)整為三類住宅用地。居住用地變化如下：

原規(guī)劃居住用地面積約331.36畝（含商住混合用地中的商業(yè)部分），規(guī)劃住宅套數(shù)下限1587套。

調(diào)整后居住用地面積約205.70畝（含商住混合用地中的商業(yè)部分），規(guī)劃住宅套數(shù)下限1698套

本次“論壇”展示的重固鎮(zhèn)“城中村”地塊中，有以下地塊已完工或處于在建狀態(tài)。

6號地塊，位于重固鎮(zhèn)大街、福貿(mào)路東北。而莊固浜以南，即福貿(mào)路北側(cè)03-14地塊商住用地已于2020年1月，由中建以底價(jià)5.3億摘得，成功開發(fā)了中建錦繡溪庭。北側(cè)規(guī)劃調(diào)整后由居住用地變?yōu)榱斯簿G地（03-08地塊），待建狀態(tài)。

8號地塊，位于老廟涇港、趙重公路東南，從現(xiàn)狀衛(wèi)星圖上看，已完成公共綠地建設(shè)。

9號地塊，位于趙重公路、河涇路東北，已完成河涇公園建設(shè)。

10號地塊，位于重固幼兒園北側(cè)，已建成。

12號地塊，位于重聯(lián)路、崧建路西南，已完成動遷安置小區(qū)“康匯雅苑”建設(shè)。

13號地塊，位于上海師范大學(xué)附屬青浦實(shí)驗(yàn)學(xué)校南側(cè)，其中重固鎮(zhèn)福泉養(yǎng)護(hù)院已竣工。另外，幼兒園、派出所、體育場等項(xiàng)目正在建設(shè)中。

其余待建地塊詳情如下：

1號地塊

1號地塊，位于趙重公路、重聯(lián)路（規(guī)劃）西南，從現(xiàn)狀衛(wèi)星圖來看，該地塊已形成凈地。調(diào)整后的控規(guī)顯示，該處由原單幅居住地塊變更為了2幅居住地塊（01-01a、01-01c地塊），和1幅公共綠地（01-01b地塊）組成，縮減了經(jīng)營性用地范圍（詳見附圖）。

其中，重聯(lián)路南側(cè)01-01c地塊作為“擬出讓住宅地塊”，成為去年10月青浦區(qū)16幅推介地塊之一。

01-01c地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：3941平方米

用地性質(zhì)：二類住宅組團(tuán)用地

容積率：1.6

建筑高度：24米

住宅套數(shù)：63套

01-01a地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：39343平方米

用地性質(zhì)：二類住宅組團(tuán)用地

容積率：1.6

建筑高度：24米

住宅套數(shù)：608套

2號地塊，位于老廟涇港、重固鎮(zhèn)大街東南，控規(guī)調(diào)整后原居住地塊變更為了公共綠地（01-07地塊）。未來將與現(xiàn)狀“重固鎮(zhèn)農(nóng)民公園”連城一片。

02-05地塊區(qū)位圖

3號地塊，即控規(guī)中的02-05居住地塊，位于重固鎮(zhèn)大街、福中路東北，是集鎮(zhèn)的核心區(qū)。去年，該地塊已向原屬地居民發(fā)出書面征收通知，但截至目前，尚無進(jìn)展。

02-05地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：29352平方米

用地性質(zhì)：二類住宅組團(tuán)用地

容積率：1.35

建筑高度：24米

住宅套數(shù)：356套

4號地塊，位于重固鎮(zhèn)大街、張墅涇東北，也就是重固基督教堂西側(cè)（不確定教堂是否包含在內(nèi)）。上述控規(guī)調(diào)整圖則上并沒有體現(xiàn)該地塊。去年12月，發(fā)布的《青浦新城單元規(guī)劃》中顯示，未來這里被規(guī)劃為了商業(yè)或商務(wù)用地。

5號地塊，即張墅涇、重固鎮(zhèn)大街、北青公路和老通波塘圍合區(qū)域，原來這里是重固消防廠和重固水泥廠等用地。控規(guī)調(diào)整后，原有的地塊劃分保持不變，依舊由17-01、17-03、17-07地塊等組成，但規(guī)劃指標(biāo)有了變化：

17-01、17-03地塊由原社區(qū)級公共服務(wù)用地和居住用地整體調(diào)整為了公共綠地。

17-07地塊面積保持不變，用地性質(zhì)還是二類住宅組團(tuán)用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)混合用地，但比例由原各50%調(diào)整為住宅80%，商業(yè)20%；容積率由原1.0提升至1.2，建筑高度由18米調(diào)高至24米，住宅套數(shù)由136套增加至340套。

17-07地塊最新規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：43576平方米

用地性質(zhì)：二類住宅組團(tuán)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地

容積率：1.2

建筑高度：24米

住宅套數(shù)：340套

另外，5號地塊剩余部分在調(diào)整后的控規(guī)圖則上并沒有展示，同樣在最新的《青浦新城單元規(guī)劃》中顯示，重固鎮(zhèn)大街、北青公路西北規(guī)劃了商業(yè)或商務(wù)用地；重固鎮(zhèn)大街以東區(qū)域，這里被規(guī)劃為了居住用地。

7號地塊，位于陳華江路、重固鎮(zhèn)大街的東南。調(diào)整后的控規(guī)圖則中未展示，同樣在最新的《青浦新城單元規(guī)劃》中顯示，這里被規(guī)劃為了公共綠地，不確定是否已建成。

21A-06a地塊區(qū)位圖

11號地塊，即控規(guī)中的21A-06a地塊等，位于趙重公路、陳華港東南，就是北青公路重固加油站東北。從現(xiàn)狀衛(wèi)星圖來看，這里似乎已是凈地。

控規(guī)調(diào)整后，原21-06地塊被分割成了21A-06a，21A-06b地塊等，用地性質(zhì)由原商業(yè)、商務(wù)地塊調(diào)整為三類住宅組團(tuán)用地。

21A-06a地塊（“城中村”地塊）規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：7553平方米

用地性質(zhì)：三類住宅組團(tuán)用地

容積率：1.6

建筑高度：50米

住宅套數(shù)：120套

21A-06b地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：13368平方米

用地性質(zhì)：三類住宅組團(tuán)用地

容積率：1.6

建筑高度：50米

住宅套數(shù)：211套

另外，去年原《青浦區(qū)關(guān)于報(bào)送2022年度商品住房配建租賃住房統(tǒng)籌平衡方案的函》中提到了重固鎮(zhèn)的21A-06a地塊和01-01c地塊，2幅地塊均被納入過去年商品房用地出讓計(jì)劃。這也印證了我們上述地塊已形成“凈地”的說法，所以后續(xù)重固鎮(zhèn)“城中村”地塊改造，或許上述地塊將被優(yōu)先推進(jìn)。

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（說明：本文繪圖均為示意，僅供參考，一切請以官方公示為準(zhǔn)?。?/p>

資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)、青浦區(qū)城市更新論壇

編輯：大青浦房談