土地估價(jià)就是按照土地估價(jià)的原則、理論和方法，在全面掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)估出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。

那么，土地評(píng)估的方法有幾種？我們常見(jiàn)的土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法同時(shí)也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法。那么關(guān)于這些土地評(píng)估的方法具體內(nèi)容是什么呢？

(一)市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中最基本的、最常見(jiàn)的估價(jià)方法之一，同時(shí)也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方式。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似土地進(jìn)行比較，并且對(duì)類(lèi)似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此來(lái)估測(cè)帶估土地客觀合理價(jià)格的方式。

(二)收益還原法

收益還原法又被稱為收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以相應(yīng)的土地還原利率還原，以此來(lái)估測(cè)帶估土地價(jià)格的方式。

(三)成本逼近法

成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上相應(yīng)的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方式。

(四)剩余法

剩余法又被稱為假設(shè)開(kāi)發(fā)法，通常是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣減預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估測(cè)帶估土地價(jià)格的方式。

?(五)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方式。

好了，關(guān)于土地評(píng)估方式就和大家分享到這里了，也希望這些能帶給大家實(shí)質(zhì)性的幫助。

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