大家一直呼喊的存量房貸利率，終于有了最新進(jìn)展了，雖然還沒有史詩級政策落地，但是有個大餅畫出來了，很多人也還是可以望梅止渴的，因?yàn)楝F(xiàn)在就是老業(yè)主和銀行之間的博弈，你不讓我，我不讓你的情況下，看看誰先頂不住，優(yōu)勝劣汰是生存法則，換做樓市中也是一樣，具體有啥大餅，今天咱們好好聊聊。

大家好，我是謝暉。就在昨天，央媽的最新表態(tài)，央行貨幣政策司司長說到了要支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。啥意思呢，其實(shí)就是表面存量房利率可以適當(dāng)降低了，要知道前幾年買房的業(yè)主，不僅價格買在最高位，利率也是妥妥的大冤種，5.88%、6.1%的利率都是非常正常的，而這些業(yè)主也是這波提前還款潮的最積極人群，現(xiàn)在來看，銀行也抵擋不住大家的群攻了，下半年的話存量房貸利率還真的有可能會進(jìn)行調(diào)整。其實(shí)早在年初就很多次呼吁要調(diào)整存量房利率了，而這次是央媽首次就存量房貸利率調(diào)整問題作出回應(yīng)，老百姓的呼聲總算有了回音了。

為什么是現(xiàn)在提出，其實(shí)道理也很簡單，因?yàn)槿滤脑率腔嘏模芏嗳擞制嵠嵉娜ベI房了，但是這波需求也是壓抑了幾年短暫釋放的，釋放完了后是不可持續(xù)的，各種限購限售政策放開了，不僅沒有吸引新人入場買房，反而放開了口子讓更多老業(yè)主選擇離場或者提前還款了，一個人提前還沒影響，但是一百萬人甚至上千萬人提前還款的話就影響大了，銀行的房貸是利潤奶牛，也是最穩(wěn)最安全的業(yè)務(wù)之一，當(dāng)大家都去提前還款的話，銀行會感到后背發(fā)涼，影響到他們的利潤了。

要知道，今年上半年個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大，正常來說咱們的貸款總余額度肯定是增加的，但是實(shí)際情況貸款余額反而是減少的，說明咱們居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加，一窩蜂的人都把錢還銀行了，因?yàn)樗阋还P賬，你房貸利率6%，存款利率2.5%，你放銀行的利率還不夠房貸利息的一半，是個人也會選擇提前還貸了，難道大家都心甘情愿幫銀行賺利息嗎。

其實(shí)去年的時候提前還款潮就已經(jīng)襲來了，因?yàn)長PR在不斷的下調(diào)，現(xiàn)在基準(zhǔn)已經(jīng)是4.2%了，而到了今年，隨著樓市的陰跌潮在繼續(xù)，房子虧損的幅度也在擴(kuò)大，如果以前是跌10%或者15%還很多業(yè)主能勉強(qiáng)接受，但是后續(xù)跌20%甚至30%的情況下，估計多數(shù)炒房客也會坐不住了，想盡辦法提前還款是沒賣掉房子的重要手段，一旦超過30%之后，零首付送房子甚至將來倒貼錢給買家送房子都是可能出現(xiàn)的，只要你愿意接盤還貸款，給你5萬又何妨，這就是房價下跌帶來的苦果，當(dāng)然如果再跌40%甚至50%的情況下，很多人就會選擇直接斷供了，留給銀行法拍，因?yàn)榉ㄅ牡膬r格也就是4-5折左右，選擇賣房還得找買家、交稅等一系列的費(fèi)用，斷供的話，直接躺平了，反正已經(jīng)破產(chǎn)了，很多人就破罐子破摔了。

所以現(xiàn)在來看，大家的提前還款操作已經(jīng)讓央媽看在眼里，急在心里了，銀行的利潤下調(diào)對金融市場的影響也會比較大，所以現(xiàn)在雖然沒有一紙公文要求銀行都直接下調(diào)存量房利率，但是釋放的信號卻是非常明顯的，銀行們啊，不要讓客戶再這樣提前還款了，不然大家都搞緊縮操作了，市場沒人消費(fèi)，以后的貸款存款那只能自娛自樂了。所以說壓力給到了銀行，老業(yè)主可以自主跟銀行進(jìn)行協(xié)商，就像之前利率下限給到各個房價持續(xù)下跌的城市，不少跌幅比較大的城市直接降低到3.7%、3.8%的利率，也是開了一個口子，由各個城市自己把關(guān)。

所以如果頂不住利潤下滑的銀行肯定會第一時間給客戶示好，不僅可以挽回老業(yè)主的心，安撫住他們提前還款的迫切心情，還可以吸引更多的購房者來到這個銀行辦理業(yè)務(wù)，因?yàn)閷峡蛻舳歼@么好了，對新客戶肯定不會差到哪里了，要知道很多商人都是過河拆橋的，賺一筆就不管死活的。而大家拿到低利率后會不會去消費(fèi)呢，肯定還是有一定的作用的，畢竟原本如果還5000貸款，利率下調(diào)后可能只需要還4000甚至4200，那多出來的錢肯定會改善一下生活了。當(dāng)然，今年大家整體都是偏保守的，因?yàn)榉績r下跌的原因，很多人身價縮水了，而且非體制內(nèi)的都很擔(dān)心自己失業(yè)的問題，因?yàn)槔习宥疾桓壹哟笸顿Y了，沒有新項(xiàng)目那就沒有新收益，都是想著維持住基盤就可以了，所以包括很多二線及以下城市的房租都開始下降了，因?yàn)闆]這么多外來居住需求了。

而且現(xiàn)在連體制內(nèi)和券商等都進(jìn)行傳出降薪潮，這個群體是購房人中最穩(wěn)定和最堅挺的人群了，不僅銀行喜歡、開發(fā)商喜歡，甚至連物業(yè)都喜歡，而這群人一降薪，對市場的影響也是巨大的，他們內(nèi)心的購房上限就會縮水，也就導(dǎo)致市場想漲價變得越來越困難，別看互聯(lián)網(wǎng)工資高，但是如果從畢業(yè)到退休算個總數(shù)，必然還是體制內(nèi)的收入和時間會更勝一籌，所以現(xiàn)在房價下滑的很重要原因，也是因?yàn)檎w社會的收入都下降了，購買力支撐不起三十年的高房貸了，而沒有擊鼓傳花的大餅在，普通人就更不會進(jìn)入到樓市里買房了。

所以總結(jié)來看，現(xiàn)在樓市的天平越來越朝購房者傾斜了，甚至連LPR后續(xù)都還會有繼續(xù)下調(diào)的空間，因?yàn)殂y行如果不對老客戶好一點(diǎn)，新客戶都是90后、00后，這群人可都是敢整頓職場和整頓銀行的人，不結(jié)婚、不生孩子、不買房，隨便拎出來一個都讓銀行抖三抖，銀行現(xiàn)在不讓步的話，總有一天會讓的，你覺得哪個銀行會率先進(jìn)行存量房利率下調(diào)呢，會在現(xiàn)在基礎(chǔ)上打八折嗎，還是七折，評論區(qū)留下你的看法。