{"ops":[{"insert":" 2022年至今，日元大幅貶值，吸引大量海外投資者日本置業(yè)，其中自然少不了中國投資者的身影。那么，去日本買房，對中國人來說真的是一個千載難逢的機會嗎？\n日本房產(chǎn)之所以變得格外具有吸引力，最重要的因素還在于日元貶值。由于美元加息但日元寬松，日元兌美元匯率在2022年的最大跌幅超過了30%，對海外投資者而言，在這個時候去日本買房，相當(dāng)于日本房價打了7折。所以，2022年，大量海外投資者紛紛涌入日本樓市，"},{"attributes":{"bold":true},"insert":"去年日本樓市的投資額當(dāng)中，海外資金占了一半。據(jù)日本當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介反映，來自中國大陸的咨詢量更是激增。"},{"insert":"\n\n"},{"attributes":{"class":"normal-img"},"insert":{"native-image":{"alt":"read-normal-img","url":"https://b1.sanwen.net/b_article/050f797595ec50b102bdace4091d4643ebe682a6.jpg","width":640,"height":360,"size":133297,"status":"loaded"}}},{"insert":"\n"},{"attributes":{"color":"#007aaa"},"insert":"《賣房子的女人》劇照"},{"insert":"\n日本對海外人士的買房政策十分寬松，只要資金來源合法，都可以在日本買房買地。交易的便捷性，也為海外人士投資日本房產(chǎn)打開了方便之門。\n對于個人而言，如果去日本居住生活，日元大幅貶值之后，現(xiàn)在的日本房產(chǎn)無疑是一個很好的買入時機，但如果從投資角度，將日本房產(chǎn)作為投資手段，還有更多需要考慮的因素。\n對中國人尤其是一線城市的部分民眾，日本房產(chǎn)的吸引力除了日元貶值的因素之外，日本房價本身也顯得比較便宜。曾經(jīng)的日本擁有全球最高的房價，上世紀(jì)80年代日本房價巔峰時期，一個流傳甚廣的說法是，只要賣掉東京的地皮，就可以買下整個美國。對當(dāng)時的中國人而言，日本房產(chǎn)是遙不可及的想象。\n不過，上世紀(jì)90年代以來，日本房價泡沫破滅，而中國房價在最近20年快速上漲，中國一線城市的房價已經(jīng)遠遠超過了日本。"},{"attributes":{"bold":true},"insert":"曾經(jīng)讓中國人不敢高攀的日本房產(chǎn)，在中國的房價面前其實已經(jīng)平民化。"},{"insert":"\n\n"},{"attributes":{"class":"normal-img"},"insert":{"native-image":{"alt":"read-normal-img","url":"https://b1.sanwen.net/b_article/116b2cb090d429e25c6b55b1e9281da764395d8f.jpg","width":1080,"height":533,"size":243835,"status":"loaded"}}},{"insert":"\n"},{"attributes":{"color":"#007aaa"},"insert":"《愛很美味》劇照"},{"insert":"\n以東京來看，一套70平方米的二手房，東京23區(qū)的平均價格為7000萬日元左右，折合人民幣大概350萬元，單價大概為5萬元/平方米。而最核心的都心6區(qū)，二手房均價大概為1億日元，折合人民幣500萬元左右，單價大約為7萬元/平方米。\n在北京、上海和深圳，一套好一點的二手房，總價基本上都在1000萬元以上，單價也超過10萬元。無論是總價還是單價，中國幾大一線城市的房價，已經(jīng)可以俯視東京房價。如果不考慮東京，其他一些人口稀少的小城市房價更加便宜，比如山梨、和歌山、長野等地的單價大概只有5萬—7萬日元/平方米上下，折合人民幣只有3000元左右，很多二手公寓的價格，折合人民幣不到10萬元，堪稱日本版鶴崗。\n"},{"attributes":{"bold":true},"insert":" 日元大幅貶值之后，更相當(dāng)于打折出售，所以很多人都開始按捺不住要去日本樓市抄底。"},{"insert":"\n\n"},{"attributes":{"class":"normal-img"},"insert":{"native-image":{"alt":"read-normal-img","url":"https://b1.sanwen.net/b_article/4c44db3ba865a9f1a5d8fb063b23671833d22de6.jpg","width":640,"height":361,"size":165928,"status":"loaded"}}},{"insert":"\n"},{"attributes":{"color":"#007aaa"},"insert":"《打工仔的夢想房》劇照"},{"insert":"\n最近幾年，其實已經(jīng)有大量海外資本進入了日本樓市，不過主要還是以機構(gòu)投資者為主。機構(gòu)投資者看重的主要是租金回報率，所以購買的日本物業(yè)以商業(yè)地產(chǎn)為主。海外機構(gòu)投資者判斷一項地產(chǎn)投資的回報率，通常以收益率差（Yield Spread）這個指標(biāo)來衡量，也就是預(yù)期收益和長期利率之差。"},{"attributes":{"bold":true},"insert":"對于機構(gòu)投資者而言，日本房產(chǎn)最大的吸引力在于穩(wěn)定的租金收益率和低利率貸款成本，尤其是東京地區(qū)的地產(chǎn)，收益率差一直維持在2%-3%的水平，這種穩(wěn)定的回報率，對機構(gòu)投資者而言具有很好的吸引力，而日元貶值更是讓日本地產(chǎn)的回報率放大。"},{"insert":"\n但對于個人投資者而言， 3%左右的租金回報率，雖然比國內(nèi)一線城市不到2%的回報率高，但也并不具有足夠的吸引力，而且，中國投資者在日本買房，很難申請貸款，大部分需要全款，所以也無法充分利用日元的低利率優(yōu)惠。尤其是對海外個人投資者而言，將遠在日本的房產(chǎn)委托出租，實際操作起來還是比較麻煩，一旦房產(chǎn)出租出現(xiàn)空置期，實際租金回報率也會大大下降。所以，對于中國投資者而言，去日本買房，更多還是看重房產(chǎn)的增值空間。\n那么，日本房產(chǎn)的增值空間到底如何呢？\n\n"},{"attributes":{"color":"#007aaa"},"insert":"《賣房子的女人》劇照"},{"insert":"\n"},{"attributes":{"bold":true},"insert":"從日本房價走勢來看，雖然和中國一線城市相比，絕對房價并不算太貴，但是這幾年房價也積累了較大漲幅。"},{"insert":"上世紀(jì)90年代，日本泡沫經(jīng)濟破滅，日本房價連跌20多年，東京房價大跌超過70%。2012年，安倍晉三推出安倍經(jīng)濟學(xué)，寬松的貨幣政策開始推動日本房價反彈，尤其是最近幾年，東京房價更是加速上漲。2022年年底，東京房價終于超過了上世紀(jì)90年代的高點。\n日本房價的這一輪上漲，主要基于寬松的貨幣政策，但是現(xiàn)在，日本持續(xù)多年的寬松貨幣政策出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向的跡象。2022年年底，日本央行決定將長期利率波動幅度從原來的正負0.25%擴大至正負0.50%，被市場解讀為日本長期寬松貨幣政策的終結(jié)，由此引發(fā)日本金融市場強烈地震，日元兌美元匯率迅速飆升。\n日元如果開始進入升值通道，將降低海外機構(gòu)投資者對日本地產(chǎn)的吸引力，而日本本土投資者又沒有炒房的熱情，"},{"attributes":{"bold":true},"insert":"所以，在這樣的背景下，中國的個人投資者如果對日本房地產(chǎn)過度熱情，有可能會成為日本樓市的“接盤俠”。"},{"insert":"\n\n"},{"attributes":{"class":"normal-img"},"insert":{"native-image":{"alt":"read-normal-img","url":"https://b1.sanwen.net/b_article/38225d3d6b501d0f26d32a52206a9409742174f7.jpg","width":640,"height":360,"size":137626,"status":"loaded"}}},{"insert":"\n"},{"attributes":{"color":"#007aaa"},"insert":"《打工仔的夢想房》劇照"},{"insert":"\n中國人和日本人看待房產(chǎn)的眼光完全不同。新富起來的中國人，剛剛經(jīng)歷過炒房快速致富的狂熱階段，很多人還停留在炒房的熱情中無法自拔。但日本人對炒房的興趣極低，一方面是因為日本嚴重老齡化，大量住房在老人手中，尤其是一些人口稀少的城市，住房更是嚴重過剩，所以很多年輕人并沒有買房的急迫需求，等待將來從老人手中繼承房產(chǎn)即可。\n更重要的是，經(jīng)歷過房價大泡沫的日本人，早就度過了炒房的狂熱階段，上世紀(jì)80年代的日本人，不僅炒作日本房產(chǎn)，也曾經(jīng)買遍全球。90年代樓市泡沫破滅之后，大量日本家庭的住房在暴跌之后淪為負資產(chǎn)，很多人不得不流落街頭甚至自殺，所以日本人現(xiàn)在對于炒房還有揮之不去的陰影。而國人還沒有體驗過房價崩盤的慘痛經(jīng)歷，所以，對于炒房始終還有勇往直前的熱情和夢想。\n"}]}