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踩盤(pán)?房視頻

2022，我們同路

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市場(chǎng)資本化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一個(gè)有本質(zhì)區(qū)別的，就是產(chǎn)品和服務(wù)的主體決定性區(qū)別。

比如房子、車(chē)子、教育等等，基本屬性的改變可影響市場(chǎng)，一旦資本化、金融化泛濫，牟利逐利作為終極目標(biāo)，顯然違背了產(chǎn)品和服務(wù)的基本屬性或第一屬性，在資本的無(wú)序和底線升降助推下，難免不會(huì)偏離方向。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本屬性是居住，另外還有一個(gè)屬性投資。

房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)一旦急功近利，資本金融化，又將如何？

顯然不妥，也是可帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)和危害的。樓市慘烈或許就是一種結(jié)果下的表現(xiàn)。

于房地產(chǎn)而言，土地是基礎(chǔ)，資金是發(fā)展。

在樓市上揚(yáng)的階段，房地產(chǎn)似乎更注重于土地的追求，有了土地，資金和投資就自然而然有了。

事實(shí)上，是否如此呢？當(dāng)樓市失去上揚(yáng)的空間和幅度時(shí)，尤其是失去一定的上漲幅度時(shí)，土地失去了溢價(jià)空間和可能，則資金成為了房地產(chǎn)的壓力。

真是，成也金融，敗也金融。

土地和金融之于房地產(chǎn)，能否向向而生？

以史為鑒。這是一個(gè)多方博弈的過(guò)程和結(jié)果。

No.1

樓市泡沫與金融泡沫

房地產(chǎn)泡沫、金融泡沫問(wèn)題，早在十多年前，即被業(yè)界關(guān)注。

對(duì)于房地產(chǎn)金融泡沫對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的危害，也不是目前才有的一個(gè)話題。

樓市泡沫問(wèn)題，主要源于房?jī)r(jià)上漲還是下跌？

說(shuō)起房?jī)r(jià)，大家關(guān)注的就是房?jī)r(jià)上漲和房?jī)r(jià)下跌了。當(dāng)房?jī)r(jià)和地價(jià)反彈上漲，行業(yè)和企業(yè)還有購(gòu)房者關(guān)注度更大；同理，當(dāng)房?jī)r(jià)和地價(jià)下跌，行業(yè)和企業(yè)關(guān)注度大，購(gòu)房者則相對(duì)關(guān)注度滯后或者不太過(guò)于關(guān)注。

不同主體者對(duì)于樓市、房?jī)r(jià)的關(guān)注點(diǎn)、關(guān)注度、關(guān)注周期也是有區(qū)別的。

基于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系以及帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響，當(dāng)房?jī)r(jià)、地價(jià)和樓市出現(xiàn)過(guò)分震蕩時(shí)，國(guó)家和行業(yè)也會(huì)對(duì)其采取相應(yīng)措施，以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

過(guò)去十五年來(lái)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)政策調(diào)控政策的發(fā)布，也是基于房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展和現(xiàn)實(shí)要求。

事實(shí)上，房地產(chǎn)政策與調(diào)控政策的落實(shí)和監(jiān)督，也是必要的。

政策的制定是有一定的條件和基礎(chǔ)的，也是有一定的目標(biāo)的。如果房地產(chǎn)政策和調(diào)控措施沒(méi)有得到很好的落實(shí)，或者說(shuō)沒(méi)有得到完全的落實(shí)，或者落實(shí)與偶偏差，也會(huì)為調(diào)控帶來(lái)偏差。

所以，每次房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)，國(guó)家也會(huì)派出專(zhuān)門(mén)督察組進(jìn)行有目的。針對(duì)性督查落實(shí)。

政策的落實(shí)和督查，也為下一步制定新的政策還是持續(xù)，還有改變政策，等等，提供有關(guān)的全部或局部的詳情和報(bào)告，作為政府有關(guān)部門(mén)的內(nèi)參，或者公開(kāi)作為房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者的行為參考。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和投資性，決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的的區(qū)域性。對(duì)于樓市，全國(guó)城市房?jī)r(jià)普遍回暖和回落，或者部分城市樓市變化，單個(gè)城市不同區(qū)域的變化，因城施政，同城傾向，都有參考和影響。

大家記憶猶新的就是2014~2015啟動(dòng)的全國(guó)樓市大熱，房?jī)r(jià)幾乎一天一個(gè)樣子。

當(dāng)時(shí)樓市給人的感覺(jué)就是：房?jī)r(jià)上漲的速度之快、來(lái)勢(shì)之猛，令人猝不及防。不止房?jī)r(jià)，還有地價(jià)，地王頻出。

隨后，為了遏制房?jī)r(jià)高漲，有關(guān)方面開(kāi)始調(diào)控，加之各種輿論聲音影響，助推樓市，為了對(duì)本輪調(diào)控可能失控的擔(dān)憂，房地產(chǎn)調(diào)控加碼，直到當(dāng)下的樓市現(xiàn)狀。

——樓市慘烈，還有比這更慘烈的嗎？有，那也許就是明天。

樓市失控，將會(huì)出現(xiàn)什么情況？金融的大肆進(jìn)入樓市，引起樓市泡沫，越來(lái)越大。

樓市調(diào)控失控，將會(huì)出現(xiàn)什么情況？將會(huì)出現(xiàn)更大的房地產(chǎn)金融泡沫，甚至面臨泡沫刺破的風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，從2005年開(kāi)始實(shí)施的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，到去年的房地產(chǎn)調(diào)控。一方面是控制房?jī)r(jià)高漲，也是為了擠除房地產(chǎn)金融泡沫，避免出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。

然而，房地產(chǎn)調(diào)控中，涉及利益群體的博弈，多方利益主體之爭(zhēng)下，調(diào)控未必次次成功。

房地產(chǎn)有效調(diào)控也是控制房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是在預(yù)警房地產(chǎn)金融泡沫或?qū)⒗^續(xù)吹大。

房地產(chǎn)金融泡沫繼續(xù)吹大，究竟會(huì)有怎樣的危害？

正如媒體報(bào)道，房地產(chǎn)金融泡沫吹大，將意味著有更多社會(huì)資金從其他產(chǎn)業(yè)集聚到樓市，房?jī)r(jià)繁榮的背后，是越來(lái)越多的實(shí)業(yè)資金變身為投機(jī)“熱錢(qián)”的過(guò)程。雖然房?jī)r(jià)漲了，地價(jià)也漲了，土地財(cái)政似乎有了保障。但這些短暫的增長(zhǎng)和短暫的收入，最后都將會(huì)以更長(zhǎng)久的地方財(cái)政危機(jī)和經(jīng)濟(jì)減速為代價(jià)。沒(méi)有實(shí)業(yè)支撐的經(jīng)濟(jì)終究是脆弱的、不可持續(xù)的。

同時(shí)，房地產(chǎn)金融泡沫繼續(xù)吹大的更大危害在于，它將銀行的房地產(chǎn)貸款置于高風(fēng)險(xiǎn)之中，銀行貸款的不良率或?qū)⒙裣鲁A(yù)期反彈的隱患。

一旦經(jīng)濟(jì)不景氣造成房地產(chǎn)金融泡沫破裂，銀行信貸將首先面臨大量壞賬損失。

值得注意的是，那些高位買(mǎi)房的人群將會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴跌，面臨資產(chǎn)縮水。

房?jī)r(jià)高漲還是下跌，對(duì)樓市和購(gòu)房者的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都將帶來(lái)影響。

不得不說(shuō)樓市調(diào)控，作為樓市新政AB的兩面，對(duì)樓市的影響也是可以參照。

No.2

防范過(guò)于房地產(chǎn)金融化

房地產(chǎn)金融化帶來(lái)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)過(guò)于高企還是下跌，會(huì)將銀行的房地產(chǎn)貸款置于高風(fēng)險(xiǎn)之中，銀行貸款的不良率或?qū)⒙裣鲁A(yù)期反彈的隱患。房地產(chǎn)產(chǎn)品作為家庭的大件消費(fèi)品，幾乎占據(jù)家庭消費(fèi)和支出的大部分，當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)于金融化，帶來(lái)透支消費(fèi)和進(jìn)入壓力加大風(fēng)險(xiǎn)。帶來(lái)經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。
2015年以來(lái)，房地產(chǎn)金融化現(xiàn)象越來(lái)越受到國(guó)家和行業(yè)的關(guān)注。

房地產(chǎn)金融化是指把房產(chǎn)當(dāng)作理財(cái)產(chǎn)品、金融工具用來(lái)融資、貸款,變成了投機(jī)和投資品。

房地產(chǎn)金融杠桿因子，帶來(lái)房地產(chǎn)金融化的一定程度的市場(chǎng)接受。金融化帶來(lái)樓市和行業(yè)、企業(yè)的動(dòng)力，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始多方面涉足金融領(lǐng)域，形成各業(yè)務(wù)之間的合縱連橫、緊密相合，甚至打造金融平臺(tái)，進(jìn)行金融杠桿的多次使用。房地產(chǎn)金融化也用在了購(gòu)房者的消費(fèi)首付上，其間，尤其是房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯的年月，在房地產(chǎn)企業(yè)和中間商的推廣下，一些人開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)投資，甚至投機(jī)。

炒房者開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，一波一波，投資、投機(jī)成分也生長(zhǎng)。

只要房?jī)r(jià)上漲，就會(huì)有更多的投資者和炒房者進(jìn)入。當(dāng)然，現(xiàn)在大家不少人都知道房?jī)r(jià)是怎么被炒作起來(lái)的，其中的內(nèi)幕和經(jīng)歷，也讓不少人了解房地產(chǎn)和樓市營(yíng)銷(xiāo)，消費(fèi)者開(kāi)始理性。樓市持續(xù)向前，調(diào)控加碼，限購(gòu)限貸一直。影響樓市的最重要的還是金融。
作為房地產(chǎn)產(chǎn)品本身而言，地段影響，配套影響，環(huán)境影響，物業(yè)服務(wù)影響等等。成為購(gòu)房者選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的重要標(biāo)準(zhǔn)。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，金融化則影響更大。由于某些原因，這里不做贅述。為何房產(chǎn)要去金融化？房產(chǎn)金融化到了制高點(diǎn)，房產(chǎn)的泡沫過(guò)于膨大，總會(huì)刺破的一天。一旦樓市泡沫破裂，將不止影響購(gòu)房者的信貸和家庭經(jīng)濟(jì)壓力，也影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈條，還有國(guó)家和社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房住不炒，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

有炒房就有牟利和失手；購(gòu)房者也會(huì)有購(gòu)買(mǎi)壓力，房地產(chǎn)一旦失去居住的屬性，金融屬性野蠻生長(zhǎng)狂奔，誰(shuí)又能保證及時(shí)抽身？好花不常開(kāi)，好景不常在。一旦形成房地產(chǎn)金融化普及，全民炒房，如此循環(huán)反復(fù)，樓市和進(jìn)入機(jī)構(gòu)的影響可想而知。

其間，國(guó)家有關(guān)部門(mén)也會(huì)根據(jù)樓市金融情況進(jìn)行調(diào)控。2014年，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，明確規(guī)定在不實(shí)施“限購(gòu)”城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房貸款原則上最低首付比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。這等于為一些城市放開(kāi)“限購(gòu)”政策。2015年，首付比例從30%降到25%，購(gòu)買(mǎi)二套住房的消費(fèi)者，可以在沒(méi)有還清貸款前再次申請(qǐng)首付最低三成的商業(yè)貸款。相對(duì)比而言，首付對(duì)于大多數(shù)普通購(gòu)房者而言，更重于按揭分期的款額。有市民表示，相對(duì)來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房壓力只要還是在首付上，首付款減少，壓力小了。

新政之下的首付款降低，對(duì)于剛需買(mǎi)房一族來(lái)說(shuō)，的確是一大福音。

但是，也不是說(shuō)首付款降低就是百利而無(wú)一害。業(yè)內(nèi)人士提醒：對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首付降低雖然減少了首付款的壓力，但隨之而來(lái)的是貸款壓力增加，還貸利息、月供都會(huì)有所增多。“限貸限購(gòu)”、“房住不炒”，這些目的都是在去庫(kù)存的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi)，也是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得注意的是，實(shí)際市場(chǎng)效力的傳導(dǎo)往往不是一步到位，立竿見(jiàn)影的，過(guò)程較為復(fù)雜，影響因素也多，有直接和間接影響因素。

這些影響和利好，可以提到，不具有直接因果關(guān)聯(lián)的，也可以不做因果和理論結(jié)論，把影響因素講出來(lái)就可以，客戶自己也會(huì)判斷的。

△網(wǎng)絡(luò)圖

根據(jù)往年的情況，樓市調(diào)控下，房貸新政對(duì)樓市的真正影響，一班要等兩三個(gè)月之后。作為短期變現(xiàn)的購(gòu)房者，降低貸款利息等舉措，可以為市場(chǎng)帶來(lái)更為直接的和明顯反應(yīng)。結(jié)合近兩三年各地樓市，金九銀十、五一黃金周、春節(jié)黃金假期樓市的“熱度”不再，回歸尋常。2021年情況看，當(dāng)年三四月有一波近一個(gè)月時(shí)長(zhǎng)的樓市熱度。隨后，各地樓市趨勢(shì)平行。接下來(lái)，疫情原因，鄭州遇到水災(zāi)，樓市進(jìn)入低谷期。從新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)房源情況看，供應(yīng)量、成交量也有所反應(yīng)，其中供貨量保持一個(gè)小高位。需要指出的是，在過(guò)去年份里樓市的反饋情況看，一些口碑差、產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題多、交付不及時(shí)等等方面的開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)，面對(duì)來(lái)勢(shì)較快的樓市新政，則在項(xiàng)目開(kāi)工和進(jìn)度上，準(zhǔn)備不足。據(jù)介紹，自2022年以來(lái)，全國(guó)已有超40個(gè)城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面變相松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策。這也為單個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。

當(dāng)然，對(duì)于新政，樓市面臨的都是一個(gè)新政，房企面臨的不只是新政下的市場(chǎng)，還有自身品牌和口碑，還有產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。

有一點(diǎn)可以相信，樓市進(jìn)入新一輪發(fā)展階段，相信市場(chǎng)又將掀起一場(chǎng)供貨量熱潮，帶來(lái)相應(yīng)的市場(chǎng)銷(xiāo)量。

房企口碑、品牌、信譽(yù)和服務(wù)，依然還是一種優(yōu)勢(shì)。

這個(gè)真的可以有。

希望對(duì)2022房企有所建議和帶來(lái)思考。希望鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)本該有的景象。