焦點(diǎn)研究院?·? 焦點(diǎn)年報 ·?中海地產(chǎn)

監(jiān)測時間：2021年1月1日至6月30日

出品時間：2021年8月27日

研究員：張冉

摘要

2021上半年，中海地產(chǎn)銷售額同比增長20.5%，表現(xiàn)超往年；同時企業(yè)持續(xù)擴(kuò)土儲，拿地金額778.1億元，結(jié)合銷售額來看拿地銷售比仍在40%的紅線以下。近年來高成本土地建成的產(chǎn)品逐漸進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)算階段，整個行業(yè)面臨著盈利規(guī)模持續(xù)下行的壓力，利潤王中海地產(chǎn)也無法抵抗這種大趨勢，凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率連續(xù)三年出現(xiàn)下滑。為了減少這種成本增加帶來的影響，中海地產(chǎn)強(qiáng)化自身費(fèi)用管控能力并以穩(wěn)健優(yōu)勢尋求低成本資金支持，在有限的空間里輾轉(zhuǎn)騰挪增大自己的利潤規(guī)模。同時，中海地產(chǎn)也在謹(jǐn)慎的控制著自身的杠桿水平，目前來看三道紅線均未踩，短期償債壓力不大，經(jīng)營現(xiàn)金流也在警戒線以下。綜合來看，中海地產(chǎn)未來增長潛力可期。

圖：中海地產(chǎn)2018-2021上半年重要指標(biāo)一覽

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報；焦點(diǎn)研究院整理

銷售投資情況：銷售同比增20.5%超往年，拿地銷售比37.6%低于紅線

銷售同比增20.5%超往年水平，全年業(yè)績目標(biāo)壓力較小。2021上半年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額2072.1億元，同比增長20.5%；銷售面積1050萬平方米，同比增長10.1%。2018-2020年中海地產(chǎn)銷售額復(fù)合增速為17%，對比過去三年來看，中海地產(chǎn)2021上半年20.5%的銷售增速是較為優(yōu)異的。此外，在2020年業(yè)績發(fā)布會上，中海地產(chǎn)也曾表示2021年銷售目標(biāo)為實現(xiàn)銷售金額兩位數(shù)增長，目前來看完成這一目標(biāo)的壓力不大。

拿地銷售比低于40%紅線。2021上半年中海地產(chǎn)拿地金額778.1億元，得益于銷售規(guī)模的增加，中海地產(chǎn)上半年拿地銷售比為37.6%，仍低于40%的紅線。

圖：2021上半年中海地產(chǎn)拿地面積分布

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，焦點(diǎn)研究院整理

拿地主要集中于二線，三四線中佛山與東莞為重點(diǎn)。2021上半年，中海地產(chǎn)拿地主要在二線城市，拿地面積占比達(dá)到78.7%，具體到城市來看，長春、蘇州、廈門和濟(jì)南這四個城市合計占比達(dá)到了59.7%。三四線城市中，佛山與東莞為中海地產(chǎn)布局重點(diǎn)，拿地面積占比分別為13.7%、5.1%。

盈利成本情況：增收不增利利潤率連續(xù)三年下滑，費(fèi)用管控出色融資成本再創(chuàng)新低

出現(xiàn)增收不增利現(xiàn)象。2021上半年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)總營業(yè)收入1099.9億元，同比增長21.9%；實現(xiàn)凈利潤219.7億元，同比下降3.7%。在總營收保持兩位數(shù)增速的同時，盈利規(guī)模卻出現(xiàn)下降趨勢，中海地產(chǎn)陷入增收不增利的局面。

土地成本高企導(dǎo)致盈利能力下滑。從凈利潤率來看，2021上半年中海地產(chǎn)凈利潤率為20%，較上年同期下降5.3個百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率也從7.1%降至6.5%，整體盈利能力連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑，但仍為行業(yè)較高水平。這是由于前些年市場上土地成本較高，這部分土地建成的產(chǎn)品近些年陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)算階段，削減了企業(yè)利潤空間，導(dǎo)致盈利能力持續(xù)下滑。未來，隨著各地對土拍溢價率監(jiān)管加強(qiáng)，土地成本有望逐漸趨于平穩(wěn)，中海地產(chǎn)盈利能力或?qū)⒊霈F(xiàn)回升。

強(qiáng)化費(fèi)用管控，融資成本再創(chuàng)新低。土地成本高企是企業(yè)方面無法改變的事實，為了保障自己的盈利規(guī)模，中海地產(chǎn)繼續(xù)強(qiáng)化自身費(fèi)用管控能力，自2019年起，連續(xù)兩年中海地產(chǎn)的三項費(fèi)用率都呈現(xiàn)出下降趨勢，2019年從4.07%降至3.73%，2020年從3.73%降至3.66%，2021上半年三項費(fèi)用率為3.60%，這一水平雖然較上年同期微升，但仍低于2018、2019、2020年的水平。此外，中海地產(chǎn)近年來憑借良好的經(jīng)營情況、較高的信用評級持續(xù)獲得低成本資金支持，2021上半年加權(quán)平均融資成本僅有3.6%，再創(chuàng)新低的同時也顯著低于行業(yè)平均水平。

負(fù)債踩線情況：資產(chǎn)負(fù)債率60.2%杠桿空間充足，三道紅線均未踩長期穩(wěn)健前行

負(fù)債率同比微升0.4個百分點(diǎn)，仍處行業(yè)較低水平。2021上半年，中海地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為60.2%，較上年同期微升0.4個百分點(diǎn)，從2018年至今中海地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率未出現(xiàn)過大幅波動，一直維持在60%左右。與行業(yè)平均水平相比，中海地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率仍處在較低位置，未來可用杠桿空間充足。

三道紅線均未踩，長期持續(xù)穩(wěn)健前行。2021上半年，中海地產(chǎn)凈負(fù)債率為28.7%，同比微升0.8個百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為53.4%，同比微降0.4個百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為3.6，同比下降1.6。整體來看，三道紅線中海地產(chǎn)均未踩，且將時間拉長至2018年可以發(fā)現(xiàn)，中海地產(chǎn)連續(xù)多年持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營，三年多來都沒有發(fā)生踩線情況。此外，中海地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2019-2020年均為正值，符合監(jiān)管部門近三年經(jīng)營現(xiàn)金流是否連續(xù)為負(fù)的要求。

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