聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

疫情與春節(jié)疊加，市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)且平淡

2021年的石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)，在經(jīng)歷了新冠肺炎疫情與農(nóng)歷春節(jié)假期的“停滯”后逐步重啟。然而，與同樣經(jīng)歷新冠肺炎疫情且停滯長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月以上的2020年相比，2021年的石家莊市場(chǎng)，其恢復(fù)和重啟的力度和速度均有所遲緩，房企和項(xiàng)目在到訪和交易上的反彈力度有限，反映在房企和項(xiàng)目的交易規(guī)模上，便呈現(xiàn)出平穩(wěn)且略顯平淡的狀態(tài)。

然而，在平穩(wěn)和平淡交織的石家莊市場(chǎng)，房企格局依然呈現(xiàn)出“兩超多強(qiáng)”的狀態(tài)，頭部房企較為穩(wěn)定，但“腰部房企”則因2021年第一季度交易規(guī)模不高，呈現(xiàn)出相對(duì)混亂的局面。新冠肺炎疫情打亂了房企和項(xiàng)目的營(yíng)銷和推售計(jì)劃，疫情持續(xù)一個(gè)月，在2月初逐步緩解，但又恰逢農(nóng)歷春節(jié)假期，購(gòu)房需求短期內(nèi)回歸市場(chǎng)的意愿非常低迷，在疫情期間關(guān)閉的售樓場(chǎng)所，即便在假期前開放也無甚效果，導(dǎo)致房企和項(xiàng)目索性將停滯時(shí)間主動(dòng)延長(zhǎng)至農(nóng)歷春節(jié)假期后。如此一來，2021年第一季度石家莊市場(chǎng)的有效交易時(shí)間僅剩下不足一個(gè)半月，嚴(yán)重壓縮的有效時(shí)間，以及逐步重啟，但無法快速反應(yīng)的市場(chǎng)環(huán)境，也讓更多的房企將新項(xiàng)目、新房源的入市時(shí)間，放在了3月，甚至是4月。可以說，2021年第一季度的石家莊市場(chǎng)，是既有房源作為主力的狀態(tài)，也是既有項(xiàng)目體現(xiàn)數(shù)量和規(guī)模優(yōu)勢(shì)的狀態(tài)，當(dāng)月交易居前，處于頭部的房企，也基本屬于此類。

外圍市場(chǎng)環(huán)境深刻變化，銀根緊縮挫傷購(gòu)房需求

在石家莊市場(chǎng)艱難恢復(fù)和重啟的同時(shí)，外圍市場(chǎng)環(huán)境正在發(fā)生深刻變化。全國(guó)層面，以房地產(chǎn)貸款集中度管理制度為首，房地產(chǎn)金融政策進(jìn)一步收緊。這其中，既有貸款規(guī)模本就占據(jù)優(yōu)勢(shì)的國(guó)有大行，在房地產(chǎn)貸款上的規(guī)模優(yōu)勢(shì)更為顯著，在相關(guān)貸款利率上的定價(jià)優(yōu)勢(shì)也更強(qiáng)。受此影響，焦點(diǎn)研究院觀察發(fā)現(xiàn)，2021年第一季度石家莊金融機(jī)構(gòu)投放的住房貸款利率已有止降回升態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)在第二季度，首套住房貸款利率將大概率回歸至5%以上，并將傳導(dǎo)至項(xiàng)目售樓場(chǎng)所和實(shí)際交易中。焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，這將嚴(yán)重影響購(gòu)房需求的積極性，并成為當(dāng)前和未來一段時(shí)間石家莊市場(chǎng)的負(fù)面因素之一。

此外，經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)也遭到?jīng)Q策層的嚴(yán)厲打擊，在以上海、廣州、深圳為代表的焦點(diǎn)城市對(duì)當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)違規(guī)投放經(jīng)營(yíng)性貸款，以及相關(guān)貸款違規(guī)流入市場(chǎng)進(jìn)行清查的同時(shí)，決策層亦出臺(tái)政策進(jìn)行管控。盡管此類現(xiàn)象在近期市場(chǎng)交易較為活躍的焦點(diǎn)城市較多，石家莊相對(duì)較少，但這一行動(dòng)亦對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性產(chǎn)生負(fù)面影響，并加劇購(gòu)房需求的觀望情緒。

與2020年相比，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也呈現(xiàn)出新動(dòng)向，且以北京、上海、廣州、深圳、杭州等焦點(diǎn)城市為主。

一方面，上述城市自2020年下半年以來，呈現(xiàn)出交易旺盛、市場(chǎng)活躍的狀態(tài)，部分焦點(diǎn)區(qū)域和項(xiàng)目出現(xiàn)售罄現(xiàn)象，干擾市場(chǎng)預(yù)期。盡管全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況較為穩(wěn)定，石家莊市場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)自“住宅商品化”以來最高規(guī)模的普通住宅交易規(guī)模后，其價(jià)格并未出現(xiàn)明顯上揚(yáng)，但焦點(diǎn)城市對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的導(dǎo)向作用顯著，有鑒于，上述城市出臺(tái)和調(diào)整當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策，以平抑市場(chǎng)預(yù)期。

另一方面，北方市場(chǎng)以北京為首，北京市場(chǎng)的調(diào)整和變化，又將對(duì)北方市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。2020年下半年以來，在多個(gè)不限價(jià)商品房項(xiàng)目去化樂觀，土地市場(chǎng)迭現(xiàn)競(jìng)價(jià)現(xiàn)象后，北京市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，到2021年初，以學(xué)區(qū)房為代表的焦點(diǎn)類型和項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，更加劇轉(zhuǎn)向積極和樂觀的市場(chǎng)預(yù)期，受此影響，近期北京出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策平抑預(yù)期，包括對(duì)焦點(diǎn)區(qū)域和項(xiàng)目帶看進(jìn)行限制，對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)打，以及擴(kuò)大供地規(guī)模，特別是對(duì)保障性住房的供應(yīng)力度明顯加大，多管齊下，北京市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，進(jìn)而對(duì)包括石家莊在內(nèi)的北方市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

外圍市場(chǎng)的深刻變化，不僅影響了2021年第一季度石家莊市場(chǎng)的交易表現(xiàn)，也將在后市持續(xù)產(chǎn)生影響。

房企“兩超”穩(wěn)定領(lǐng)先明顯，“多強(qiáng)”正劇烈洗牌

2020年的石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了普通住宅超過750億元的交易規(guī)模，不僅創(chuàng)下歷史最高水平，還首次出現(xiàn)了交易規(guī)模超過100億元的房企，且有兩家?？梢哉f，石家莊市場(chǎng)“兩超、多強(qiáng)”的格局已經(jīng)形成。在這背后，既有交易規(guī)模和市場(chǎng)地位靠前的房企，憑借其項(xiàng)目數(shù)量和交易規(guī)模形成的集群優(yōu)勢(shì)，取得領(lǐng)先地位；亦有房企和項(xiàng)目迎合市場(chǎng)的階段性特點(diǎn)，順勢(shì)而為，實(shí)現(xiàn)了交易規(guī)模的上揚(yáng)。其中，“改善需求的覺醒”，在既有首置剛需有一定表現(xiàn)的同時(shí)，共同形成了支撐市場(chǎng)的兩項(xiàng)力量；二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目數(shù)量和交易規(guī)模的上揚(yáng)，又給了改善需求釋放的機(jī)會(huì)。反過來，二環(huán)內(nèi)外市場(chǎng)的劇烈反差，特別是交易結(jié)構(gòu)和購(gòu)房需求表現(xiàn)的劇烈反差，又讓房企強(qiáng)化了向主城區(qū)靠攏的意圖。

2021年第一季度的石家莊市場(chǎng)，延續(xù)了2020年“兩超、多強(qiáng)”的格局，融創(chuàng)、萬科位居石家莊房企交易規(guī)模的前兩位，且與其他房企之間的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)依然比較大。由于第一季度并非房企和項(xiàng)目推出新項(xiàng)目、新房源的最佳時(shí)機(jī)，當(dāng)期交易更多仰賴于房企既有項(xiàng)目和房源，兩家房企之所以維持“兩超”局面，亦是其當(dāng)前在售項(xiàng)目數(shù)量較多，且不乏流量項(xiàng)目。其中，融創(chuàng)仍以融創(chuàng)中心、融創(chuàng)時(shí)代中心和融創(chuàng)都會(huì)中心為主，萬科則以嘉實(shí)萬科紫臺(tái)和萬科翡翠書院為主，且尤以即將在4月底實(shí)現(xiàn)清盤的嘉實(shí)萬科紫臺(tái)最為引人關(guān)注，其交易規(guī)模位居全市項(xiàng)目首位，全項(xiàng)目去化周期甚至不足一年，而上述融創(chuàng)項(xiàng)目則相對(duì)均衡，共同構(gòu)成融創(chuàng)交易規(guī)模的“壓艙石”。市場(chǎng)對(duì)上述房企和項(xiàng)目均有良好的辨識(shí)度，上述項(xiàng)目的供應(yīng)規(guī)模較為穩(wěn)定，價(jià)格，以及品質(zhì)和性價(jià)比表現(xiàn)也得到認(rèn)可，使上述項(xiàng)目有了良好的交易表現(xiàn)。

“兩超”之外，石家莊市場(chǎng)還形成了“多強(qiáng)”局面。這其中，潤(rùn)江保持了石家莊房企交易規(guī)模前三位的座次，盡管與“兩超”之間的差距明顯，但在當(dāng)前項(xiàng)目基礎(chǔ)上獲取這一交易規(guī)模依然難得。潤(rùn)江在2021年的市場(chǎng)表現(xiàn)亦有看點(diǎn)，其在第一季度獲取主城區(qū)內(nèi)兩宗地塊，使其在當(dāng)年已有三個(gè)新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，這將成為其保持石家莊市場(chǎng)座次的關(guān)鍵。

由于2021年第一季度留給房企的有效交易時(shí)間有限，房企在交易規(guī)模上表現(xiàn)普遍不高，差距不大，這也是“兩超”地位未遭遇挑戰(zhàn)的根本原因。但反過來，“多強(qiáng)”中房企的座次出現(xiàn)變化，部分房企的交易規(guī)模盡管不高，但座次有所調(diào)整，尤以龍湖、中海、同福等房企為代表。一方面，這些房企有穩(wěn)定的房源供應(yīng)，部分項(xiàng)目在第一季度還實(shí)現(xiàn)了開盤銷售，推升交易規(guī)模；但另一方面，隨著第二季度新項(xiàng)目、新房源入市的時(shí)機(jī)全面到來，第一季度的房企格局勢(shì)必將重新洗牌調(diào)整。

二手房市場(chǎng)表現(xiàn)弱勢(shì)，不利于全年交易表現(xiàn)

但在房企格局洗牌調(diào)整的同時(shí)，房企面臨的石家莊市場(chǎng)環(huán)境也在發(fā)生新的變化，除前述政策和外圍市場(chǎng)環(huán)境的變化外，本地市場(chǎng)的恢復(fù)和重啟，或?qū)⑴c2020年同期截然不同。

焦點(diǎn)研究院注意到，受新冠肺炎疫情和農(nóng)歷春節(jié)假期疊加影響，石家莊二手住宅交易規(guī)模出現(xiàn)明顯下降，市場(chǎng)活躍度亦略有萎縮，表現(xiàn)在交易價(jià)格表現(xiàn)弱勢(shì)。盡管房源因小區(qū)不同、地段不同、物業(yè)服務(wù)水平不同和品質(zhì)表現(xiàn)不同，其價(jià)格表現(xiàn)亦有強(qiáng)烈分化，但無論是交易和價(jià)格表現(xiàn)弱勢(shì)的“老破小”，還是交易有所表現(xiàn)、價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的次新房，在第一季度均未呈現(xiàn)出較為強(qiáng)勢(shì)的狀態(tài)，這也直接導(dǎo)致部分面向改善需求的項(xiàng)目，其去化效果差強(qiáng)人意。

二手房市場(chǎng)是支撐“改善需求覺醒”的重要力量，也是支撐改善需求能否與首置剛需形成雙管齊下格局，進(jìn)而支撐全年交易規(guī)模的重要力量。當(dāng)前二手房市場(chǎng)的弱勢(shì)狀態(tài)，對(duì)全年的石家莊市場(chǎng)不利。