【法官首次公開解釋！法拍房強執(zhí)騰房需要準備哪些工作？法拍房租約問題？】

法拍房因其價格低廉、可貸款等顯著優(yōu)勢，近年來越來越受到眾多購房者的關注。作為一名資深從事法拍房的華成法拍網(wǎng)人員，我將為大家整理法官首次公開回答法拍房相關問題，希望對您有所幫助。想要了解法拍房的朋友們，一定不要錯過這篇文章，趕快收藏起來吧！

1.主持人提問：那么對于房產承租人來說，在遇到承租的房產是法拍房時，應該如何去維護自己的合法權益？

法官表示：在司法實踐中，因拍賣房產之初，法院并不知悉涉案房產租賃等情況，通常在房產調查或張貼產權異議公告后，相關案外人向法院主張租賃權，法院才知悉涉案房產租賃情況，人民法院在審查租約時，如認定符合買賣不破租賃的，法院會在拍賣公告中披露帶租約拍賣的事實，并注明在租賃保護期內，買受人申請騰退房產的，人民法院不予支持。如不符合買賣不破租賃的，執(zhí)行法官通常會先行釋法，勸其放棄租賃權的請求，引導其通過另訴的方式主張權利，當然如果承租人堅持主張租賃權的，可循異議程序，向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議立案申請，人民法院受理后，會另行組成合議庭進行審理。

2.主持人提問：那么在司法實踐中，有沒有碰到過要處置被執(zhí)行人，但是他這個房產是名下唯一房產這樣的情況呢？如果碰到這樣的情況，法院又是如何處置的呢？

法官表示：關于這一問題，應該從兩個角度去分析。首先，生存權高于債權，人民法院處置被執(zhí)行人名下唯一住房，應保障其必要生活條件。其次，債權特別是金融債權，關系到國家的金融秩序穩(wěn)定，如買房人以唯一住房不得處分為由，拒絕法院執(zhí)行，且不償還銀行貸款，必將導致大量的壞賬出現(xiàn)，直接損害守法公民的權利，造成金融秩序動蕩，這也是法律所不允許的。為了平衡這一關系，最高人民法院作出了明確的規(guī)定，在司法實踐中，被執(zhí)行人主張保留唯一住房必要生活費用的，需向法院提出申請并舉證。

3.主持人提問：當前有這樣一種說法，認為法院拍賣的房產價格比較低，有一些被執(zhí)行人會自己去尋求金融機構進行贖樓，然后自己再去清償貸款，處置房產。關于這一說法，是否準確呢？

法官表示：部分當事人認為法院起拍價格過低，導致拍賣最終成交價格過低，這一說法缺乏事實依據(jù)。起拍價只是財產處置的參考價，并非最終的成交價。成交價均是通過網(wǎng)絡平臺公開拍賣，經(jīng)過競價后成交價格，只要拍賣過程合法，該價格必然是被市場認可的，司法實踐也證實了這一點。從司法實踐看，房產成交價格高低的決定因素，還有房產自身的情況。比如有無附帶租約，有無他人占用，有無其他案外人主張權利的這些因素往往也會影響房產的成交價格。

4.主持人提問：我們注意到有個別的買受人反映法拍房沒有及時交付，對于這個問題，法官是怎么看的呢？

法官表示：有些群眾對法院執(zhí)行工作不夠了解，認為清場交付房產就是到現(xiàn)場開鎖交房，其實并沒有那么簡單，法院組織清場前，要對可能發(fā)生的突發(fā)情況做出預判，并且制定相應的處置預案，需要協(xié)調當?shù)嘏沙鏊?、街道辦、小區(qū)管理處、物流公司和倉儲公司等等。在做好了準備的前提下，才可以實施。

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