「本周末A股實(shí)盤明細(xì)」

2021.6.11截止

本周調(diào)倉

本周A股賬戶無調(diào)倉

本周市場感悟

最近地產(chǎn)股把很多散戶折磨得夠嗆，那今天就再聊幾句地產(chǎn)吧，在我看來，目前市場對于地產(chǎn)股有兩大分歧，一是認(rèn)為未來整個(gè)房地產(chǎn)市場會(huì)逐步萎縮，無法永續(xù)經(jīng)營；二是認(rèn)為土地原材料等成本端價(jià)格一直在漲，房住不炒又限制了最終的售價(jià)，導(dǎo)致毛利率不斷壓縮。
大家都知道凈利潤等于營業(yè)收入乘以凈利潤率，如果要把這兩個(gè)分歧反映到財(cái)報(bào)上，那第一點(diǎn)就是認(rèn)為未來地產(chǎn)股的營業(yè)收入會(huì)下降，第二點(diǎn)就是認(rèn)為未來地產(chǎn)股的凈利潤率會(huì)不斷下降。對于第一點(diǎn)，我認(rèn)為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)十年后每年會(huì)達(dá)到多少銷售金額我無法判斷，但我自己持有的這幾家房企，至少在未來五年，營業(yè)收入是一定能保持穩(wěn)定增長的。今年的銷售決定了兩年后的營收，從下圖可以看到，像保利和金地，今年1-5月的銷售金額同比去年分別增長了50%和89%。

而自從今年4月開始實(shí)行集中供地制度以來，明顯可以看到那些融資利率較低，資金充裕的龍頭房企，比如萬科、招商、華潤、保利、金地等都加快了拿地的腳步，可以預(yù)見的是，這些房企未來幾年的市場占有率也會(huì)逐步提高。

而第二點(diǎn)分歧，即未來凈利潤率的趨勢，就比較難以判斷了，但有一點(diǎn)是確定的，那就是當(dāng)利潤空間被壓縮時(shí)，融資端的成本就會(huì)變得至關(guān)重要，同樣一塊地，4%融資成本的房企還能賺到錢，但10%融資成本的房企就可能會(huì)虧錢，所以現(xiàn)在這種大背景下，我會(huì)堅(jiān)決遠(yuǎn)離融資成本高企的房企。

那小七現(xiàn)在最關(guān)注的，就是有哪些房企能夠?qū)崿F(xiàn)以量補(bǔ)價(jià)，用營業(yè)收入的增長來抵消掉凈利潤率的下跌。我之前說過一個(gè)公式，那就是一家10%凈利潤率的公司，凈利潤率如果下降了1%，為了保持凈利潤不變，那營業(yè)收入只需要增長11%；而一家凈利潤率只有5%的公司，凈利潤率如果下降了1%，為了保持凈利潤不變，營業(yè)收入就需要增長25%，所以說，你的凈利潤率越高，你就越可能實(shí)現(xiàn)以量補(bǔ)價(jià)。

而保利、金地、萬科2020年的凈利潤率分別達(dá)到了11.8%、12.4%和9.9%，所以這三家房企在未來幾年還是比較容易實(shí)現(xiàn)以量補(bǔ)價(jià)的，看到這里可能有人會(huì)說未來這幾家房企的凈利潤率會(huì)不會(huì)一路下跌，一直掉到5%以下？如果真的出現(xiàn)這種情況，那我估計(jì)到時(shí)候一半房企都已經(jīng)虧損了，很容易發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而這肯定也不是領(lǐng)導(dǎo)層希望看到的事。