作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

半年前寫(xiě)過(guò)一篇《綠地二度混改，戰(zhàn)投成謎》。如今綠地的戰(zhàn)投依然是個(gè)謎，但卻因一則傳聞，再度成為地產(chǎn)圈的熱議話(huà)題。

傳聞內(nèi)容大概如下：

綠地大概要被收購(gòu)，大概率是萬(wàn)科+誠(chéng)通組成的國(guó)企改革基金，另有一個(gè)說(shuō)法是中海和其他投資者組成的投資人，完成此項(xiàng)收購(gòu)任務(wù)。

此次收購(gòu)，綠地將出售公司部分的股份，內(nèi)部說(shuō)法是不超過(guò)17.5%，，完成公司的股權(quán)架構(gòu)的重大變更，但是并不影響綠地后續(xù)的正常經(jīng)營(yíng)。

1月21日，綠地控股在上海召開(kāi)媒體會(huì)，否認(rèn)了這則收購(gòu)傳聞。董事長(zhǎng)張玉良表示，沒(méi)這個(gè)（被收購(gòu)）的可能性。他笑稱(chēng)，引進(jìn)金融背景的央企戰(zhàn)投，是大股東之間的合作，正在進(jìn)行中。計(jì)劃在春節(jié)后，目前尚正常開(kāi)展，無(wú)時(shí)間表。

中央對(duì)國(guó)有企業(yè)有三年混改的要求，綠地屬于二次混改，寫(xiě)進(jìn)了市政府相關(guān)文件，要引進(jìn)的是中央金融機(jī)構(gòu)為主體的股東。

對(duì)此次收購(gòu)，上海國(guó)資委有具導(dǎo)向性的意見(jiàn)?！斗桨浮返娜齻€(gè)目標(biāo)沒(méi)有變化，哪家公司要來(lái)，就要符合方案的三個(gè)目標(biāo)要求。而且即使有合作伙伴來(lái)，充其量也是財(cái)務(wù)投資人，不存在收購(gòu)的概念。

董秘王曉東補(bǔ)充道，從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)講，我們的管理層為核心，我們也是認(rèn)定的沒(méi)有實(shí)際控制人。按照去年二次混改方案，兩家國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓國(guó)有股權(quán)不超過(guò)17%，最大上限是17.5%，這個(gè)股權(quán)結(jié)構(gòu)是沒(méi)有變化的。

同一日，有綠地管理層向媒體透露，目前再談且符合相關(guān)條件的企業(yè)有兩家，其中一家為券商，一家為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。戰(zhàn)投可能是一家，也可能是聯(lián)合體。

戰(zhàn)投是誰(shuí)，依然不明確，只是圈定了一個(gè)范圍。

實(shí)際上，綠地此次的回應(yīng)，與半年前的公告內(nèi)容一致，增量信息并不多。

戰(zhàn)投依然成謎

2020年7月20日，綠地控股發(fā)布公告稱(chēng)，股東上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“上海地產(chǎn)”）及上海城投（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“上海城投”）正在籌劃公司控制權(quán)結(jié)構(gòu)有關(guān)事項(xiàng)。

2020年7月26日中午，上述兩家股東籌劃綠地控股控制權(quán)結(jié)構(gòu)有關(guān)事項(xiàng)，浮出水面。上海地產(chǎn)及上海城投擬轉(zhuǎn)讓綠地不超17.5%股權(quán)，接盤(pán)方為“新實(shí)力投資者”。據(jù)估算，此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及金額將不低于145億元。

之前，綠地控股的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：上海格林蘭持股29.13%、上海地產(chǎn)持股25.82%、上海城投持股20.55%、社會(huì)資本持股24.5%。

其中，上海格林蘭是一家有限合伙企業(yè)，是以綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良為首的綠地員工持股會(huì)，為綠地的第一股東；上海地產(chǎn)和上海城投，分別為綠地的第二、第三大股東，二者雖無(wú)直接交集，但均直屬于上海市國(guó)資委。

轉(zhuǎn)讓完成后，綠地仍無(wú)控股股東及實(shí)際控制人。兩位國(guó)資股東仍持有綠地控股28.87%股份，略低于大股東上海格林蘭持有的29.13%股份。

至于接盤(pán)17.5%股權(quán)的“新實(shí)力投資者”究竟是誰(shuí)，綠地當(dāng)時(shí)并無(wú)言明，僅是一個(gè)代稱(chēng)，就像如今一樣，依然是一個(gè)謎團(tuán)。

混改歷史

這是綠地第二次進(jìn)行深度混改。

第一次混改發(fā)生在5年前，彼時(shí)上海綠地集團(tuán)以“混改樣板”的姿態(tài)，成功借殼金豐投資，實(shí)現(xiàn)整體上市。

綠地先后曾發(fā)生過(guò)多輪體制改革。1992年成立之初，綠地是由上海農(nóng)委和建委百分百持股的國(guó)企；1997年，綠地建立國(guó)有控股、職工持股的股份制，成立綠地職工持股會(huì)并持股18.88%；2003年，綠地職工持股會(huì)持股比例擴(kuò)大至59%，成為綠地第一大股東。

2013年，綠地引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，開(kāi)啟了自己的第一次混改。戰(zhàn)投的引入，綠城職工持股會(huì)、國(guó)資股東的持股被稀釋?zhuān)⑿纬闪恕敖鹑恰钡膰?guó)有資本、社會(huì)資本和員工持股的股權(quán)結(jié)構(gòu)。

其中，上海格林蘭持股最多為28.83%；其次是上海地產(chǎn)、上海中星和上海城投三家國(guó)企，持股比例分別為18.04%、7.63%和20.58%。（后來(lái)，上海中星將股權(quán)過(guò)戶(hù)至上海地產(chǎn)。）

2015年，上海全力推動(dòng)綠地混改實(shí)現(xiàn)整體上市，A股綠地控股由此誕生，再加之綠地香港（00337.HK）這個(gè)H股境外資本平臺(tái)，綠地成為國(guó)內(nèi)滿(mǎn)足“A+H”雙平臺(tái)運(yùn)作的地產(chǎn)國(guó)資資本化標(biāo)桿。

第一次混改，綠地成功叩開(kāi)了A股的大門(mén)；那第二次混改，能為綠地帶來(lái)什么呢？綠城控股表示，此次國(guó)資持股調(diào)整，將推動(dòng)綠地控股的股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化、管理機(jī)制進(jìn)一步市場(chǎng)化。

業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，引入實(shí)力強(qiáng)勁的戰(zhàn)略投資者，無(wú)論是資本實(shí)力的增強(qiáng)還是新股東方資源的協(xié)同，都會(huì)對(duì)綠地控股形成比較大的助力。新一輪混改也有望幫助綠地改善在資本市場(chǎng)上股價(jià)被低估、市值縮水等問(wèn)題。

“降檔”目標(biāo)

從市值來(lái)看，自2015年上市以來(lái)，綠地控股市值表現(xiàn)一般，相比于最初3000億元的市值，如今730億元的市值，縮水不少。張玉良對(duì)綠地在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)也曾表示慚愧，“我們認(rèn)為自己是被嚴(yán)重低估了的?！?/p>

至于具體原因，張玉良認(rèn)為，是大家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)總體偏低，再加上綠地的流動(dòng)性不夠所致?！耙?yàn)榫G地兩個(gè)國(guó)有大股東，大家覺(jué)得資本沒(méi)法做，我們現(xiàn)在國(guó)有是46.8%，比較高，這個(gè)動(dòng)一動(dòng)會(huì)比較好一些。”

所以，有一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，綠地進(jìn)行二度混改，很大程度指向了綠地的市值，此舉能為綠地引入新的資本和資源，伴隨股權(quán)多元化，綠地將變得越來(lái)越市場(chǎng)化，有望加深在二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性和活躍度。

還有一種觀(guān)點(diǎn)，是指向了綠地的業(yè)務(wù)模式和杠桿水平。

有業(yè)內(nèi)人士表示，綠地控股的“地產(chǎn)+基建”業(yè)務(wù)模式存在隱憂(yōu)。從盈利能力上來(lái)看，大基建業(yè)務(wù)的整體毛利率表現(xiàn)并不算好，2020上半年，綠地控股錄得毛利率14.89%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為25.77%，而大基建業(yè)務(wù)的毛利率僅為4.84%，極大的拉低了其整體利潤(rùn)水平。

另外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要大量資金拿地，而大基建需要按進(jìn)度付款。兩個(gè)業(yè)務(wù)對(duì)資金的需求將對(duì)公司的融資和資金周轉(zhuǎn)能力提出考驗(yàn)。

尤其是，在“三道紅線(xiàn)“新規(guī)下，綠地控股均不達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82%，凈負(fù)債率為183%，現(xiàn)金短債比為0.78，“三道紅線(xiàn)”全部踩中，降杠杠壓力可想而知。

此外，綠地控股的現(xiàn)金流也在承壓。2020年前三季度，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為50.04億元，同比減少45.17%。短期有息負(fù)債1029.84億元，賬面資金為805.72億元，賬面資金難以覆蓋短債。

在此次媒體會(huì)上，張玉良透露綠地的降負(fù)債目標(biāo)，預(yù)計(jì)今年一季度可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比大于1的目標(biāo)，減少一條“紅線(xiàn)”。同時(shí)，他表示，正將核心公司裝入綠地?cái)?shù)科并推動(dòng)上市，正常在三年內(nèi)，具體的上市地點(diǎn)還沒(méi)有確定。

此前，綠地曾透露一年降一檔的目標(biāo)，即2021年6月30，現(xiàn)金短債比降至綠檔；2022年6月30，凈負(fù)債率降至綠檔；2023年6月30日前，完成有息負(fù)債降至2800億元以下。