本文是專欄第354篇文章。

最近參加了一個會議，研討地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的話題，本來聊得好好的，但席間又雙叒叕有人開始提“康波”和美林時鐘這類理論，會后就看到有與會者去發(fā)“人生致富靠康波”之類的視頻內(nèi)容，頭疼的很。

我不是不認(rèn)可康德拉季耶夫周期理論，對金融和經(jīng)濟(jì)學(xué)中涉及周期方面的理論也是如此，但我不認(rèn)為普通人的財富觀和操作需要建立在這么宏大的視角上。而且在不同的環(huán)境下、國家情況差異存在，對大多數(shù)人而言并沒有供大家一眼就能看得出的機會，包括我們的房地產(chǎn)最初20年發(fā)展中，其實很多人也沒有all in去加杠桿讓自己財富暴增，而后面10年不是你想加杠桿就能加得起的了，大多數(shù)人能在大一點的城市買一套已經(jīng)不容易了；然后最近5年還在瘋狂加杠桿買房的人，如今情況大家也能看到或者猜到了，基本上要入不敷出+無法變現(xiàn)+買在高位。

再看美國的股市跟我們的樓市有類似的地位，也經(jīng)歷了周期性的發(fā)展，但是美國股市主要是機構(gòu)投資者，少見個人買股票致富的。美國的普通民眾要么通過機構(gòu)來替他們投資，要么是養(yǎng)老金401k這種基金投資，所以股市的大頭收益并不會給到普通人，大家不過是拿了一個多年平均波動后的收益率，一個略高于個人投資的股債基金收益率而已。

大周期隨常，給普通人的機會其實很短，因為你扛不住穿越周期的波動；例如我告訴你10年后肯定有一波比現(xiàn)在好的機會，無論是投資固定資產(chǎn)還是金融市場，其實沒有什么用。因為大多數(shù)普通人在這一波下行周期中，將失去大量的財富和流動性資產(chǎn)，因此下一波即使出現(xiàn)他們也不能、或者不敢再去加碼投資。

在互聯(lián)網(wǎng)上要么制造焦慮，要么放大個別人的人生精彩的一面，都是對普通人評估所處環(huán)境的干擾噪音，如果是評估房地產(chǎn)市場、大家能把土地市場研究明白就能懂個八九不離十。

第一：從分稅制到土地招拍掛

94年開始的分稅制，改變了中央和地方的稅收收入分配比例，今天的地稅、國稅在不同稅種上的分工，意味著交給國家和交給地方的稅收構(gòu)成差異。例如大家熟悉的增值稅，是屬于國稅部門征收，不過中央和地方要分配，中央拿75%，地方拿25%。再比如房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中的房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、企業(yè)營業(yè)稅、土增稅、印花稅、耕地占用稅、契稅、教育附加……等等這些屬于地方稅（跟房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的稅費是相當(dāng)?shù)亩嗟模苑績r構(gòu)成你懂得）。

在分稅制改革之前我們經(jīng)歷過一段大包干時期，大約在上世紀(jì)70~80年代，從之前中央統(tǒng)收統(tǒng)支的純計劃機制，到地方留有一定的自主。財政收入超過的部分給一定比例上繳中央，財政收入不足的地區(qū)中央給補貼，但也強調(diào)地方收支自主、自平衡。

這個階段雖然是權(quán)責(zé)有一定的對等，但還是存在地方和中央的收入劃分的實際難題，例如地方企業(yè)收入的情況是不是如實的反映出來作為上繳比例的基準(zhǔn)；再比如經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的開放先行試驗區(qū)，收入上繳比例自然會高一些，與中央在決策方面的博弈。不過這個過程中中央的財政收入占比總體上還是不太夠，而那個時代還是很需要“集中力量辦大事”的，這個詞匯很多人也不陌生，這需要更強的中央?yún)f(xié)調(diào)能力。

以上這個財稅不斷平衡，不斷調(diào)整的過程，92年南巡講話，以及十四大上明確了建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)。到了93~94年基本上就塵埃落定了，開始采取分稅制。之后中央財政的收入占比全國財政收入的比例逐步提升，到本世紀(jì)基本上超過一半，后來隨著財政收入持續(xù)提升，基本上在40~50%之間。與此同時地方財力也保持了較高的增長態(tài)勢。收入總量從1994年的2311.6億元增加到2002年的8523.9億元。

從什么時候土地財政開始成為地方收入的大頭

必須說明一點，最早的財政稅收主要都來自企業(yè)，無論是中央還是地方皆如此。無非是企業(yè)上繳的稅和國企上繳的收入。上世紀(jì)90年代，1987年深圳進(jìn)行了第一次國有土地出讓，采取的是協(xié)議出讓的方式。

根據(jù)2020年決算數(shù)，全國當(dāng)年一般公共預(yù)算收入數(shù)為18.29萬億元，政府性基金收入數(shù)為9.35萬億元（其中國有土地使用權(quán)出讓金收入8.22萬億元）。按照通常認(rèn)為的可用財力的口徑，土地收入約占可用財力的29.7%。2020年土地出讓金占“政府性基金收入”的比例增長至90%，2019年為79%。2021年一季度占全國的88%，占地方的91%。

注意最左側(cè)是2020年，最右側(cè)是2016年

大家先看懂一點：土地出讓金不包括在“一般公共預(yù)算”18.29萬億元中；而是包括在第二本財政賬本“政府性基金預(yù)算”9.35萬億元中。2020年土地出讓金占“政府性基金收入”的比例增長至90%，2019年為79%。2021年一季度占全國的88%，占地方的91%

這個不包含在預(yù)算里意味著什么呢？更大的自由裁量使用權(quán)，與一般公共預(yù)算必須經(jīng)過審議的程序不同。同時隨著這些年城市建設(shè)、公共基礎(chǔ)建設(shè)和各種福利支出，比如建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、地鐵和各種新區(qū)的配套設(shè)施等等，地方要花錢的支出還是很多。

這其中土地財政和地方融資平臺就是兩大資金來源，賣地可以水漲船高的同時，根據(jù)市場行情在逐步推地，早些年土地供應(yīng)基本上跟城鎮(zhèn)化，人口增長有關(guān)聯(lián)。同時土地規(guī)劃方面則是容積率升高，就是一塊地上可以建設(shè)的面積在增加，這也是為什么近些年來高層建筑越來越多而很少見到多層建筑為主的小區(qū)。增加了可以銷售的面積，意味著土地價格也會隨之上漲的另一個因素。

那么如何加速土地和在建項目銷售回款呢？這里就牽涉到商品房預(yù)售制度，買地之后交了全部或者部分土地款（根據(jù)購地協(xié)議約定方式），商品房進(jìn)入開發(fā)階段，這個各地規(guī)定有不同，大多數(shù)滿足開發(fā)投入比例和房子建設(shè)進(jìn)度條件后，例如總投入不低于開發(fā)投入25~30%，建設(shè)主體結(jié)構(gòu)達(dá)到地面3層或者三分之一以上（高層建筑），甚至早些年是完成地基建設(shè)到正負(fù)零。然后就可以申領(lǐng)預(yù)售證備案銷售了，這個過程中購房人可以付款簽約，并且辦理按揭抵押貸款，同時開發(fā)商提供擔(dān)保直至房子辦下房產(chǎn)證后轉(zhuǎn)為房產(chǎn)抵押。通過這個過程可以實現(xiàn)銷售回款盡早支付土地款和各項稅費。

小幅供地+高容積率+預(yù)售制度學(xué)的是香港模式，香港樓市創(chuàng)造了包括李嘉誠在內(nèi)的多個地產(chǎn)大鱷，小小的香港房地產(chǎn)市值也的確是世界一線水準(zhǔn)；不過即使是香港土地也沒用稀缺到無處可開發(fā)的地步，截至2019年6月末，香港四大開發(fā)商恒基兆業(yè)、新鴻基、新世界和長實地產(chǎn)共計持有農(nóng)地面積約955萬平方米。時至今日香港也只開發(fā)了不到30%的土地，開發(fā)區(qū)域主要是集中在港島、九龍，還有超過70%的土地尚未開發(fā)，梁振英曾指出700萬人居住在7%的土地上。

我們目前商業(yè)開發(fā)土地用招拍掛的模式，其中主要是拍賣，競價價高者得，雖然如今限價地也不少，主要是符合房主不炒的大方針。不過限價地一般會有其他條件，例如前面說的競爭公建配套無償轉(zhuǎn)交，競爭自持（不銷售）面積比例等等。拍賣在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，土地對開發(fā)企業(yè)的吸引力是較大的，眾多房企在各地參拍也推高了土地價格。而且其中有不少是地方國有開發(fā)企業(yè)，包括前面說的地方城投、城建旗下的房地產(chǎn)開發(fā)單位，之前若干年地產(chǎn)的幾輪周期中，下行周期里許多地方國企在拍地的時候舉牌價格都有上浮托市的能力。

例如山東某地國企在一土地拍賣過程中，在只有自己一家參拍的情況下，自行連續(xù)4次加價，總共加價一個多億，并最終以10個多億的價格將土地拍下，這并不是特例。

供地還有一個控制的節(jié)奏是新區(qū)建設(shè)，一方面新區(qū)建設(shè)需要大量基礎(chǔ)投入資金，例如修路、地鐵、水電暖管線通達(dá)、綠化和配套設(shè)施以及學(xué)校醫(yī)院、公共服務(wù)部門等；另一方面隨著這些的建設(shè)這些新區(qū)的土地供應(yīng)出來獲得資金支持建設(shè)投入的貸款償還。許多城市一般都有高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等新城區(qū)，如果再合并招商引資帶來的企業(yè)和就業(yè)崗位，然后商業(yè)配套的開發(fā)，新區(qū)域基本上就可以炒熱。

這也是為什么很多城市新區(qū)一邊在吸引企業(yè)，一邊在搶人大戰(zhàn)。當(dāng)初西安、合肥、鄭州、成都等城市快速崛起就是遵循這個模式。

地方債和融資平臺

不過前面也提到無論老城區(qū)還是新城區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入很大，我國又是妥妥的“基建狂魔”，這其中地方政府承擔(dān)的投入很多依賴地方融資平臺，而不能通過政府直接發(fā)債。地方城投、城建、水務(wù)和各級區(qū)、街道的企業(yè)平臺，很多都發(fā)債用于城市建設(shè)和維護(hù)、部分其他支出。那么這些融資平臺的信用哪里來？

一個是大家都明白政府信用背書，這是金融市場看重的，所以地方融資發(fā)債的信用評級一般都非常高，成本較低；同時地方將很多資產(chǎn)、土地裝入這些融資平臺，使其既有收入，也有資產(chǎn)可以用于抵押。不少地方國企還收購了部分有較好經(jīng)營情況的民營企業(yè)，來提供更好的現(xiàn)金流和經(jīng)營狀況，用于提升指標(biāo)，有助于融資。很多人沒注意到的是許多城市的體育設(shè)施、文化設(shè)施、部分劃轉(zhuǎn)的商業(yè)、辦公建筑的經(jīng)營收入都在各區(qū)或者市一級的平臺公司旗下。

還有街道層級也有類似的資產(chǎn)，包括老公房，或者新開發(fā)項目土地出讓條件中約定，部分是開發(fā)商無償建設(shè)后轉(zhuǎn)交的資產(chǎn)。近幾年有不少限競地塊在出讓過程中，要求競拍價格到上限后，開發(fā)商競爭配套公建面積，誰建設(shè)的多誰可以拿地，這些公建設(shè)施中就給了區(qū)或者街道、縣層級很多的資產(chǎn)，可以經(jīng)營或者抵押融資。比如一些只租不售的產(chǎn)業(yè)孵化辦公樓、商業(yè)，企業(yè)從地方平臺公司租用。

2014年新預(yù)算法的出臺正式賦予地方政府發(fā)行地方政府債券的權(quán)力，同時規(guī)定發(fā)行債券作為地方政府融資的唯一途徑。將隱性債務(wù)顯性化，非標(biāo)債務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化是我國自2011年以來對于化解地方政府債務(wù)風(fēng)險所做出的成果。

關(guān)于地方隱性債務(wù)的問題，包括PPP項目的開發(fā)等，我以后單獨寫文章論述。

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