國際上有不少國家和地區(qū)實行房地產(chǎn)預(yù)售，中國香港是專門的房地產(chǎn)預(yù)售制度誕生的地方，美國、德國、新加坡等國家也有較為完善的房地產(chǎn)預(yù)售行為監(jiān)管。本文介紹一下外國的期房制度，以供參考借鑒。

美國-淘寶模式

1.? 定金階段

美國房地產(chǎn)市場是高度市場化的，原則上并不存在針對房地產(chǎn)預(yù)售的專門制度。 但在充分披露購買期房風(fēng)險的前提下，部分開發(fā)商可以將商品房在成為現(xiàn)房之前以預(yù)定的方式提前銷售。 美國所有房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售房屋之前均需向有關(guān)部門遞交房屋銷售企劃書，如采取預(yù)售需在項目企劃中進(jìn)行預(yù)定披露并明示風(fēng)險，這份企劃書也要在購房合同簽訂時提供給購房者。

一般來說，美國開發(fā)商收取的預(yù)定資金通常為總房款的10-20%，存放在由律師監(jiān)管的第三方賬戶中。

在房屋驗收合格向購房者交房之前，開發(fā)商無法使用任何預(yù)定資金，只能作為信用條件

從金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理融資。銀行帶著充分的動機(jī)監(jiān)管開發(fā)商施工進(jìn)度保障利益，因為開發(fā)商在這個階段爛尾，就無法收回貸款。

2.? 驗收階段

購房業(yè)主在房屋交付前，政府相關(guān)驗收部門必須檢驗房屋質(zhì)量并發(fā)放驗收憑證，業(yè)主也可以自行尋找相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗，只有在房屋檢查驗收合格后才可以交房，房地產(chǎn)開發(fā)商通 過驗收憑證才能從第三方機(jī)構(gòu)拿到購房者支付的房款。這就類似于淘寶的確認(rèn)收到貨，淘寶才把錢打給賣家。

若樓盤此時爛尾，購房者可以通過申請仲裁向第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)取回自己的定金和房款。

開發(fā)商必須等到合格交房后才能通過商業(yè)銀行的按揭貸款獲得尾款，而業(yè)主也只需收房后開始償還房貸。

德國-按工期分期付款

商品房預(yù)售制度在德國普遍實行且無需政府部門審批，由購房者和開發(fā)商直接進(jìn)行一對一商談交易，在律師的全程參與下簽訂購房合同。合同通常會明確規(guī)定按施工進(jìn)度分期支付購房款，購房人可以要求銀行為開發(fā)商出具完工擔(dān)保，敦促銀行對開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)管。

如果購買的房產(chǎn)是期房，是按照建造工期付款的。一般分為7步：

第一筆為房價的30%，公證后6-8周支付。買家名字在地產(chǎn)簿處登記后開發(fā)商才有權(quán)利收首付；

第二筆為房價的28%，整個項目的基礎(chǔ)框架結(jié)構(gòu)完工之后支付；

第三筆為房價的12.6%，屋頂，排水系統(tǒng)，窗戶等安裝完成之后支付；

第四筆為房價的 10.5%，供暖系統(tǒng)，衛(wèi)浴系統(tǒng)，電路安裝，內(nèi)部墻面粉刷完成之后支付；

第五筆為房價的7%，地板鋪設(shè)，衛(wèi)生間瓷磚鋪設(shè)，裝飾外觀完成之后支付；

第六筆為房價的8.4%，房屋入住準(zhǔn)備完成之后支付；

第七筆為房價的3.5%，在收尾工作完成之后支付。

為保障房屋質(zhì)量，合同通常還會規(guī)定總房款的10%左右在房屋完工后的3-5年仍由律師保管，在確定無任何糾紛后再繳付給開發(fā)商，并支付相應(yīng)的存款利息。

如果開發(fā)商在規(guī)定日期前無法交房， 購房者可以根據(jù)合同要求推遲付款、 房款打折、退款甚至賠償。 德國保險公司還有專門針對期房爛尾風(fēng)險開發(fā)的保險產(chǎn)品， 開發(fā)商和購房者均可購買。

如果既沒有買保險，開發(fā)商倒閉破產(chǎn)清算，未完工的部分可以折現(xiàn)參與開發(fā)商的清算，但是購房者就需要再花錢請別人繼續(xù)建造避免爛尾。

英國-交房時交付尾款

英國通過律師監(jiān)管制度、合理的支付制度與強(qiáng)制驗房制度，保證期房交易的公平與安全。在英國如果選擇期房交易方式，在簽訂預(yù)售合同時買賣雙方都必須雇一名律師，雙方律師溝通并負(fù)責(zé)期房交易中買賣雙方的資質(zhì)鑒定，商議期房買賣合同的訂立、預(yù)售資金管理、樓盤工程建設(shè)進(jìn)度、房款支付和房屋交付等交易內(nèi)容，達(dá)成一致后簽訂期房買賣合同，整個交易過程在雙方律師的監(jiān)督下按照合同執(zhí)行。

1.?????? 定金

定金首付方面，英國設(shè)置了10%定金保險保護(hù)制度，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)狀況時，定金由保險公司賠付，首付比例通常為房款的10%到25%，首付需要在合同簽訂21天內(nèi)完成支付，除首付外的余款支付環(huán)節(jié)也按工程進(jìn)度來分期付款，交房前付款比例并不高，一般會在期房買賣合同簽訂后的兩年之內(nèi)分別支付兩筆5%到10%的房款，在完全交房前付款比例在20%到45%之間。

2.?????? 尾款

英國法律規(guī)定房屋必須經(jīng)過房地產(chǎn)公證公司的檢驗，驗收合格后房屋才能交付，房屋交付后購房者支付剩余款項和償還按揭貸款。由雙方的律師在整個期房交易過程中執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管，在確認(rèn)工程進(jìn)度后，由買方律師將對應(yīng)的資金轉(zhuǎn)給賣方律師，賣方律師確認(rèn)無誤后再轉(zhuǎn)給開發(fā)商，預(yù)售資金進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時要經(jīng)過雙方律師，這有利于保障交易的公正與透明。

新加坡-按工期分期付款

1.???? 首付

新加坡對于房地產(chǎn)開發(fā)商有專門的《房地產(chǎn)發(fā)展商管理條例》，其中對于開發(fā)商預(yù)售房屋進(jìn)行了嚴(yán)格的管控，在付款流程方面有統(tǒng)一嚴(yán)格的規(guī)定。新加坡房屋預(yù)售監(jiān)管的核心在于預(yù)售資金，以銀行為主體，以專門項目資金賬戶為監(jiān)管手段，賬戶資金提取需要對照房屋建設(shè)進(jìn)度。從購房者角度來看，簽訂購房合同后需支付總房款的20%，其中5%為定金，15%為首付款，如若取消購買需賠付定金的２５％ ，首付款可退。

2.? 尾款

在尾款支付上新加坡同樣有統(tǒng)一的規(guī)定，尾款按照施工進(jìn)度支付,可采取銀行按揭貸款的方式支付，按揭貸款也是按照工程進(jìn)度放款，還貸金額隨著放出貸款的增加而增加，未支付部分無需提前還貸。

此外，為保證房屋交付的質(zhì)量，監(jiān)管銀行將會保留約15%的預(yù)售款，滿足一年保修期后才會支付給房地產(chǎn)開發(fā)商。

日本-嚴(yán)禁一次性收齊全款

按照日本《宅地建物取引業(yè)法》，為了保護(hù)買方權(quán)益，杜絕賣方提前收全款后突然倒閉等惡劣情況發(fā)生，交易時絕對嚴(yán)禁一次性收齊全款，違法者視為無效交易，可以取消合同。

日本法律規(guī)定開發(fā)商在交房前不能收取定金超過5%或1000萬日元以上。超出收取部分開發(fā)商會依法經(jīng)由不動產(chǎn)信用保證會社來做保全措施。若開發(fā)商沒法按時甚至無法交付房屋，購房者可憑相關(guān)保證保險書向金融機(jī)構(gòu)、保證機(jī)構(gòu)、保險公司要求兌付，同時按照日本現(xiàn)行有關(guān)商品房預(yù)售交易的法律，開發(fā)商還需要向購房者賠付違約金，金額大約為房價的10%左右。

支付制度方面，日本法律規(guī)定，房款交付前只需支付不超房款20%的定金即可，除定金外的剩余房款在交房后開始支付，簽訂商品房預(yù)售合同后，購房者可向商業(yè)銀行申請貸款，房屋交付后開始償還按揭貸款

法國-公證人制度

在法國，新房分為已完工的新房現(xiàn)房Vente à terme和VEFA預(yù)售房。第三方公證人法律盡職調(diào)查制度，強(qiáng)制完工擔(dān)保、工程進(jìn)度分期付款與內(nèi)在缺陷保險保證著法國期房市場穩(wěn)定地運行。購房業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商在簽署了意向書之后需要還經(jīng)過一段時間才能簽訂正式預(yù)售合同，在此期間公證人需要對房地產(chǎn)開發(fā)商展開法律盡職調(diào)查，法國公證人制度全程參與期房交易，對買賣雙方都進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的調(diào)查，專業(yè)性和針對性保障期房交易公平。一旦合同存在問題，公證人即承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

開發(fā)商只有取得相關(guān)完工擔(dān)保后才有預(yù)售資格，房地產(chǎn)開發(fā)商可向銀行、互助保險公司或其他金融機(jī)構(gòu)申請為其提供樓盤完工擔(dān)保，相關(guān)機(jī)構(gòu)一旦接受了開發(fā)商的擔(dān)保委托，必須保證該樓盤順利交付，而承擔(dān)完工擔(dān)保的機(jī)構(gòu)只承擔(dān)有限責(zé)任，無須對項目質(zhì)量問題進(jìn)行賠償。法國也施行購房業(yè)主依據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行分期支付房款的制度，根據(jù)協(xié)商好的工程節(jié)點分期支付累計房款的約95%，其余資金當(dāng)作抵押金，經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢測后，即能交付最終剩余房款，工程未竣工前預(yù)售資金不能隨意使用。一個典型的流程如下：

1：簽預(yù)定合同時只需交百分之二到百分之五的定金

2：地基完成應(yīng)交付房款的百分之三十五

3：房屋封頂后應(yīng)交付房款的百分之七十

4：項目施工完成后應(yīng)交付房款的百分之九十五

5：完全交付后付清房款尾款（剩下的百分之五）

法國保險法強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)商購買內(nèi)在缺陷保險（IDI），只有完成投保后才可以開工，十年內(nèi)除第一年出現(xiàn)問題由房地產(chǎn)開發(fā)商100%負(fù)責(zé)，其余年份由保險公司賠付。

中國香港

中國香港是專門的房地產(chǎn)預(yù)售制度誕生的地方。

1.? 首付階段

中國香港商品房預(yù)售制度不斷發(fā)展、自成體系，也成為國內(nèi)商品預(yù)售制度的主要借鑒來源。 中國香港的商品房預(yù)售制度實行地政總署監(jiān)管的預(yù)售樓宇同意書制度（新建房屋項目和受香港律師工會監(jiān)管的非田土廳許可發(fā)展計劃（重建房屋項目），相關(guān)要求及條件基本保持一致。 以地政總署監(jiān)管的預(yù)售樓宇同意書為例，同意書對預(yù)售交易流程有嚴(yán)格要求。 如定金由律師事務(wù)所代管、取消交易須賠償、需要有獨立專業(yè)審計人士的報告等。獲得同意書后方可對商品房進(jìn)行預(yù)售。 購房者在預(yù)售階段一般共需支付總房款的20%左右，并可以將期房作抵押取得銀行貸款。 開發(fā)商收到預(yù)付款后需轉(zhuǎn)交律師事務(wù)所代管，由貸款發(fā)放銀行與開發(fā)商共同監(jiān)管。 預(yù)售資金賬戶資金只可用于本項目的工程。

2.尾款階段

中國香港“樓花”房款支付方式包括即供付款和建筑期付款。以中國香港某新盤為例，可接受支付的方法有兩種。一種為180天即供付款計劃，即是購入樓花180天開始供樓，房價則按照售價減4%。2000萬標(biāo)價的單位，減4%后實際價款為1920萬。首期的第一個5%在簽訂臨時合同時交付，另外的5%則于簽訂臨時合同后的90天之內(nèi)支付，剩余的供款在簽訂臨時合同后的180天內(nèi)繳付。

另外一種為使用建筑期付款，樓價則按照標(biāo)價減2%。2000萬標(biāo)價物業(yè)的折實價為1960萬。建筑期付款分3期支付，買家需要支付15%的首期，其中5%同樣在簽訂臨時合同時繳付，第二個5%則在簽訂臨時合同后的90天內(nèi)支付，最后的5%則在臨時合同后的180天內(nèi)還清。剩余樓價的85%，則要在收樓后還清。

參考文獻(xiàn)

1.? 侯燕磊.房地產(chǎn)預(yù)售制度的國際經(jīng)驗及啟示研究[J].中國物價,2023(11):89-92

2.? 林彬.商品房預(yù)售制：文獻(xiàn)評析、發(fā)展現(xiàn)狀和國際經(jīng)驗——基于“停貸斷供”事件引發(fā)的思考[J].吉林金融研究,2023(05):20-26.

3.? 馮婷,賀安若.論我國商品房預(yù)售制度的不足與完善——基于國際比較視角[J].河北企業(yè),2023(04):44-47.DOI:10.19885/j.cnki.hbqy.2023.04.036.

4.? 《戰(zhàn)略與路徑》黃奇帆

5.? 商品房預(yù)售制≠爛尾樓，為什么不學(xué)香港的監(jiān)管？_騰訊新聞 (qq.com)

6.? 【德國房產(chǎn)】德國購房流程及費用 – Iris Investments Immobilien – Berlin (iris-investments-berlin.berlin)

7.? 新加坡買期房流程 - 新華樂咨詢服務(wù)公司 (anjiasg.com)

8.? 關(guān)于日本房產(chǎn)投資，我們整理了一份過分詳細(xì)的交易流程及注意事項 - 知乎 (zhihu.com)

9.? 法國的預(yù)售房VEFA干貨分享 - 好房好服務(wù)-找房找中瑞 (zhongrui-immo.com)

10. 期房預(yù)售與賣樓花：我國期房預(yù)售制度改革的比較視角?作者：鄒琳華???中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院 期房預(yù)售制度對于推動我國城市規(guī)模的快速擴(kuò)張曾經(jīng)起到了重要作用。但隨著經(jīng)濟(jì)...?-?雪球 (xueqiu.com)