在二手房交易中，無(wú)論是作為買方還是賣方，多多少少都要懂一些專業(yè)知識(shí)，交易時(shí)選擇大機(jī)構(gòu)更為靠譜，而中介人員更是要選擇比較有經(jīng)驗(yàn)的。

畢竟，房產(chǎn)是大宗交易，一個(gè)不留神可能這辛辛苦苦攢下來(lái)的錢就打水漂了。錢款被業(yè)主卷跑或被中介挪為己用，這些新聞比比皆是。

借這篇文章給大家普及一下二手房的一些基本知識(shí)，對(duì)于二手房交易，很多人確實(shí)是了解得太少了。

今天我們就來(lái)談一談二手房交易整個(gè)過(guò)程的幾個(gè)重要階段，這里指的是已經(jīng)看好了房源，踩盤、了解政策、準(zhǔn)備資金這些環(huán)節(jié)都已經(jīng)完成，進(jìn)入到談判階段之后我們應(yīng)該做什么。

第一個(gè)步驟我們要注意這兩個(gè)點(diǎn)，也就是查產(chǎn)調(diào)和業(yè)主本人。

查產(chǎn)調(diào)，即買方要了解房屋的現(xiàn)狀和產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件。

這個(gè)步驟最關(guān)鍵的舉措，就是讓中介去房屋管理機(jī)構(gòu)查房子的檔案，房子權(quán)屬是否清白，有沒(méi)有被抵押甚至于多次抵押。

其次就是你要確保你見(jiàn)到的是業(yè)主本人。業(yè)主是否有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人，且業(yè)主是否在國(guó)外或不方便；若遇到這類情況，則需要微委托，且提供業(yè)主書面委托材料的。

詳細(xì)情況可參考文章：

漲知識(shí)｜要買房，這一點(diǎn)一定要懂

漲知識(shí)｜房子能不能買，產(chǎn)調(diào)要查清楚

在確定房屋權(quán)屬完整合法后，就可以交易，這個(gè)時(shí)候買方可以交納定金了。

定金，定金一般草簽合同當(dāng)天需要支付給業(yè)主，作為雙方履行合同承諾的約束。

定金不超過(guò)總房?jī)r(jià)款的20%，可以一次性支付也可以分時(shí)間段支付，支付完成留存好轉(zhuǎn)賬記錄和業(yè)主簽署收款收據(jù)。

但就蘇州來(lái)講，如果定金直接支付給業(yè)主后在貸款時(shí)銀行是不認(rèn)這筆錢作為首付款的，所以定金不宜過(guò)多。在購(gòu)房條件和首付款都滿足的前提下盡早辦理網(wǎng)簽，一定要切記錢款不要支付給中介公司或者中介公司的個(gè)人。

注：本文僅為交易過(guò)程中如何保證資金安全，重點(diǎn)在于定金、首付款、貸款環(huán)節(jié)的安全性，不計(jì)入過(guò)戶、繳稅等流程。

首付款，這是一項(xiàng)金額比較大的資金，也是比較容易出問(wèn)題的環(huán)節(jié)。

目前眾多城市就首付款做出資金托管的政策，所謂資金托管就是第三方監(jiān)管。好比我們?cè)谔詫氋?gòu)物時(shí)先將錢款放在支付寶，等收到貨物后再確認(rèn)付款。? ?

買房也是如此，首付款不直接交付給賣方，交易成功資金才會(huì)轉(zhuǎn)賬給賣方；交易失敗資金會(huì)返還給買房，同樣要切記款項(xiàng)勿要轉(zhuǎn)給中介機(jī)構(gòu)。資金監(jiān)管是二手房交易中的一種保障制度，能夠規(guī)避二手房交易的部分風(fēng)險(xiǎn)。? ? ?

注：資金監(jiān)管流程

對(duì)于那些要貸款的購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，在和賣方簽訂完房屋買賣合同以后要去銀行辦理貸款手續(xù)。

銀行要審核買方的資質(zhì)，并且對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，確定買方的貸款額度，批準(zhǔn)貸款。

貸款部分是由銀行在審核通過(guò)后直接將錢款轉(zhuǎn)賬到資金托管賬戶，也不會(huì)轉(zhuǎn)賬到賣方銀行賬戶。

雙方產(chǎn)權(quán)登記變更結(jié)束以后，買方就可以領(lǐng)取房屋的所有權(quán)證，銀行把貸款發(fā)放給賣方或者指定貸款方。

最后一步是買方領(lǐng)取房屋的所有權(quán)證。

付清所有的房款以后，賣方會(huì)交付房屋，并且結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)。雙方的二手房的買賣合同到此就基本上履行完畢了。

買方拿到屬于自己的新產(chǎn)權(quán)證后，記得要進(jìn)行房屋的交接，包括維修基金、水電煤、有線電視、寬帶電話的過(guò)戶和結(jié)算費(fèi)用。

務(wù)必核實(shí)好水電煤氣、物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)有沒(méi)有欠費(fèi)，欠費(fèi)的清算完結(jié)，去房屋所在社區(qū)派出所核實(shí)房屋內(nèi)是否戶口遷出，核查清楚后再將錢款轉(zhuǎn)賬給賣方。

交接環(huán)節(jié)非常重要，也是容易被忽略的環(huán)節(jié)。對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，或許賣方存在惡意拖欠的情況，很可能最后找不到賣方，這部分錢就由你來(lái)墊付，這些情況大家還是要注意。

而對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，買方用你的名字來(lái)交物管費(fèi)，但是可能由于某種原因，他惡意拖欠，這個(gè)時(shí)候物業(yè)公司會(huì)找到你。

總之，希望大家把房產(chǎn)交易安全放在第一位。二手房已成為多城交易的主導(dǎo)，這就要求購(gòu)房者自己更懂交易，要找靠譜的機(jī)構(gòu)和專業(yè)的中介人員來(lái)為自己服務(wù)。

所有錢款一定不要支付給中介機(jī)構(gòu)；走資金托管流程；交接確認(rèn)好各項(xiàng)事宜再付錢。

只有層層把關(guān)，做到防患于未然才能萬(wàn)無(wú)一失。? ? ? ? ?

注：本文由德佑相城北大區(qū)經(jīng)紀(jì)人仇建華提供