上海某企業(yè)因城市規(guī)劃導(dǎo)致工廠搬遷，委托我公司對(duì)擬搬遷涉及的資產(chǎn)及停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估。

主要涉及的固定資產(chǎn)有房屋建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施、機(jī)器設(shè)備。其中機(jī)器設(shè)備分為可搬遷設(shè)備及不可搬遷設(shè)備；停業(yè)停產(chǎn)損失為產(chǎn)權(quán)持有者無(wú)法繼續(xù)利用現(xiàn)有資產(chǎn)持續(xù)獲取收益造成的損失金額。

評(píng)估過(guò)程

我公司在接到委托人委托后，趕往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，收集資料，了解現(xiàn)場(chǎng)情況，對(duì)不同資產(chǎn)采取了不同的評(píng)估方法，分項(xiàng)評(píng)估，保證客戶評(píng)估范圍完整。

▼對(duì)房屋建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施采用了重置成本法進(jìn)行計(jì)算。其中，重置全價(jià)考慮了建筑工程造價(jià)、前期費(fèi)用及其他費(fèi)用及合理的資金成本。對(duì)上述建構(gòu)筑物的成新率采用理論成新率與勘察成新率相結(jié)合的方式，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物的經(jīng)濟(jì)使用年限及現(xiàn)場(chǎng)勘察、保養(yǎng)狀態(tài)進(jìn)行綜合考量，最終確定綜合成新率，計(jì)算出房屋建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的評(píng)估值。

▼對(duì)機(jī)器設(shè)備分為可搬遷設(shè)備及不可搬遷設(shè)備，其中可搬遷設(shè)備通過(guò)計(jì)算設(shè)備拆遷費(fèi)、裝卸運(yùn)輸費(fèi)、設(shè)備搬遷損耗費(fèi)、人工費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用及其他費(fèi)用，確定評(píng)估值；對(duì)不可搬遷設(shè)備，通過(guò)計(jì)算重置成本，結(jié)合成新率，計(jì)算出評(píng)估值。

▼針對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失，評(píng)估人員針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)狀況、項(xiàng)目背景的了解，評(píng)估人員堅(jiān)持最高最佳使用原則（即考慮委托方委估資產(chǎn)在最佳用途及利用方式下可創(chuàng)造的價(jià)值），且假設(shè)委托方作為理性經(jīng)濟(jì)人能夠充分利用資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為目標(biāo)。針對(duì)委托方資產(chǎn)狀況，評(píng)估人員針對(duì)停業(yè)停產(chǎn)損失主要計(jì)算房屋租金損失。通過(guò)確定房屋租金水平、空置率、房屋出租押金利息收益、房地產(chǎn)報(bào)酬率、未來(lái)出租年限及考慮相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等綜合計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失金額。

通過(guò)上述評(píng)估過(guò)程，對(duì)委托人擬搬遷涉及的資產(chǎn)及停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行了完整、合理的評(píng)估，幫助委托人在接下來(lái)的賠償中提供了依據(jù)充分的參考意見。

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