福州有三山兩塔之稱，三山分別是烏山，于山，屏山；兩塔是烏塔和白塔，這是歷史最早遺留下來的古建筑，它們見證了福州的城市發(fā)展，特別是兩座塔，更有特殊的象征意義。生活在三山兩塔附近的，多數為老福州，這里也是真正的市中心板塊。

居住在鼓樓區(qū)的核心商圈內，會感覺到市中心實在是太擁擠了，不僅是交通出行處處看到的都是人，而且小區(qū)的環(huán)境也非常的一般。假設，如果有一天學區(qū)房被取代，市中心的這些老破舊小區(qū)，它的價值是否會出現大幅度的貶值？

今天要分享一個小區(qū)，它總共485戶業(yè)主，其中有80%左右的業(yè)主將房子用于出租，因為它還是一個劃片不錯的優(yōu)質書包房。它位于烏山腳下，毗鄰于烏塔旁，坐擁生活，醫(yī)療，交通，休閑，教育配套為一身的小區(qū)——冠亞廣場。

三坊七巷旁劃片則徐小商圈

鼓樓區(qū)的學區(qū)房較為密集，或許只有一墻之隔的小區(qū)，就會出現劃片不同的學校，兩個學校之間或許僅隔200米左右的距離，便會出現劃片不同學校的小區(qū)，價格就會有天壤之別。

則徐小學對口的中學是楊橋中，楊橋中在福州公立校的升學率排名前六名，屬于鼓樓西側的一個重點學校，其對口的小學分別是茶園山小，則徐小，怡山小，近幾年楊橋中學剛剛更名為“中國科學院大學福建學院附屬中學”，也是福州第一所國字頭的學校。

因此，劃片則徐小的小區(qū)的價格這幾年也是十分的堅挺，降價的幅度少之又少，片內生主要以老破舊的小區(qū)為主，主要集中在三坊七巷附近。如：澳門路，安樂巷，光祿坊，宮巷，安民巷，南后街，吉庇巷，倉前后巷，靈響路，文儒坊等。

這些地方均是福州最老的城區(qū)，部分小區(qū)也是屬于三坊七巷里頭的業(yè)主，所以它的價格也一直站在高位，甚至有些房子還是豪宅，普通民眾無法高攀。冠亞廣場則是家長們最看重的小區(qū)，也是則徐小學成交的主力，因為其總價低，面積小，十分容易出租，就是典型的書包房系列。

冠亞廣場優(yōu)缺點

優(yōu)點一、鼓樓核心商圈，配套齊全；；

小區(qū)位于冠亞廣場旁，步行至三坊七巷5分鐘左右的時間，小區(qū)對面是省婦幼醫(yī)院，背靠烏山公園，距離地鐵口南門兜站只要步行5分鐘，生活配套齊全，擁有市中心的所有配套。

優(yōu)點二、劃片則徐小學，楊橋中學；

教育是鼓樓區(qū)的核心賣點，則徐小和楊橋中屬于鼓樓區(qū)較為優(yōu)質的學校教育，步行小學大約10分鐘左右，周邊有較多的培訓機構，給孩子上課補習都十分的方便。

優(yōu)點三、小戶型房源，總價較低；

這是讓冠亞廣場這個小區(qū)熱賣的核心原因，因為小區(qū)主要是45平米的單身公寓，總價一般在180萬前后即可買到，對于書包房的選擇，越是小面積的房子，越受到家長的青睞。

缺點一、物業(yè)管理差，小區(qū)開放式管理；

由于毗鄰在省婦幼醫(yī)院的隔壁，導致小區(qū)多數房子用于出租，周邊還是冠亞廣場，大家都會從小區(qū)內穿過，使得小區(qū)更加難以管理。

缺點二、單面朝向，戶型一般；

小區(qū)兩棟樓均是小戶型結構，長廊式的分布，南北兩側的朝向，且廳臥之間沒有分離。直筒型的單身公寓，更像是一間酒店。朝北方向常年沒有陽光，只能適合出租。

市場分析與購房建議

冠亞廣場總共3棟樓，485戶業(yè)主，2007年交付使用，物業(yè)費1.8元/平米，綠化率50%，目前艾嘉物業(yè)公司管理，物業(yè)比較一般，小區(qū)自由進出。目前業(yè)主掛牌房源價格40000元/平米，待售房源4套，待租房源16套。

我對則徐小也做了一些了解，這個學校的生源有很大一部分來自政策生，也就是靠買房落戶進入學校讀書的孩子并不多，周邊的單位有省婦幼醫(yī)院，建筑設計院，審計廳等單位。有一個很核心因素，劃片入讀則徐小的房源量不多，這也是導致周邊價格較為穩(wěn)定的因素。

冠亞廣場小區(qū)雖然比較新，但是距離省婦幼保健院的距離實在是太近了，有些為了給孩子看病的家屬會直接租住在小區(qū)內，也有很多業(yè)主把房子租給包租婆，它們承租以后改為日租房租給有需要的家屬。這就導致小區(qū)內的管理很混亂，也是讓這個小區(qū)的價格賣不高的原因。

否則，以這個地段，即使沒有學區(qū)劃片，小區(qū)管理好一些，它的價值也不低。

總結到一點，冠亞廣場這個小區(qū)，只能作為學區(qū)的書包房比較合適，如果是自己住家，不建議購買，可以看看隔壁的澳門新村的老破舊。

房產教練周小方，做客戶的房產教練；

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