1、買房準(zhǔn)備

1.1 確認(rèn)購房資質(zhì)

1.2 確定購房能力

1.3 選擇意向房屋

2、簽署合同

2.1 購房簽約

2.2 網(wǎng)簽備案

3、資金監(jiān)管

3.1 資金監(jiān)管

4、貸款

4.1 房屋評(píng)估

4.2 面簽

4.3 批貸

5、繳稅

5.1 繳稅

6、過戶

6.1 過戶

7、放款

7.1 房屋抵押

7.2 放款

8、房屋交割

8.1 房屋驗(yàn)收

8.2 戶口遷出

8.3 物業(yè)更名

9、簽約后

9.1 提前還款

▍?買房準(zhǔn)備?

1.1 確認(rèn)購房資質(zhì)

常見問題 :

社保和個(gè)稅中間斷繳過，還能買房嗎？

對(duì)于一些限購的城市來說，買房需要連續(xù)繳納一定時(shí)間的社?；騻€(gè)稅，如果期間有斷繳或者斷繳后再補(bǔ)繳的情況，可能會(huì)失去購房資格，因此，簽合同之前需要做購房資質(zhì)審核，防止簽完合同后沒有資質(zhì)導(dǎo)致違約。

1.2 確定購房能力

買二手房，除了首付款還需要準(zhǔn)備哪些錢？

需要注意的是，并不是可用資金都可以作為首付款，還有稅費(fèi)、居間服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用需要考慮。貸款方式、房屋類型、名下房屋套數(shù)，對(duì)可貸金額和稅費(fèi)都有影響。

-貸款形式-

根據(jù)網(wǎng)簽價(jià)估算出可貸款金額，余下部分需要自籌，同時(shí)加上中介費(fèi)和估算的稅費(fèi)，作為總的首付支出即購房成本，以此作為參考，尋找首付合適的房子。

常見問題?:

買賣房產(chǎn)同時(shí)進(jìn)行，有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

買賣房產(chǎn)同時(shí)進(jìn)行，操作比較復(fù)雜，需要把握好其中的每一環(huán)：

1、購房資格：如果購房者先買后賣，房屋卻沒有賣出，可能未能及時(shí)騰出購房資格，無法通過購房資質(zhì)核驗(yàn)，就會(huì)導(dǎo)致違約。

2、購房款：大部分面臨著賣房籌首付的情況，因而賣房的資金進(jìn)度關(guān)系到下一單，一旦資金鏈斷裂，就會(huì)產(chǎn)生糾紛。

3、稅費(fèi)：如果購房者在沒有完成上一套房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情況下，購買另一套新房源，那么，系統(tǒng)就會(huì)顯示其名下已有一套房產(chǎn)，屬于購買二套，需多繳納個(gè)稅。

4、貸款：影響貸款成數(shù)，如果購房者的前一套房屋沒有完成過戶到買方，那么購房者再進(jìn)行購買歸為二套購房，貸款成數(shù)和首套相比會(huì)有差距。

1.3 選擇意向房屋

如何更高效地選出更適合自己的房屋？這需要根據(jù)自身購房需求和購房能力，在一定區(qū)域內(nèi)選定合適的二手房，并進(jìn)行對(duì)比挑選

流程步驟

1、房屋篩選

通過"貝殼"、"我愛我家"等APP等在意向區(qū)域內(nèi)瀏覽房源，可以依靠房屋價(jià)格、房型、面積、朝向等標(biāo)簽輔助圈定多套合適房源，更多房子細(xì)節(jié)問題可咨詢經(jīng)紀(jì)人獲取

2、實(shí)地看房

有多套備選房子后，聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查看，經(jīng)紀(jì)人會(huì)準(zhǔn)備好幾套房源的情況便于對(duì)比參考。外部關(guān)注小區(qū)周邊的配套設(shè)施得遠(yuǎn)近，小區(qū)人行道和車道的規(guī)劃，整體環(huán)境的舒適度。內(nèi)部關(guān)注房屋戶型結(jié)構(gòu)，墻體是否有裂痕，窗外光線是否有遮擋等

3、意向房屋

幾套房源中確定了最后的意向購買房屋，可以通過經(jīng)紀(jì)人約房主進(jìn)行面對(duì)面溝通，就成交價(jià)、家具家電歸屬、過戶交房等事項(xiàng)達(dá)成一致。雙方明確房屋交易意向，支付定金，形成法律約束，避免房主反悔

常見問題 :

如何避免買到查封房？

1、簽約前，到房管局核房，查詢房屋是否被登記占用、查封。

2、簽約時(shí)，將相關(guān)查封條款寫進(jìn)合約，例：如遇法院簽后查封，則賣方應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任返還已付房款。

3、簽約后，對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管。

▍?簽署合同?

2.1 購房簽約

二手房買賣一旦簽約，買賣雙方行為即受法律約束，任何一方違約需按合同約定進(jìn)行賠付。二手房簽約涉及買賣定金協(xié)議書、房屋買賣合同、居間服務(wù)合同的簽訂，合同簽訂后可辦理網(wǎng)上簽約。

流程步驟

1、購房合同及補(bǔ)充條款

買賣雙方確定房屋權(quán)屬、購房金額、交房及過戶時(shí)間、付款方式及時(shí)間、違約責(zé)任及賠償方式等多方面條款，一些特別需要約定的事項(xiàng)可以在補(bǔ)充條款中進(jìn)行明確

2、居間合同

買賣雙方和中介公司，簽訂的居間服務(wù)合同，約定了居間服務(wù)費(fèi)用、居間代理費(fèi)，有的地方還會(huì)約定貸款服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、過戶費(fèi)等，以及權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等條款

3、交易流程講解

經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)貸款方式，對(duì)后續(xù)房屋交易的流程進(jìn)行初步講解，買賣雙方要提前準(zhǔn)備相關(guān)材料，按時(shí)辦理后續(xù)事項(xiàng)。在合同生成后，可以通過“交易可視化”功能，隨時(shí)查詢交易辦理進(jìn)度和下一個(gè)環(huán)節(jié)辦理事項(xiàng)

常見問題 :

找代理人簽約，怎樣做才有效？

1、當(dāng)場(chǎng)給買/賣方打電話核實(shí)代理人身份。

2、委托代理人需出具真實(shí)有效的《授權(quán)委托書》，或出具安全性更高的房屋公證委托書，授權(quán)委托書要列明授權(quán)代理事項(xiàng)及授權(quán)期限。

2.2 網(wǎng)簽備案

在政府網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，錄入合同的條款信息進(jìn)行備案，以防止假房源、一房多賣等風(fēng)險(xiǎn)，也就是常說的打網(wǎng)簽

流程步驟

1、信息提供

提供基本個(gè)人信息和證件以及交易房屋的信息，由經(jīng)紀(jì)人和交易服務(wù)人員打網(wǎng)簽，生成電子網(wǎng)簽合同

2、簽字確認(rèn)

經(jīng)紀(jì)人將生成的網(wǎng)簽合同遞送到買賣雙方手中簽字確認(rèn)

常見問題 :

二手房為什么要及時(shí)網(wǎng)簽？

1、二手房及時(shí)網(wǎng)簽，可使房產(chǎn)交易透明化，充分保證買賣雙方的權(quán)益，通過網(wǎng)簽備案還可有效避免賣方“一房二賣”。

2、網(wǎng)簽后賣方資質(zhì)經(jīng)過核實(shí)會(huì)更加可信，房源信息也更加可靠。

3、網(wǎng)簽有利于政府對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控。

▍?資金監(jiān)管?

3.1 資金監(jiān)管

資金監(jiān)管，又稱第三方監(jiān)管，是指買方不把房款直接交付給賣方，而是讓透明的第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管資金，保證資金安全的交易模式。

流程步驟

1、資金監(jiān)管

資金監(jiān)管一般有政府監(jiān)管、銀行監(jiān)管、理房通監(jiān)管幾種方式，不同地區(qū)的要求不一樣。按照合同約定的時(shí)間，將款項(xiàng)通過刷卡的方式存儲(chǔ)到監(jiān)管賬戶

常見問題 :

為什么要對(duì)房款進(jìn)行資金監(jiān)管？

1、對(duì)于買方：將房款交給第三方進(jìn)行監(jiān)管，完成交易后再將資金打給賣方，規(guī)避了賣方惡意騙款、不配合過戶等風(fēng)險(xiǎn)，保證交易安全。

2、對(duì)于賣方：通過資金監(jiān)管，打消買方顧慮。同時(shí)，也保證了買方有充足的資金確保交易順利進(jìn)行，避免買方拖欠尾款。

▍?貸款?

4.1 房屋評(píng)估

評(píng)估主要是為房屋確定一個(gè)合理的抵押價(jià)值，為銀行確定房地產(chǎn)抵押貸款額提供參考依據(jù)。

流程步驟

1、預(yù)約評(píng)估

經(jīng)紀(jì)人或交易人員會(huì)根據(jù)賣方的時(shí)間，預(yù)約評(píng)估公司進(jìn)行上門評(píng)估

2、上門評(píng)估

根據(jù)約定時(shí)間，評(píng)估公司會(huì)有專人上門進(jìn)行評(píng)估，家中有人即可

3、評(píng)估報(bào)告

評(píng)估后大約1周左右會(huì)出具評(píng)估報(bào)告，根據(jù)房屋坐落的位置、建成年代、裝修、所在層數(shù)等因素給出評(píng)估值，通常在成交價(jià)的80-90%

常見問題 :

房屋評(píng)估有什么作用？

房屋的評(píng)估價(jià)影響著貸款額度，銀行通過房屋的評(píng)估價(jià)格確定貸款金額，因而一定要選擇銀行認(rèn)可的評(píng)估公司。

4.2 面簽

面簽即銀行審核買賣雙方提交相關(guān)材料，并要求買賣雙方簽署借款合同，便于銀行核對(duì)貸款人身份的真實(shí)性。

流程步驟

1、預(yù)約面簽

交易人員會(huì)提前協(xié)調(diào)買賣雙方、銀行客戶經(jīng)理時(shí)間，約定面簽辦理時(shí)間和地點(diǎn)

2、面簽辦理

買賣雙方根據(jù)約定時(shí)間和地點(diǎn)，提前準(zhǔn)備好相關(guān)材料，到場(chǎng)進(jìn)行辦理。面簽簽署的文件較多，貸款申請(qǐng)暨面談?dòng)涗浬暾?qǐng)表、貸款用途聲明書、個(gè)人征信授權(quán)書、個(gè)人貸款合同等

3、所需材料

根據(jù)貸款方式和個(gè)人情況不同，一般都需要身份證件、婚姻證明、戶口本、銀行卡、銀行流水、收入證明、征信報(bào)告等

常見問題 :

申請(qǐng)貸款，銀行流水不夠怎么辦？

1、提高首付比例：首付比例提高意味著減少貸款，需要提供的流水自然也降低了。

2、增加共同貸款人：如一人收入不足以申請(qǐng)貸款，看看兩個(gè)人的收入總和是否符合銀行的要求。

3、提供名下資產(chǎn)證明：需咨詢銀行是否認(rèn)可。

4.3 批貸

批貸即貸款審批，指銀行根據(jù)借款人的情況決定是否發(fā)放貸款，銀行審批同意，會(huì)向借款人發(fā)送同意貸款批準(zhǔn)通知書。

流程步驟

1、材料遞交

面簽時(shí)，銀行客戶經(jīng)理會(huì)收取貸款審批的相關(guān)材料。如果材料不齊全，需要按照要求重新提交，可交給經(jīng)紀(jì)人代為提交，不需要親自到場(chǎng)辦理

2、貸款審批

銀行會(huì)綜合考慮貸款人的負(fù)債能力、還款能力、貸款資質(zhì)、征信情況等，決定是否發(fā)放貸款、發(fā)放的金額、利率、期限等。一般情況下，月收入要大于貸款月供的兩倍。如果批貸不通過，則需要根據(jù)情況重新調(diào)整貸款方案，或調(diào)整貸款銀行

常見問題 :

銀行批貸有什么注意事項(xiàng)？

1、LPR：根據(jù)央行規(guī)定，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR+60個(gè)基點(diǎn)（一個(gè)基點(diǎn)為萬分之一）

2、年限：銀行批貸過程中會(huì)考察房屋的房齡和貸款人的年齡和收入，綜合考慮批貸年限為多少年。

3、額度：二手房貸款銀行放貸時(shí)的最高額度為合同價(jià)和評(píng)估價(jià)中兩者較低值乘以貸款成數(shù)。

▍?繳稅?

5.1 繳稅

繳稅是二手房買賣的重要一環(huán)，由經(jīng)紀(jì)公司發(fā)起繳稅預(yù)審，由稅務(wù)人員審核，預(yù)審?fù)ㄟ^后買賣雙方到房屋所在區(qū)稅務(wù)局繳納相關(guān)稅費(fèi)。

流程步驟

1、預(yù)約繳稅

交易人員會(huì)提前協(xié)調(diào)買賣雙方時(shí)間，在政府網(wǎng)站上進(jìn)行繳稅號(hào)預(yù)約。有繳稅預(yù)審的城市，可以提前將相關(guān)材料給到交易人員，進(jìn)行網(wǎng)上預(yù)審，節(jié)省窗口實(shí)際辦理時(shí)間

2、繳稅辦理

買賣雙方需要提前準(zhǔn)備好相關(guān)材料，并明確繳稅金額，準(zhǔn)備好充足資金。根據(jù)約定時(shí)間和地點(diǎn)，到場(chǎng)進(jìn)行辦理。繳稅辦理完成，地稅部門會(huì)開具契稅發(fā)票即其他稅票，作為完稅憑證

3、所需材料

房屋情況不同，各地區(qū)要求不同，材料不一。一般都需要身份證件、婚姻證明、戶口本、銀行卡。賣方還需攜帶房本、原始購房合同、原始契稅票等

常見問題 :

契稅票丟失，能補(bǔ)辦嗎？

契稅票由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)開具，是收取契稅時(shí)所用的收款憑證，是繳稅的重要記錄，因而要妥善保管。若契稅票丟失，可根據(jù)各地房管局不同的政策，去房管局調(diào)取契稅票檔案。

▍?過戶?

6.1 過戶

過完戶領(lǐng)到房產(chǎn)證，房子才真正屬于你。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，產(chǎn)權(quán)變更以不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn)，只有辦理完過戶手續(xù)才算交易初步完成。

流程步驟

1、預(yù)約過戶

交易人員會(huì)提前協(xié)調(diào)買賣雙方時(shí)間，進(jìn)行過戶預(yù)約

2、過戶辦理

買賣雙方需要提前準(zhǔn)備好相關(guān)材料，根據(jù)約定時(shí)間和地點(diǎn)，到場(chǎng)進(jìn)行排號(hào)辦理。交材料，完成信息填表，領(lǐng)取受理通知書，同時(shí)還需要交納一個(gè)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，各地區(qū)不同，需要提前了解

3、所需材料

一般都需要身份證件、婚姻證明、戶口本、銀行卡、房本、原始購房合同、契稅票等

常見問題 :

什么情況無法過戶？

1、賣方無法提供房產(chǎn)證

2、未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意

3、被有關(guān)部門查封的房產(chǎn)

4、一般情況下，未解除抵押的房產(chǎn)

5、產(chǎn)權(quán)因違規(guī)搭建而凍結(jié)

▍?放款?

7.1 房屋抵押

抵押登記完成后，銀行會(huì)發(fā)放貸款。通俗來講，抵押登記指攜新“房本”和抵押材料到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋抵押代辦手續(xù)，保障貸款機(jī)構(gòu)和借款人的利益。

流程步驟

1、抵押材料

過戶完成后，新房本要進(jìn)行抵押，交易人員會(huì)將房本遞送至銀行或公積金部門，出具抵押材料

2、出具他證

交易人員將抵押材料和新房本遞送到住不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)部門，出具不動(dòng)產(chǎn)登記證明，就是原來的他項(xiàng)權(quán)證，是房屋存在抵押的一種證明，同時(shí)會(huì)在房本中有所顯示。交易人員會(huì)將他項(xiàng)權(quán)證返還給借款機(jī)構(gòu)（即銀行或公積金部門）完成抵押，同時(shí)將帶有抵押標(biāo)識(shí)的房本下發(fā)給買方

常見問題 :

房屋為什么要抵押？

購房人申請(qǐng)貸款購房，在購房人取得房產(chǎn)證后，將于一定期限內(nèi)設(shè)定抵押權(quán)，在購房貸款未結(jié)清之前，房屋產(chǎn)權(quán)證由銀行代為保管，這也是銀行貸款規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。

7.2 放款

銀行審批信息無誤后，正式發(fā)放房屋貸款。

流程步驟

1、放款

一般完成抵押之后，銀行或公積金部門會(huì)進(jìn)行放款操作。多數(shù)情況下，銀行定期的放款額度是固定的。申請(qǐng)貸款時(shí)，剛好遇到銀行額度緊張，那么放款時(shí)間也會(huì)相應(yīng)延遲。通常在年末，銀行放款也普遍較長

常見問題 :

銀行放款前換工作，影響審批嗎？

放款前，銀行大部分審核都已結(jié)束，一般來說，此時(shí)換工作的影響不會(huì)很大。但是需要注意的是，部分銀行風(fēng)控比較嚴(yán)格，如果銀行在放款之前再次核實(shí)工作單位和實(shí)際情況時(shí)，發(fā)現(xiàn)情況有變，可能需貸款人提供更多的材料，從而影響放款進(jìn)度，所以在批貸通過前，盡量不要更換工作。

▍?房屋交割?

8.1 房屋驗(yàn)收

房屋驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)多，需特別注意費(fèi)用是否結(jié)清以及房屋是否有質(zhì)量問題。若有租戶，還需提前通知租戶到場(chǎng)。

流程步驟

1、約定時(shí)間

通過經(jīng)紀(jì)人或直接和賣方約定具體時(shí)間

2、清點(diǎn)設(shè)備

根據(jù)之前合同約定，清點(diǎn)房屋中家具、家電，確認(rèn)是否齊全。清點(diǎn)時(shí)也要關(guān)注是否和最初看房時(shí)東西一致，是否有所替換

3、清點(diǎn)費(fèi)用

包括水、電、燃?xì)?、供暖、有線電視費(fèi)用。清楚記錄當(dāng)前各項(xiàng)設(shè)施的余額，要向原房主索要最后一次繳費(fèi)憑證，保證和余額記錄一致

4、交割確認(rèn)

提前準(zhǔn)備交割清單，每驗(yàn)收一項(xiàng)，記錄一項(xiàng)。所有設(shè)備、設(shè)施、費(fèi)用清點(diǎn)完畢，雙方簽字確認(rèn)。原房主將房門鑰匙、郵箱鑰匙、水電燃?xì)饪ǖ冉唤咏o買方，同時(shí)買方將物業(yè)保證金退還

常見問題 :

買方要如何做，才能安心收房？

1、確認(rèn)水、電、煤氣等各種費(fèi)用是否結(jié)清

2、簽合同的同時(shí)簽訂物業(yè)交割清單，收房時(shí)對(duì)照房屋交割清單核對(duì)房屋現(xiàn)狀

3、核實(shí)房屋是否有租客，如果有租客，確認(rèn)租客的租期和搬出時(shí)間。

8.2 戶口遷出

房屋交割需特別注意戶口遷出問題，有就學(xué)、落戶需求的可在房屋驗(yàn)收時(shí)約定好戶口遷出時(shí)間及違約責(zé)任

流程步驟

1、遷出辦理

到戶口所在地派出所進(jìn)行遷出辦理，買方可以攜帶身份證和房本到派出所進(jìn)行戶口核實(shí)

常見問題 :

賣方不配合戶口遷出怎么辦？

簽合同時(shí)，在合同中約定戶口保證金，一旦出現(xiàn)賣方未能按照合同約定遷出戶口，最好、最快的解決途徑就是雙方協(xié)商解決，如果協(xié)商不成，可以要求賣方按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

8.3 物業(yè)更名

房屋、戶口交接完成，需到小區(qū)物業(yè)進(jìn)行更名，完成全部房屋交割

流程步驟

1、更名辦理

攜帶身份證件，新房本，到小區(qū)物業(yè)所在地進(jìn)行物業(yè)更名，如果有相關(guān)車位的交易，也要一同辦理更名。同時(shí)會(huì)根據(jù)更名時(shí)間，結(jié)清物業(yè)費(fèi)

常見問題 :

買方為什么要留存物業(yè)交割保證金？

二手房的物業(yè)交割會(huì)涉及水、電、燃?xì)?、供暖費(fèi)等費(fèi)用，物業(yè)交割時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)以上費(fèi)用未結(jié)清的情況。物業(yè)交割保證金就是為了避免賣家拖欠物業(yè)費(fèi)而產(chǎn)生糾紛，是對(duì)買家的一種保障，如果賣家沒交相關(guān)費(fèi)用，就可以從保證金里扣。

▍?簽約后?

9.1 提前還款

提前還款合適嗎？流程是什么？提前還款需先向貸款行申請(qǐng)，審核通過后還貸。

流程步驟

1、提前還款辦理

多數(shù)銀行需要提前進(jìn)行預(yù)約，根據(jù)各銀行要求不同，通過柜臺(tái)預(yù)約或者電話預(yù)約，到銀行進(jìn)行辦理。等額本金貸款方式還款還到1/3了，或者等額本息貸款方式還款還到了1/2了，不建議提前還款，因?yàn)榇蟛糠值睦⒁呀?jīng)還清，提前還款并不能省下利息

常見問題 :

如何辦理房產(chǎn)解押？

提前和銀行溝通，了解、確定提前還款時(shí)間，到了還款日結(jié)清剩余貸款即可，等待銀行的解押材料，拿到解押材料后，辦理解押手續(xù)。