“鴻坤地產(chǎn)在營收增長近20%的同時，凈利潤卻下滑22.87%?！?br/>

作者：夏天天

編輯：tuya

出品：財經(jīng)涂鴉

凈利潤下滑、負債率居高不下以及短期借款的迅速增加導(dǎo)致北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“鴻坤地產(chǎn)”)的融資成本不斷走高。

據(jù)報道，鴻坤地產(chǎn)5月28日在離岸市場增發(fā)5500萬美元票據(jù)，息票率14.75%，資金用途為對現(xiàn)有在岸債務(wù)進行再融資和一般公司用途，這一利息已經(jīng)遠高于內(nèi)地絕大多數(shù)房企的融資成本。

不過，鴻坤集團官方微信發(fā)文指出，此輪5500萬美元公募債券的成功發(fā)行不僅增強了集團的資金保障能力，更近一步體現(xiàn)了境外資本市場對鴻坤實力和信譽的認可。

與此同時，5月26日，鴻坤地產(chǎn)旗下多只債券的中債隱含評級從“AA-”被下調(diào)至“A+”。

負債率連續(xù)增長短期借款翻倍

從施工面積和簽約金額等指標可以看出，鴻坤地產(chǎn)屬于中小房企。據(jù)克而瑞2019年數(shù)據(jù)顯示，鴻坤的操盤金額和操盤面積在房企中均處于百名之外。

鴻坤地產(chǎn)隸屬于鴻坤集團，目前鴻坤集團擁有鴻坤資本、鴻坤產(chǎn)業(yè)、鴻坤文旅和鴻坤地產(chǎn)四大業(yè)務(wù)板塊，業(yè)務(wù)范圍涵蓋金融投資、地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、健康醫(yī)療、體育、文化藝術(shù)、旅游等領(lǐng)域。

值得關(guān)注的是，由于在金融資產(chǎn)交易所發(fā)行產(chǎn)品進行融資，2019年，鴻坤地產(chǎn)的短期借款由11.2億元增加到22.45億元，增幅超過100%，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款的增幅也分別達到68%和71%。

與此同時，從負債率來看，鴻坤地產(chǎn)在2017 年末、2018 年末和 2019 年末資產(chǎn)負債率分別為 79.12%、79.38%和 80.26%，資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)連續(xù)增長趨勢。

不過，鴻坤地產(chǎn)認為，杠桿率的提高有利于加快公司業(yè)務(wù)發(fā)展速度，提升公司的盈利能力，但也提高了公司的風(fēng)險管理與合規(guī)等方面壓力，且在市場環(huán)境發(fā)生不利變化的情況下，財務(wù)風(fēng)險也隨之提高。

聯(lián)合評級在去年四季度的評級報告中指出，鴻坤地產(chǎn)的債務(wù)負擔(dān)較重，短期債務(wù)集中償付壓力加大；其他應(yīng)收款和土地一級開發(fā)款項規(guī)模較大，對公司資金有一定的占壓。

不僅如此，鴻坤地產(chǎn)的籌資現(xiàn)金流已經(jīng)連續(xù)兩年為負，2018年和2019年，鴻坤地產(chǎn)的籌資性現(xiàn)金流均為凈流出，分別為-12.69億元和-52.57億元。

從離岸融資情況看，在本次5500萬美元的票據(jù)融資之前，鴻坤地產(chǎn)在境外負債總額為10.46 億元，主要是2019 年10 月 8 日及 2019 年 11 月 13 日在香港聯(lián)交所分別發(fā)行的債券代碼為 “40019HKIINVN2210”和“40019HKIINVN2210”的兩期美元債券，發(fā)行金額分別為1.1億美元和0.4億美元，期限均為三年。

據(jù)鴻坤地產(chǎn)年報，截止4月 30日，鴻坤地產(chǎn)2020 年已完成新增融資額 12.45 億元，并預(yù)計全年新增融資額為 80億元。

從受限資產(chǎn)情況看，截至 2019 年末，鴻坤地產(chǎn)的受限資產(chǎn)規(guī)模 201.85 億元，占公司總資產(chǎn)的 31.24%。鴻坤地產(chǎn)稱，受限資產(chǎn)規(guī)模較大，如果不能按時、足額償還銀行借款或其他債務(wù)，有可能導(dǎo)致受限資產(chǎn)被其債權(quán)人凍結(jié)甚至處置，將對公司聲譽及正常經(jīng)營造成不利影響。

毛利率下滑 增收不增利

據(jù)《財經(jīng)涂鴉》了解，鴻坤地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)涵蓋房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營兩個業(yè)務(wù)板塊，最近三年，房產(chǎn)開發(fā)收入占主營業(yè)務(wù)收入95%以上，其余主要為物業(yè)經(jīng)營收入。

2019 年，鴻坤地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入 96.66 億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)主營業(yè)務(wù)收入 94.16 億元，其他業(yè)務(wù)收入 2.50 億元，主要為租金收入。

負債率攀升的同時，毛利率也在明顯下降。財報數(shù)據(jù)顯示，鴻坤地產(chǎn)的毛利率從2018年的43.54%下滑至2019年的40.14%。毛利率下滑等因素導(dǎo)致鴻坤地產(chǎn)在營業(yè)收入實現(xiàn)近20%的增幅的同時，凈利潤下滑幅度卻達到22.87%，從11.7億元下降至9億元，息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）同樣下滑超過15%。

2017 年，鴻坤地產(chǎn)提出全國化布局“都市圈”+多元化產(chǎn)業(yè)協(xié)同“生態(tài)圈”的“雙圈戰(zhàn)略”，業(yè)務(wù)遍及京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區(qū)都市圈及海南都市圈。

今年5月初，惠譽評級確認鴻坤地產(chǎn)的長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）為“B”，展望由“負面”調(diào)整為“穩(wěn)定”。同時確認鴻坤的高級無抵押債券評級為“B”，回收率評級為“RR4”。

惠譽認為，鴻坤地產(chǎn)的盈利能力健康，2019年EBITDA利潤率為31%，在同樣B評級的同行中處于較高水平，得益于較低的土儲成本，惠譽預(yù)計2020年-2022年EBITDA利潤率將保持在30%以上。

惠譽同時將評級展望調(diào)整為“穩(wěn)定”，基于鴻坤地產(chǎn)的現(xiàn)金/短期債務(wù)比率從2018年底的49%提升到2019年底的117%，同時杠桿率（以凈債務(wù)/調(diào)整后存貨衡量）從2018年底的62%降至2019年底的54%，表明了近一年來鴻坤在流動性改善、債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化等方面有優(yōu)異表現(xiàn)。

不過，聯(lián)合評級在此前的報告中還指出，鴻坤地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在京津冀地區(qū)，存在區(qū)域集中風(fēng)險，部分環(huán)京區(qū)域執(zhí)行嚴格的限購政策，公司項目面臨一定的去化壓力，且在建及擬建項目尚需投資金額較大，存在一定的資本支出壓力，同時公司土地儲備較少，存在一定補庫存的需求。