在商辦地產(chǎn)租賃市場持續(xù)高量供應(yīng)、越來越多樓盤趨向同質(zhì)化的背景下，商辦地產(chǎn)經(jīng)營需更懂得審時度勢，在租賃經(jīng)營過程中合理運用數(shù)字化管理識別、規(guī)避風(fēng)險，針對有風(fēng)險的經(jīng)營及時調(diào)整管控，提升識別及防范風(fēng)險的意識和能力，促進決策的科學(xué)化、合理化、 降低決策的風(fēng)險性，從而提升精細(xì)化管理水平，打造運營核心競爭力。

快鯨智慧樓宇結(jié)合以往眾多合作客戶的案例經(jīng)驗，以及對商辦地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)實際經(jīng)營過程的深入了解，梳理出商辦地產(chǎn)賃經(jīng)營過程中租前、租中、租后三個階段的風(fēng)險點。

一、租前階段

企業(yè)全面盤清可租賃房源后，可結(jié)合具體的不動產(chǎn)資源情況、企業(yè)內(nèi)部利潤及外部市場競爭等因素制定合理的價格，再通過營銷活動等手段獲得商機，對商機進行分配和跟進，最終以收取定金、預(yù)定管理等方式快速鎖定房源，促進成交。接下來我們將從盤房源、控定價、管商機、定成交五方面進行細(xì)致解讀。

（1）動態(tài)房源租控圖，精準(zhǔn)匹配客戶

通過房源租控圖，不論房源是否出租或閑置，銷售人員都能第一時間了解房源的當(dāng)前狀態(tài)，如可租、不可租、待租、已租等等，在清晰了解房源狀態(tài)的情況下，將房源與客戶需求進行精準(zhǔn)匹配，避免出現(xiàn)重復(fù)預(yù)定、長期空置的風(fēng)險。

（2）合理定價策略，保證競爭利潤

定價決定因素一般涉及到成本、利潤率、面積、房型等，在過往供過于求的時代，企業(yè)以成本、利潤指標(biāo)為核心參考因素（企業(yè)自身經(jīng)驗為主導(dǎo)）進行定價，如今出租率下降、同質(zhì)化明顯上升趨勢，在供大于求時代，定價除需要考慮成本、利潤指標(biāo)外，還要考慮競品情況才能更好的定價（應(yīng)以不同維度數(shù)據(jù)為重要參考因素），對外可采取不定期收集周邊三公里競爭樓盤定價信息，進行比價，對內(nèi)可結(jié)合企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)等調(diào)整底價（基準(zhǔn)價）、報價、價格有效期，并通過竄底價強控模式控制基準(zhǔn)價格，避免因租賃價格較低導(dǎo)致租賃利潤損失。

（3）規(guī)范商機管理，提升商機轉(zhuǎn)換率

通過規(guī)范商機管理，及時發(fā)現(xiàn)商機跟進過程中的問題，并依據(jù)商機分析獲取多維度的可視化報表，結(jié)合報表對租賃營銷活動、商機管理過程進行優(yōu)化，從而提升商機質(zhì)量和轉(zhuǎn)換率。

在分配商機時，可通過領(lǐng)導(dǎo)自主分配或銷售主動領(lǐng)取兩種模式，將商機進行最合理的分配。當(dāng)商機被領(lǐng)取，但未在規(guī)定時限內(nèi)作跟進時，將該商機流入公共商機池，讓其他業(yè)務(wù)員搶單跟進，以此有效提升銷售跟進效率，也讓領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)管到詳細(xì)的跟進數(shù)據(jù)并針對性的做出決策。

此外通過商機地域、需求、關(guān)鍵詞等數(shù)據(jù)助力優(yōu)化廣告投放策略，以獲取更多精準(zhǔn)商機。

（4）認(rèn)租鎖定房源，防范重復(fù)預(yù)定

通過房源租控圖實時了解房源出租狀態(tài)后，結(jié)合租房申請進行租房預(yù)定，收取意向金，鎖定房源，讓客戶下定決心認(rèn)租，防止被其他客戶重復(fù)預(yù)定，產(chǎn)生糾紛。如后續(xù)正常簽約，則將意向金轉(zhuǎn)收款，如客戶認(rèn)租后未履約，則進行撻定處理并及時釋放房源。

二、租中階段

租約合同是不動產(chǎn)租賃方與承租方非常重要的契約方式，租約合同的合規(guī)、合法是有效保障雙方利益的關(guān)鍵點。若業(yè)務(wù)人員根據(jù)客戶需求無標(biāo)準(zhǔn)、無限制地進行合同信息變更，則可能會產(chǎn)生相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險。此外，租約合同到期預(yù)警的缺失、不及時、不準(zhǔn)確對于園區(qū)的出租率、經(jīng)營收入也會產(chǎn)生較大影響。那么我們在合約簽訂、履約階段，該如何識別、規(guī)避此類風(fēng)險？

（1）分級審批機制，提升簽約效率

在線簽約已成為快速簽約的重要手段，快鯨智慧樓宇通過引入第三方合法認(rèn)證電子簽章，在保障簽約合法合規(guī)性的前提下，提供多種簽約途徑，簡化簽約步驟，提升客戶簽約便捷性。同時基于不同類型的租約管理要求采用分級審批機制，讓企業(yè)對于標(biāo)準(zhǔn)租約合同與特殊租約合同的審批做出不同的跟進決策，提升簽約審批效率。

（2）嚴(yán)控合同變更，保障業(yè)務(wù)規(guī)范性

合同信息變更是客戶的基本業(yè)務(wù)需求，我們要做的是規(guī)范管理客戶的正規(guī)變更需求，對合同變更內(nèi)容進行歷史留痕，逐級審批變更流程，最終在合同臺賬中形成完整的租約合同信息鏈條。

（3）合同到期預(yù)警，提升資源周轉(zhuǎn)率

快速、精準(zhǔn)、多途徑的預(yù)警，無論是短信提醒、APP提醒，均可讓管理層、業(yè)務(wù)層實時獲取合同到期預(yù)警信息，方便業(yè)務(wù)部門合理規(guī)劃房間資源，如：與老客戶續(xù)簽或重新分配商機與新客戶簽約，可以有效規(guī)避房源空置造成的經(jīng)營損失，對公司起到良好的循環(huán)促進作用，進一步為企業(yè)管理水平和經(jīng)濟效益提高產(chǎn)生巨大推動力。

三、租后階段

租約達成后，企業(yè)在為租戶服務(wù)的過程中可能會出現(xiàn)各類風(fēng)險，如，租戶對服務(wù)不滿意而導(dǎo)致續(xù)簽率降低，租戶經(jīng)營情況不佳而出現(xiàn)欠費逃場，企業(yè)因開票信息與合同信息不一致而虛開發(fā)票等等。那么租后易出現(xiàn)的內(nèi)外部風(fēng)險該管控？

（1）助力資金回籠，規(guī)避逃場風(fēng)險

為提升收繳率，企業(yè)需要通過多途徑通知租戶繳款，盡量降低欠費風(fēng)險。若提前通知租戶繳款無果，發(fā)生租戶欠款情況，可利用多種催繳方式助力企業(yè)資金回籠。同時，可采取催款責(zé)任人制，形成相應(yīng)的催款考核制度及指標(biāo)，通過催款記錄分析相應(yīng)的租戶欠款原因，做出針對性的改進措施。

此外，租戶也可能出現(xiàn)逃場情況，若發(fā)生逃場，可第一時間對逃場租戶進行逃場審批，及時終止租約合同，釋放房源，再通過處理尾款、扣除保證金的方式減少部分損失，并將此信用不良租戶加入至黑名單，避免再次租賃園區(qū)資源，造成二次逃場損失。

（2）防止虛開發(fā)票，避免票務(wù)風(fēng)險

合同簽訂信息與開票信息不一致、實際收款和開票金額不一致等情況的出現(xiàn)，會使企業(yè)產(chǎn)生虛開發(fā)票的法律風(fēng)險。通過前期維護租戶的開票信息，后期業(yè)務(wù)員可一鍵申請開票，自動寫入開票系統(tǒng)進行開票，同時反寫發(fā)票號至業(yè)務(wù)系統(tǒng)，保障業(yè)務(wù)系統(tǒng)與開票系統(tǒng)保持?jǐn)?shù)據(jù)、信息一致，避免開票信息被隨意更改以及錯開、漏開發(fā)票的風(fēng)險。后期租戶需要變更發(fā)票信息時，可通過開票變更業(yè)務(wù)進行審批生效，自動更新開票信息，并保留開票變更痕跡，規(guī)避各類代開發(fā)票的風(fēng)險。

（3）高品質(zhì)在線服務(wù)，提升滿意度

快鯨智慧樓宇C端應(yīng)用提供報事報修、停車門禁、投訴建議、費用查繳、在線開票等在線服務(wù)，讓租戶享受到各類便捷的基礎(chǔ)服務(wù)，收取到當(dāng)前實時的政策資訊。并助力企業(yè)定期進行客戶滿意度調(diào)查，促進企業(yè)服務(wù)品質(zhì)不斷提升，提高租戶滿意度，使客戶由成交客戶向滿意客戶、深度客戶甚至忠誠客戶發(fā)展，提升企業(yè)的品牌知名度。

面對商辦行業(yè)日趨激烈的市場競爭，無論是站在資產(chǎn)管理的角度要求提升NOI以實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，還是站在經(jīng)營管理的角度尋求工作效率上的改善，一套行之有效的管理體系必不可少。借力科技手段來賦能商辦地產(chǎn)租務(wù)管理，必然會成為未來運營方建立自身優(yōu)勢的重要手段之一。