斑馬消費 楊柘

沒能在上一輪發(fā)展周期里崛起，中洲控股正逐漸被邊緣化。

2020年，這家深圳房企仍然沒能擺脫業(yè)績困局，繼續(xù)陷在增收不增利的泥潭中，銷售規(guī)模不升反降，排名已跌至行業(yè)第163位。

潮汕商人黃光苗領(lǐng)導的中洲控股激進不再，盈利水平起伏不定、銷售規(guī)模小以及去化緩慢，已成為影響公司未來發(fā)展的三大不確定性因素。

業(yè)績繼續(xù)滑坡

2020年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度繼續(xù)向百強房企靠攏，早已走在下坡路上的中洲控股（000042.SZ），仍沒找到擺脫困局的辦法。

昨日披露的2020年報，公司業(yè)績極其難看：實現(xiàn)營業(yè)收入106.97億元，歸母凈利潤2.81億元，同比分別增長48.30%和-64.26%。

去年，公司銷售面積72萬平方米，實現(xiàn)銷售金額139.91億元。盡管擦線完成了年度銷售目標，仍較上年減少9.86%。

實際上，在2016年突破百億銷售額后，公司銷售規(guī)模一直難有重大突破。2017年至2019年，分別為144.91億元、131.72億元和155.21億元。

銷售規(guī)模停滯不前，公司收入規(guī)模和盈利水平更是上躥下跳。2017年為公司階段性高光時刻，當年實現(xiàn)營業(yè)收入86.54億元，歸母凈利潤6.15億元，隨即陷入下滑的局面。

2018年至2019年，公司營業(yè)收入分別為79.42億元、72.13億元，同比分別增長-8.23%、-9.18%，同期，歸母凈利潤分別實現(xiàn)4.47億元和7.87元，同比分別增長-27.41%和76.22%。

公司2019年業(yè)績之所以向好，主要是出售中洲香港100%股權(quán)形成處置收益9.53億元。2018年-2019年，扣非凈利潤同比分別增長-32.57%和-76.30%。

公司在2020年也難逃賣資產(chǎn)的窘境。當年6月，將所持深圳建工集團19.90%股權(quán)以2.40億元轉(zhuǎn)讓給深圳達克斯科技，影響公司歸母凈利潤減少105萬元。啟信寶顯示，深圳建工集團成立于1983年，是當?shù)匾患依吓平ㄖこ淌┕て髽I(yè)。除此之外，2020年6月，中洲控股將子公司惠州璞玉51%股權(quán)、深圳中洲洲立100%股權(quán)出售。

公司旗下企業(yè)盈利不容樂觀。2020年報顯示，19家主要子公司及對公司凈利潤影響達 10%以上的參股公司中，12家處于虧損狀態(tài)。

2018年-2020年，公司毛利率從47.08%降至27.25%，同期，凈利率從5.22%降至1.50%。這三年，公司平均凈利率為5.35%，低于同期15.11%的行業(yè)平均值。

業(yè)績長期停滯不前，公司行業(yè)排名日益下行。據(jù)克而瑞銷售榜單，中洲控股行業(yè)排名已從2018年的134位跌至2020年的163位。

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淡出深圳

中洲控股實控人是潮汕商人黃光苗。早年，他以汽車零配件生意起家，上世紀90年代移居香港后創(chuàng)辦中洲集團，逐漸涉足房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務，以成功圍獵深長城一戰(zhàn)成名。

深長城原是深圳國資委旗下企業(yè)，黃光苗2011年舉牌該公司，兩年后斬獲控制權(quán)，2014年改名中洲控股，成為他手里重要地產(chǎn)發(fā)展與資本平臺。

入主深長城之后，黃光苗干的最漂亮一件事是拿地。2017年，公司一月內(nèi)橫掃全國5個城市，涉及香港、佛山、惠州、無錫及重慶，激進拿地氣勢如虹，一時被業(yè)內(nèi)譽為“拿地大王”。

除了大肆拿地，2017年，黃光苗還擬收購華南城23.2%股權(quán)，主要是看中后者在全國范圍內(nèi)超過4000萬平方米的土地儲備，因資金和資本市場等因素，最終和華南城（01668.HK）草草分手。

在此之后，黃光苗似乎失去了往日的膽氣，拿地放緩。2018年至2020年，公司新增土地儲備（計容建筑面積）分別為163.84萬平方米、38.56萬平方米和19.04萬平方米。截至2020年，公司土地儲備建筑面積合計239.10萬平方米。公司計劃2021年新增土地儲備計容面積40萬平方米。

土地是房企的重要生產(chǎn)資料，公司對拿地大幅放緩，意味著未來發(fā)展空間面臨受限的可能。

另一方面，自黃光苗引入職業(yè)經(jīng)理人當起甩手掌柜后，公司動作愈發(fā)保守謹慎，甚至已經(jīng)出現(xiàn)消化不良的癥狀。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，公司存貨分別為257.9億元、325.5億元和308.8億元，分別占比各期總資產(chǎn)的56.00%、72.11%和69.49%。

據(jù)年報，去年，公司存貨跌價準備8.22億元，涉及佛山璞悅花園、惠州半島城邦等多個在建或完工項目。

公司稱，其房地產(chǎn)項目主要分布在粵港澳大灣區(qū)、成渝都市圈、大上海都市圈和青島區(qū)域。據(jù)去年年報，深圳中洲坊創(chuàng)意中心項目是公司在深圳僅有的在建房地產(chǎn)項目，惠州、重慶、上海及成都等深圳外城市市場，成為公司的業(yè)績貢獻主力。