編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

房地產(chǎn)業(yè)近期可謂是動(dòng)蕩不斷，從恒大被爆出資金鏈斷裂，到如今佳兆業(yè)也因無法償還短期債務(wù)公開道歉，曾經(jīng)的暴利行業(yè)如今也因?yàn)檎哒{(diào)控等因素陷入了困境。政府在加大房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管力度的同時(shí)，也在進(jìn)一步調(diào)整自身收入結(jié)構(gòu)，不再以土地交易來支撐當(dāng)?shù)谿DP 。重重壓力之下，也難怪地產(chǎn)商們也開始舉步維艱了。

不過就像人也分三六九等一樣，地產(chǎn)商與政府之間的關(guān)系也分遠(yuǎn)近親疏。如果說華潤(rùn)置地是妥妥的親兒子，那么華遠(yuǎn)地產(chǎn)就是半個(gè)親閨女。一手打造出西單文化廣場(chǎng)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，資本實(shí)力與實(shí)力背景方面是毋庸置疑的，但在最近房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)波不斷之際，華遠(yuǎn)地產(chǎn)又如何能獨(dú)善其身呢?

高端樓盤迎開發(fā)困局，華遠(yuǎn)地產(chǎn)痛點(diǎn)初現(xiàn)

和大多數(shù)房地產(chǎn)公司的起步方式不一樣，華遠(yuǎn)地產(chǎn)從成立之初就含著“金鑰匙”。華遠(yuǎn)地產(chǎn)1983年創(chuàng)立之后，就在北京西單核心地區(qū)成功開發(fā)“華威大廈”，這份殊榮放在當(dāng)年可以說是獨(dú)一份的，更別提在成立16年之后，就遠(yuǎn)赴港交所上市。雖說當(dāng)時(shí)華遠(yuǎn)地產(chǎn)是搭上了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的順風(fēng)車，但機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備的人的，華遠(yuǎn)地產(chǎn)背后強(qiáng)大的資金運(yùn)作能力，也著實(shí)讓人折服。

放眼全國，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的項(xiàng)目從商業(yè)廣場(chǎng)到別墅住宅、從京津冀到華南，遍布全國各地的腳印，無不彰顯出華遠(yuǎn)地產(chǎn)的實(shí)力與底蘊(yùn)。而且從現(xiàn)有開發(fā)的樓盤來看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)主打的就是高端住宅及商用樓。

考慮到高端住宅的成本以及資金壓力，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也非常識(shí)時(shí)務(wù)的與其他地產(chǎn)龍頭合作，推出雙品牌系產(chǎn)品，進(jìn)一步提升吸引力，比如說長(zhǎng)沙市的華遠(yuǎn)碧桂園海藍(lán)城，就是華遠(yuǎn)與碧桂園的聯(lián)名樓盤，這個(gè)樓盤在公開發(fā)售的時(shí)候，就引起了購房者的瘋搶。華遠(yuǎn)地產(chǎn)也因此在中部地區(qū)擁有了標(biāo)桿產(chǎn)品。

在政府沒下場(chǎng)調(diào)控樓價(jià)前，高端樓盤的確是所有房地產(chǎn)商都愿意“賭”一把的，因?yàn)楦叨讼禈潜P資金回籠速度快，并且能迅速積累口碑，打開后續(xù)市場(chǎng)。但因?yàn)槭蹆r(jià)高昂，又極其容易引起市場(chǎng)反彈。近幾年對(duì)于豪宅系產(chǎn)品政府的管控可謂是緊之又緊，生怕出了點(diǎn)問題又上個(gè)熱搜。就拿深圳灣一號(hào)以及恒裕濱城來說，在發(fā)售、過戶甚至是打廣告的時(shí)候，稍微有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，立刻就會(huì)吸引全網(wǎng)目光，犯點(diǎn)小失誤就會(huì)引來陣陣熱議。

豪宅盤固然是對(duì)企業(yè)的營收大有幫助，可隨之而來的就是更大的輿論風(fēng)險(xiǎn)以及政府管控政策，并且現(xiàn)在核心城市中心地區(qū)的可使用土地已經(jīng)少之又少，位于城市邊緣地帶的豪宅，必定不會(huì)受到追捧。

加快債務(wù)清償，華遠(yuǎn)卻迎股票四連跌

恒大和佳兆業(yè)因?yàn)闊o法償還債務(wù)，資金鏈斷鏈才造成如今的局面。華遠(yuǎn)在有了前車之鑒后，必然會(huì)做好萬全之策。所以在近期披露的第三季度財(cái)報(bào)中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)已經(jīng)在著手優(yōu)化自己的資產(chǎn)配置，負(fù)債率也有所下降，這無疑給予了投資者和消費(fèi)者一種信號(hào)：華遠(yuǎn)地產(chǎn)不會(huì)成為第二個(gè)恒大。但市場(chǎng)對(duì)此似乎并不買單。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)調(diào)整負(fù)債率的方式也是非常的簡(jiǎn)單粗暴：預(yù)收款+債務(wù)置換。預(yù)收款就是通過售賣期房的方式，盡快回籠資金，而債務(wù)置換則是對(duì)投資者的又一次誘惑。通過把短期債務(wù)置換成長(zhǎng)期債務(wù)的模式，的確能在一段時(shí)間內(nèi)緩解集團(tuán)資金流緊張的問題，但其更高昂的利息也勢(shì)必會(huì)讓華遠(yuǎn)地產(chǎn)在之后面臨更大的營收壓力。在房?jī)r(jià)受到調(diào)控、土地政策收緊的情況下，要如何提高營收，這就要看華遠(yuǎn)要如何優(yōu)化資產(chǎn)配置了。

目前來看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)做的第一步，就是梳理目前集團(tuán)名下所擁有的土地儲(chǔ)備。得益于國資委的支持，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在北京幾乎不會(huì)有什么阻力，不過出了區(qū)政府的勢(shì)力范圍，一切都得靠自己了。所以深諳此道的華遠(yuǎn)，近期也開始勒緊褲腰帶，甚少出手競(jìng)拍土地，放緩了自己開疆拓土的腳步，先專心把手頭上的樓盤給完工交付。

華遠(yuǎn)這一系列舉措對(duì)于消費(fèi)者而言，自然是極大的利好，但對(duì)于投資者來說就不太能接受了。華遠(yuǎn)地產(chǎn)的前三季度財(cái)報(bào)顯示，凈利潤(rùn)同比下降了94.19%之多。對(duì)此華遠(yuǎn)方面給出的解釋是項(xiàng)目的毛利率下降的同時(shí)，受到了美元匯率波動(dòng)，這才導(dǎo)致了利潤(rùn)下降。這個(gè)說法雖然很合理，但接受起來卻很勉強(qiáng)，所以在公布財(cái)報(bào)后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也不出意外地迎來了股票四連跌。

利潤(rùn)空間被壓縮，華遠(yuǎn)營收壓力加劇

受疫情影響，美國方面一直在加大印鈔量，這勢(shì)必會(huì)對(duì)匯率造成沖擊，這是不可控因素。但項(xiàng)目的毛利率下降，這是華遠(yuǎn)在過往發(fā)展中甚少會(huì)出現(xiàn)的問題，原因前面也提到過，專賣中高端樓盤的華遠(yuǎn)，利潤(rùn)率一直都很不錯(cuò)，但近幾年政府出手調(diào)控房?jī)r(jià)過高的問題，這就讓華遠(yuǎn)過得非常難受。再加上疫情反復(fù)，建造時(shí)間被拉長(zhǎng)，原料、用人成本都進(jìn)一步提升的情況下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的凈利潤(rùn)自然也就不會(huì)好看。

今年“金九銀十”的沖刺營收，在這次財(cái)報(bào)里并沒有體現(xiàn)出來。不過從Q1-Q3的戰(zhàn)績(jī)來看，不難推測(cè)Q4的財(cái)報(bào)也是不太好看的了。而且在財(cái)報(bào)中雖然有說負(fù)債率即將從紅線退回到橙線水平，可面對(duì)豪宅盤不再給力，商業(yè)盤的空置率以及出售率也有待考量的前提下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)要如何保持自己的營收足夠償還債務(wù)，并且還有富裕的資金流用以應(yīng)對(duì)突發(fā)情況，這就對(duì)華遠(yuǎn)提出了更高的資金運(yùn)作要求。

都說城門失火殃及池魚，華遠(yuǎn)目前除了要承受自身的債務(wù)壓力之外，還得承受來自同行所帶來的信任危機(jī)。華遠(yuǎn)對(duì)外公布自己有不少的土地儲(chǔ)備，能夠用于清償債務(wù)。但現(xiàn)在的新樓盤基本以期房為主，也就是說要購房者至少等3年左右，才能交付。

有恒大、佳兆業(yè)在前，購房者必定會(huì)加倍謹(jǐn)慎，不會(huì)輕易投入到需要長(zhǎng)時(shí)間等待的樓盤中，這又對(duì)華遠(yuǎn)的資金回籠速度提出了不小的挑戰(zhàn)。短時(shí)間來看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)依舊有著雄厚的資金來維持自己的項(xiàng)目運(yùn)作，但因?yàn)樨?fù)債率依舊高達(dá)110%左右，就是利用債務(wù)置換的方式，也僅僅是治標(biāo)不治本，如果繼續(xù)維持現(xiàn)在的豪宅路線，那么接下來華遠(yuǎn)就要面對(duì)高昂的房產(chǎn)稅、豪宅稅等等一系列問題，這會(huì)直接磨滅了大多數(shù)的購房熱情。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)城市更新項(xiàng)目，舊改紅利僅杯水車薪

華遠(yuǎn)地產(chǎn)既然與西城區(qū)政府有著千絲萬縷的關(guān)系，那必然會(huì)抓住一切機(jī)會(huì)深耕地標(biāo)項(xiàng)目，所以近期華遠(yuǎn)地產(chǎn)就承建了北京城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目——“動(dòng)批市場(chǎng)”世紀(jì)天樂項(xiàng)目改造工程，這個(gè)建筑將成為西城區(qū)的新地標(biāo)，這次華遠(yuǎn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)城市更新項(xiàng)目，是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)都是從無到有，原地蓋樓，整個(gè)流程只要資金到位，基本不會(huì)有太大問題，可舊改項(xiàng)目涉及到動(dòng)遷配套、居民安置以及后續(xù)的整體規(guī)劃，相較于新建住宅樓盤，復(fù)雜度更高。但也因?yàn)榱鞒谈?、涉及到的層面更廣，華遠(yuǎn)可以趁此良機(jī)，彌補(bǔ)之前在這方面經(jīng)驗(yàn)不足的問題，進(jìn)一步拓展自己的商業(yè)版圖。

舊改與新開發(fā)樓盤之間，還有一點(diǎn)最根本的不同：地理位置。扎根京津冀的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)面臨著沒有好地可選的尷尬，一個(gè)豪宅盤，最關(guān)鍵的就是地理位置以及周邊配套，動(dòng)中取靜才是王道，沒有好地如何建豪宅。所以華遠(yuǎn)地產(chǎn)目前需要盡快確認(rèn)集團(tuán)下一步的開發(fā)規(guī)劃，還走高端住宅開發(fā)的話，就得想辦法往其他一線城市或者是新一線城市開疆拓土了。

結(jié)語

華遠(yuǎn)地產(chǎn)近期公開回應(yīng)關(guān)于財(cái)報(bào)的問題時(shí)，還提及到目前資金鏈較為寬松，不會(huì)有違約風(fēng)險(xiǎn)，這雖然給了投資者與購房者一定的信心，但隨著項(xiàng)目開發(fā)毛利潤(rùn)進(jìn)一步壓縮，集團(tuán)的營收壓力也越來越大，是否轉(zhuǎn)型到商業(yè)項(xiàng)目或者是舊改項(xiàng)目，是華遠(yuǎn)地產(chǎn)目前亟待確認(rèn)的。如何在房地產(chǎn)行業(yè)受到嚴(yán)格管控的情況下，加快企業(yè)的步伐，守住自己的營收紅線，這才是華遠(yuǎn)地產(chǎn)接下來的艱巨任務(wù)。

但事實(shí)上，由于疫情影響，旅游業(yè)遭受重創(chuàng)，連帶著酒店業(yè)也一并陷入谷底。之前華遠(yuǎn)地產(chǎn)也試水過君悅酒店、海信廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，但都未有太大的反響。而現(xiàn)在正在進(jìn)行的舊改項(xiàng)目，也許是華遠(yuǎn)地產(chǎn)的一個(gè)機(jī)遇，看它能否抓住這次機(jī)會(huì)，在舊改領(lǐng)域樹立自己的標(biāo)桿。在中國走向城鎮(zhèn)化發(fā)展的道路上，舊改是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，能在這塊大蛋糕里拿到多少，就全憑華遠(yuǎn)地產(chǎn)的硬實(shí)力了。