作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

恒大物業(yè)的上市時間已確定，12月2日正式登陸港交所。緊接著，華潤萬象生活大概率也會在港交所掛牌上市。

昨日，華潤置地(01109.HK)公告，建議分拆華潤萬象生活上市，并指出華潤置地股東每持有130股，可認購1股華潤萬象生活預(yù)留股份。

今日（11月24日），華潤萬象生活赴港IPO的更多的內(nèi)幕信息被傳出，稱其香港IPO將發(fā)行5.5億股股票，招股價范圍設(shè)定在18.6-22.3港元，集資將超過10億美元，可能高達16億美元(約124億港元)。

并且還指出，華潤萬象生活的公開發(fā)售時間為11月25日至12月1日，預(yù)計12月1日定價，12月9日上市。

此次IPO，華潤萬象生活計劃引入7名基石投資者，分別是新加坡政府投資公司(GIC)、高瓴資本、平安、Cephei、Matthews（銘基國際投資公司）、中國國有企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基金及GLP，共認購其6.5億美元 (約50.38億港元)股份。

消息雖多，但可以確定的是，華潤萬象生活預(yù)計在12月完成上市。這一點，華潤置地已向媒體確認。

三個附屬公司，分管全部業(yè)務(wù)

在8月底遞交招股書之前，華潤萬象生活完成重組，由華潤置地100%持有，旗下主要有三大附屬公司經(jīng)營其主要業(yè)務(wù)，分別是華潤萬象深圳（提供商業(yè)運營服務(wù)）、華潤物業(yè)科技（提供物業(yè)管理）、華潤潤欣商業(yè)管理（提供商業(yè)分租服務(wù)）。

目前，華潤萬象生活的服務(wù)業(yè)態(tài)主要分為三大類：住宅物業(yè)、購物中心和寫字樓，這樣的業(yè)態(tài)構(gòu)成與母公司華潤置地的發(fā)展歷程相關(guān)。

1994年，當(dāng)時華潤集團并購華遠地產(chǎn)（華潤置地前身）并開展物業(yè)開發(fā)、投資及管理業(yè)務(wù)，其后重組成為華潤置地。由此，華潤萬象生活作為其一部分，開始為其所開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

2000年，華潤置地開始建設(shè)第一個“萬象城”購物中心項目——深圳萬象城，華潤萬象生活也由此展開籌備以“萬象”品牌提供商業(yè)運營管理服務(wù)；2004年，深圳萬象城開業(yè)，華潤萬象生活確立了以“萬象”品牌提供商業(yè)運營管理服務(wù)。

之后的2005年，華潤置地收購華潤集團若干物業(yè)，包括北京華潤大廈、上海華潤時代廣場及深圳華潤中心，自此華潤萬象生活開啟寫字樓物業(yè)管理服務(wù)。

華潤萬象生活的三大物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)由此形成，此后管理規(guī)模逐漸擴大，截至2020年6月30日，物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.07億平方米，提供商業(yè)營運服務(wù)的購物中心建筑面積約560萬平方米，合計約1.116億平方米。

從管理規(guī)模來看，華潤萬象生活與剛剛上市的融創(chuàng)服務(wù)相近，但略高于融創(chuàng)服務(wù)。截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)在管面積約1億平方米。

在已上市36的物企當(dāng)中，在管面積超過1億平方米的還有彩生活、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余、中海物業(yè)和金科服務(wù)。

商業(yè)物業(yè)，撐起半邊天

背靠華潤集團及華潤置地，是華潤萬象生活的一大優(yōu)勢，其所管理的住宅和其他非商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積和收入，主要來自于華潤集團及華潤置地所開發(fā)的物業(yè)。

聆訊后資料顯示，截至2020年6月30日，華潤萬象生活在全國共管理502個住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項目，在管建筑面積為9750萬平方米；而來自華潤集團及華潤置地的項目為405個，占在管面積的81.6%。

商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)板塊（購物中心和寫字樓），也是如此。以寫字樓為例，截至2020年6月30日，華潤萬象生活為73棟寫字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積510萬平方米，其中來自華潤集團及華潤置地開發(fā)的在管面積占比為95.4%。

據(jù)了解，華潤置地最初透露分拆計劃時，物業(yè)管理和商業(yè)管理是分開籌劃的，但最終華潤萬象生活計劃將住宅、寫字樓、商業(yè)等物業(yè)服務(wù)一同打包上市，上市主體的名稱從“華潤物業(yè)科技”確定為“華潤萬象生活”。

有市場人士分析道，華潤最終選擇物管+商管打包上市，與寶龍商業(yè)的選擇相同，有利于其估值提升。雖然商管板塊體量沒有住宅板塊大，但對其整體收入貢獻頗多。

招股書顯示，截至2020年6月，華潤萬象生活總收入為31.34億元，其中商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)占比為46.4%，撐起了業(yè)績收入的半邊天。

而且，商業(yè)物業(yè)板塊也是華潤萬象生活此次赴港IPO的一大亮點。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，按2020年上半年購物中心運營服務(wù)市場收入計算，華潤萬象生活在全國所有購物中心運營服務(wù)供應(yīng)商中位居第二。