斑馬消費 楊柘

潮汕商人，個個浪（厲）險（害）。

不過，大多數(shù)潮汕地產(chǎn)商大多低調(diào)務(wù)實，喜歡悶聲發(fā)財。

自上世紀80年代改革開放以來，催生了一批草根地產(chǎn)商的崛起。黃楚龍的星河地產(chǎn)、黃茂如的茂業(yè)集團、紀海鵬的龍光集團以及郭英成的佳兆業(yè)集團等，在持續(xù)20多年的房地產(chǎn)狂潮中，逐漸成為中國房地產(chǎn)發(fā)展史上不可忽視的群體。

這些來自潮汕地區(qū)的地產(chǎn)商，幾乎精準把握住時代變革中的各種紅利機會，最終成為人生贏家。

深圳是這些弄潮兒的風水寶地，他們通過廉價的荒地、城中村改造以及接手爛尾樓等，迅速攫取財富，又奔赴下一個商業(yè)機會。

發(fā)跡

時至今日，潮汕地產(chǎn)商已成為中國房地產(chǎn)行業(yè)不可忽視的勢力，尤其在日益火熱的大灣區(qū)房地產(chǎn)市場，他們敢拼敢干又習慣于悶聲發(fā)財。

這些潮汕籍地產(chǎn)商皆出身草根，他們從建筑施工、修橋修路等基礎(chǔ)性工作慢慢積累資源，逐漸崛起。

星河地產(chǎn)創(chuàng)始人黃楚龍來到深圳較早。在1979年的普寧縣，他還是一位缺少文化、無技術(shù)專長的小鎮(zhèn)青年。

當年，他從270多公里外的普寧來到深圳，在工地上找到一份泥水匠的工作糊口。1988年，黃楚龍開始單干，做了個小包工頭，承包一些小型勞務(wù)，幾年后才涉足房地產(chǎn)行業(yè)。

與黃楚龍有著相似路徑的，還有龍光集團紀海鵬、聯(lián)泰地產(chǎn)黃振達以及中州地產(chǎn)黃光苗等。這也成為潮汕籍地產(chǎn)商初創(chuàng)時期的一個明顯特色。

潮汕人有著東方猶太人之稱，踏入房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，與時代滾滾洪流不無關(guān)系。

1992年南巡講話之后，昔日漁村深圳成為中國改革開發(fā)最前沿，土地價值飆升。在這片投資熱土之上，屬于潮汕籍地產(chǎn)商人的時代，才緩緩拉開帷幕。

不過，相比彼時實力雄厚的國企，潮汕籍企業(yè)的能力還比較弱小。黃楚龍1992年設(shè)立深圳怡和公司，在上千家房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)平平。直到1994年開發(fā)完成祥和花園、怡和樓項目之后才有起色。

同為普寧籍，茂業(yè)集團老板黃茂如發(fā)跡，靠的是其父在1980年代購得深圳布吉一塊土地。

當時，黃茂如六兄弟殺豬賣豬肉的生意紅紅火火，在南巡講話之后，就再也坐不住了。老父名下布吉那塊土地，成為黃茂如兄弟介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的起點。在那塊家傳的土地上，黃氏兄弟開發(fā)的首個住宅項目茂業(yè)城至今矗立。

在潮汕籍地產(chǎn)商行列里，龍光集團紀海鵬的發(fā)跡有些特別，在設(shè)立建筑企業(yè)龍光建安之前，紀氏兄弟就已在汕頭經(jīng)營建材和醫(yī)療器械，小有所成。

佳兆業(yè)集團郭英成三兄弟雖出身粵東的揭陽，但早年就移居香港，靠什么挖得第一桶金迄今鮮有認知。在公開場合，郭英成對外統(tǒng)一表述是，“未從事房地產(chǎn)生意之前，我們在潮汕一帶從事貿(mào)易及工業(yè)生意，因為看到同鄉(xiāng)做房地產(chǎn)生意，也就參與進來?！?/p>

上世紀初，姚振華從華南理工畢業(yè)后擺攤賣菜，后來在深圳成立蔬菜實業(yè)公司，蔬菜連鎖超市的生意越來越大，1995年到1998年，在福田區(qū)開出11家蔬菜超市。那時，深圳福田區(qū)中心城區(qū)的住宅地產(chǎn)開發(fā)剛剛開始。

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發(fā)展

在改革開放40年里，深圳從大工地變身國內(nèi)一線城市，人流不斷涌入。

人多、地少，造就了這座城市房地產(chǎn)市場格局。黃楚龍成立深圳怡和公司后不久將公司名更名為星河地產(chǎn)，推出的星河住宅系列，因為地段好、品質(zhì)高，成為深圳住宅市場的標桿產(chǎn)品。

2003年，黃楚龍出手拿下深圳中心城區(qū)一宗土地，涉及酒店、購物廣場以及住宅，形成豐富的多業(yè)態(tài)開發(fā)格局。

同年，在汕頭城中村改造中掘得第一桶金的紀海鵬兄弟倆，也動了挺進深圳的心思。龍光建安從汕頭南下300多公里豪擲2.86億元，拿下寶安區(qū)中心地段一處土地，正式加入深圳房地產(chǎn)開發(fā)大潮，也正式拉開在大灣區(qū)的擴張序幕。

相比其他潮汕籍地產(chǎn)商，龍光集團進入深圳市場較晚，但頻頻拿下地王，刷新了外界對這個汕頭龍頭地產(chǎn)商的固有印象。

同時，龍光集團向外界展示了其速度。2004年業(yè)務(wù)擴至嶺南重鎮(zhèn)佛山，2007年之后，持續(xù)在大灣區(qū)、珠三角不斷拿地布局。2008年，龍光建安更名龍光地產(chǎn)，2011年將總部從汕頭遷址深圳，并成為中國百強房企。

地產(chǎn)黃金十年，向來低調(diào)的黃楚龍也迎來機遇，作為深圳第一代“墾荒人”，2005年再次在住宅領(lǐng)域斬獲成果，在深圳房地產(chǎn)行業(yè)普遍困難時期，星河丹堤項目逆市勁銷8億元。黃楚龍不僅再一次成功，而且星河品牌更加深入人心。

紀海鵬落子深圳寶安之時，鴻榮源集團賴海民已在此盤踞多年。早在上世紀90年代，賴氏三兄弟在尚屬關(guān)外的寶安區(qū)拿下多宗荒地，推出第一個住宅項目弘雅花園，首次嘗到房地產(chǎn)暴利的滋味。2008年，鴻榮源集團擬借殼ST蘭光上市折戟。

1998年前后，姚振華通過菜籃子工程用地的機遇獲得中港城地塊，成為他的首個地產(chǎn)項目。2001年，中港城項目完工出售，均價超過7000元/平方米。

斑馬消費發(fā)現(xiàn)，在眾多潮汕籍地產(chǎn)商中，茂業(yè)集團黃茂如如有神助，成為最早登上富豪榜單的人。2003年，黃茂如主導開發(fā)深圳地標建筑“世界金融中心”，并在次年登上中國百富榜第19位，那年他才38歲。

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崛起

從事蔬菜連鎖超市業(yè)務(wù)出身的姚振華，在房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗并不豐富，早期地產(chǎn)項目寥寥。

繼中港城項目之后很久，才在2009年推出寶能太古城。與中港城不同，位于深圳后海的太古城項目，主打豪宅產(chǎn)品，專攻富人消費群體。

當年，太古城1736套住宅，銷售額達48億元，刷新了當年深圳住宅銷售紀錄。太古城成為深圳豪宅標桿，寶能集團也被外界譽為豪宅專業(yè)戶。

在這之后6年里，寶能集團在低調(diào)中崛起，先后在全國各地布局將近60個地標級項目。

佳兆業(yè)集團的崛起，應(yīng)該歸功于郭英成對爛尾樓的執(zhí)著。

依靠1999年接手桂芳園、2003年接手“子悅臺”，兩次將爛尾樓運營成為熱銷樓盤，爛尾樓大王的名聲遠揚。

2009年，佳兆業(yè)集團赴港上市，首次對外披露公司獲得土地儲備方式。在佳兆業(yè)集團成立后的很長一段時間里，郭英成主導拿地的方式不是在一級土地市場參與招拍掛，而是靠收購爛尾樓、與其他開發(fā)商合作開發(fā)。

公司在招股書里提到，2005年底至2009年9月，公司收購13個項目公司控股權(quán)，獲得廣州金茂、錦城山莊、惠州佳兆業(yè)中心等13個項目權(quán)益。

除了爛尾樓，公司對參與城市舊改項目同樣情有獨鐘。2013年，在全國擁有近40個城市更新項目，占地1400萬平方米，其中在深圳項目占地面積就有470萬平方米。鹽田三村、四村、西山嚇村和社排小布村等，均為公司拿下的舊改項目，且被列入深圳市十二五規(guī)劃重大項目。

2013年，舊改項目為公司貢獻239億元銷售額，約占公司銷售總額的30%，該業(yè)務(wù)的毛利率超過50%。

廣東梅州籍的朱孟也靠舊改業(yè)務(wù)成為廣州“地主”。在深圳，真正算得上“大地主”的是鴻榮源集團，其在深圳有1000萬平方米的土地儲備，寶安、前海、光明和龍華，均有公司落子的項目或者土地。

隨著深圳龍華新區(qū)的加速發(fā)展，鴻榮源集團在龍華當?shù)芈涞?5個項目，成為這家潮汕地產(chǎn)商的“糧倉”。

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分化

佳兆業(yè)集團熱衷參與舊改，以較低成本獲得充沛的土地開發(fā)資源，從而獲得較高的利潤回報，為公司打開業(yè)績上升通道的同時，也埋下隱患。

2014年底，佳兆業(yè)集團及郭英成卷入官員貪腐案件，郭避走香港，在售房源被鎖定。

如果沒有鎖盤（在售房源被鎖定）風波，佳兆業(yè)2014年完成300億銷售目標毫無懸念。

2013年，佳兆業(yè)集團已是國內(nèi)房企一匹黑馬，受鎖盤及涉腐事件波及，佳兆業(yè)的黃金時代戛然而止，也給房企們敲響了警鐘。

龍光集團同樣警鐘長鳴，自2003年以來，公司先后深圳及大灣區(qū)城市頻頻拿下地王項目，憑借豪宅住宅產(chǎn)品銷售保持在業(yè)內(nèi)較高利潤水平，伴隨監(jiān)管限價等政策出臺，公司的優(yōu)勢漸漸被削弱。

去年，龍光集團第三年出現(xiàn)毛利下滑。2018年至2020年，毛利率分別為33.73%、31.55%和30.01%。

與此同時，公司啟動的去家族化，高管層面人事持續(xù)動蕩不堪，隨著傅明磊、吳劍、馮征等一大批明星職業(yè)經(jīng)理人接連出走，更讓外界懷疑公司戰(zhàn)略是否有可持續(xù)性。

同屬潮汕商人的朱孟依的合生創(chuàng)展集團，在2004年就成為中國內(nèi)地首家銷售過百億的房企，隨后，以200億押注京津新城遭遇資金鏈困境。2008年朱孟依長達9個月協(xié)助有關(guān)部門“調(diào)查”，企業(yè)發(fā)展嚴重滯后。2013年，朱孟依交權(quán)給女兒朱桔榕，退隱幕后。

現(xiàn)在看來，在潮汕籍地產(chǎn)商中，唯有黃楚龍的星河地產(chǎn)是一股清流。多年來，黃楚龍一直秉承“有多少錢，辦多大事”的理念，企業(yè)發(fā)展全靠自有資金，成為潮汕房企的另類。

黃楚龍選擇了一條最為穩(wěn)健的發(fā)展之路，但擴張的速度相對較慢，在深圳穩(wěn)住腳跟后，才開始在廣州、惠州落地項目。

除地產(chǎn)業(yè)務(wù)，潮汕籍地產(chǎn)商們的商業(yè)版圖正逐步向金融領(lǐng)域延伸，姚振華借道保險業(yè)務(wù)擴充金融版圖，朱孟依家族拿下珠江人壽牌照，并入股廣州農(nóng)商行；黃楚龍拿下陽光保險，入股深圳福田銀座村鎮(zhèn)銀行等。