樓市調(diào)控再出新招，給重點(diǎn)房企籌錢(qián)花錢(qián)戴上緊箍咒

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

這段話，至少有三個(gè)方面值得關(guān)注。首先，有關(guān)方面要對(duì)房企進(jìn)行排隊(duì)了。而這里所說(shuō)的排隊(duì)，決不是傳統(tǒng)意義上的按照企業(yè)規(guī)模、業(yè)績(jī)等進(jìn)行排隊(duì)，重點(diǎn)是企業(yè)負(fù)債。有的企業(yè)，可能從規(guī)模上講，沒(méi)有其他企業(yè)大，業(yè)績(jī)也可能不是很好，但是，融資規(guī)模很大，存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患，也可能會(huì)被列為重點(diǎn)監(jiān)測(cè)對(duì)象。

其二，要對(duì)重點(diǎn)房企實(shí)施資金監(jiān)測(cè)。資金監(jiān)測(cè)，顯然不會(huì)僅僅滿足于銀行貸款的監(jiān)測(cè)，而是全方位監(jiān)測(cè)，也不只是貸款銀行監(jiān)測(cè)，而是人民銀行或監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，是全方位的監(jiān)測(cè)。不僅包括銀行貸款，也包括其他債務(wù)，包括企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和現(xiàn)金流等。一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，一定會(huì)迅速采取措施。

第三，要加強(qiáng)重點(diǎn)房企的融資管理。過(guò)去一段時(shí)間，對(duì)房企融資的管理，更多的是宏觀上的要求和業(yè)務(wù)上的強(qiáng)調(diào)，并沒(méi)有拿出實(shí)實(shí)在在的措施與辦法。因此，房企在政策收緊的情況下，仍然可能通過(guò)各種渠道從銀行獲得資金支持，以至于央行出臺(tái)的定向降準(zhǔn)、定向降息等方面的政策，也無(wú)法如愿落實(shí)到實(shí)體企業(yè)、尤其是中小企業(yè)，而是轉(zhuǎn)道到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。所以，加強(qiáng)重點(diǎn)房企的融資管理，是十分重要而緊迫的。否則，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越積越大。

這次座談會(huì)透露要形成重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，毫無(wú)疑問(wèn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控發(fā)展到一定程度、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要更好地發(fā)揮實(shí)體經(jīng)濟(jì)作用、社會(huì)資源必須更有效率地配置等背景下，做出的又一次政策調(diào)整與優(yōu)化。而且，從政策的設(shè)計(jì)和要求來(lái)看，也是在為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制打基礎(chǔ)。因?yàn)椋绻B房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況都不了解，都監(jiān)管不到位，還何談房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理呢？

更需要注意的是，由于前些年沒(méi)有能夠把銀行通往各領(lǐng)域的資金管道全部修補(bǔ)好，特別是通往房地產(chǎn)領(lǐng)域的管道漏洞很多、破損嚴(yán)重。因此，資金的流向也存在很大的問(wèn)題。本應(yīng)流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資金，很多都轉(zhuǎn)道到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域資金嚴(yán)重短缺，也讓房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。因此，形成重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，是可行的，也是必須的。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，到底哪些房企屬于重點(diǎn)房企，哪些企業(yè)需要對(duì)其資金運(yùn)行情況和融資管理情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，這是十分重要而關(guān)鍵的。因?yàn)?，重點(diǎn)房企的資金運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)情況，決定著整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)防范。如果能夠穩(wěn)住重點(diǎn)房企的資金流向和融資通道，就能穩(wěn)住整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金運(yùn)行和融資管理。因此，確定重點(diǎn)房企很重要。

那么，到底如何確定呢？我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)分層分級(jí)確定。從全國(guó)范圍來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企無(wú)疑是國(guó)家層面需要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)和關(guān)注的，是需要對(duì)其資金的運(yùn)行和流動(dòng)情況進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的，對(duì)融資的渠道也要密切關(guān)注。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，需要立馬采取措施，避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，避免發(fā)生不應(yīng)當(dāng)發(fā)生的問(wèn)題。而在國(guó)家層面確定的重點(diǎn)房企中，負(fù)債規(guī)模超過(guò)5000億、有息債務(wù)超過(guò)2000億的房企，要作為重中之重，實(shí)施全方位監(jiān)測(cè)。尤其資金發(fā)生較大流動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)跟蹤。

從地方來(lái)看，省級(jí)重點(diǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)作為省級(jí)監(jiān)測(cè)和管理的重點(diǎn)。由于真正注冊(cè)掛名省級(jí)的房企較少。因此，省級(jí)監(jiān)測(cè)和管理，應(yīng)當(dāng)把觸角伸向分公司注冊(cè)地在區(qū)域范圍內(nèi)的重點(diǎn)房企，對(duì)分公司的資金進(jìn)行監(jiān)管、融資進(jìn)行管理。并將監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)能夠與國(guó)家層面的監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)互通、共享，以便于更好地對(duì)國(guó)家層面的重點(diǎn)房企進(jìn)行監(jiān)測(cè)與管理。

市級(jí)層面的房企，一般規(guī)模都比較小，融資數(shù)量也不是很大，但業(yè)績(jī)都不是很好。因此，同樣存在著比較大的風(fēng)險(xiǎn)，需要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)。監(jiān)測(cè)過(guò)程中的相關(guān)信息，也要與國(guó)家層面、省級(jí)層面的監(jiān)測(cè)和管理互通、共享，而不是封閉運(yùn)行。

如此一來(lái)，雖然從國(guó)家層面來(lái)看，推行的是重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測(cè)和融資管理，但只要將各個(gè)層面的積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)，實(shí)質(zhì)也就是全面監(jiān)測(cè)和管理。所以，將重點(diǎn)與一般結(jié)合起來(lái)，是落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位、堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要內(nèi)容。