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　　編輯?| 于斌

　　出品 | 于見(jiàn)（mpyujian）

　　中國(guó)公寓租賃行業(yè)正在進(jìn)入一個(gè)全新的階段。隨著“租購(gòu)并舉”、“租售同權(quán)”等政策的出臺(tái)，再加上用戶對(duì)于公寓產(chǎn)品、服務(wù)的要求越來(lái)越高，從去年開(kāi)始火爆異常的長(zhǎng)租公寓行業(yè)正在“逐漸降溫”。

　　隨著行業(yè)亂象不斷被曝光、資本對(duì)行業(yè)的關(guān)注開(kāi)始消退，長(zhǎng)租公寓行業(yè)正從過(guò)去野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代進(jìn)入到深耕細(xì)作階段。未來(lái)，運(yùn)營(yíng)能力與服務(wù)能力越來(lái)越會(huì)是長(zhǎng)租公寓品牌最為核心的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　魔方公寓持續(xù)擴(kuò)張

　　近期,在2019貝殼新居住大會(huì)·未來(lái)社區(qū)的新商業(yè)圖景分論壇上,魔方公寓CEO柳佳發(fā)表了主題演講,并就智能社區(qū)和公寓+兩方面對(duì)魔方公寓近期的發(fā)展重點(diǎn)進(jìn)行了介紹。

　　魔方公寓最近幾年一直在努力將長(zhǎng)租公寓升級(jí)到“科技生活”，讓科技生活帶來(lái)的便利更好的滿足租戶的需求。她認(rèn)為，“科技對(duì)租賃市場(chǎng)的影響相當(dāng)深遠(yuǎn)”，這主要體現(xiàn)在智能家居和智能物業(yè)等方面。

　　同樣在不久之前,魔方公寓還在上海新開(kāi)了一家智能化公寓。這座公寓在智能門(mén)鎖、智能電表的基礎(chǔ)上還增加更多智能“配件”,如智能中央控制系統(tǒng)和智能管理系統(tǒng)等。通過(guò)魔方公寓的智能管理系統(tǒng),所有監(jiān)控錄像都能實(shí)時(shí)回放,監(jiān)控可以精細(xì)到到每個(gè)區(qū)域的整潔程度；比如魔方公寓的IoT平臺(tái),其每一個(gè)煙感點(diǎn)都跟總部實(shí)時(shí)聯(lián)動(dòng),“比消防局接到警報(bào)還要快”。

　　按照魔方公寓方面自己的描述，深耕長(zhǎng)租公寓多年的它已經(jīng)從“包租公、包租婆”升級(jí)為“專業(yè)生活服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”，而作為國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的估值超過(guò)十億美金的長(zhǎng)租公寓“獨(dú)角獸”企業(yè)，它的持續(xù)擴(kuò)張也是業(yè)內(nèi)一直關(guān)注的重點(diǎn)。

　　2015年之后,隨著“租購(gòu)并舉”、“租售同權(quán)”等政策的相繼出臺(tái), 魔方公寓開(kāi)始進(jìn)入到企業(yè)的高速發(fā)展期，與此同時(shí)，大量開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)、其他機(jī)構(gòu)等也紛紛瞄準(zhǔn)該賽道,萬(wàn)科、保利、碧桂園、鏈家、等都是其中大眾耳熟能詳?shù)拿帧?/p>

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓整體品牌數(shù)量超過(guò)兩千家，公寓間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間，萬(wàn)科“泊寓”、龍湖“冠寓”、鏈家“自如”、我愛(ài)我家“相寓”、新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等都是其中代表品牌。

　　其中，魔方公寓業(yè)已成為目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間最長(zhǎng)、規(guī)模最大的長(zhǎng)租公寓品牌之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成立于2008年的它，目前已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、蘇州、武漢等國(guó)內(nèi)20多個(gè)城市擁有4萬(wàn)多間公寓房間。

　　長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)危機(jī)重重，魔方公寓突圍難

　　從2015年到2018年，這是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的“黃金期”，資本大量涌入造就了整個(gè)行業(yè)的“輝煌”。在2018年，國(guó)內(nèi)十幾家長(zhǎng)租公寓品牌全年總?cè)谫Y規(guī)模超過(guò)七百億元人民幣，市場(chǎng)熱度明顯。

　　但從2018年下半年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)熱度“驟降”，各種各樣的問(wèn)題開(kāi)始大量顯現(xiàn)出來(lái)。

　　比如同樣發(fā)力長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的地產(chǎn)龍頭品牌“萬(wàn)科”,通過(guò)旗下長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”,它在2017年底獲取房間資源數(shù)量超十萬(wàn)間,開(kāi)業(yè)超3萬(wàn)間,按照這樣的速度，萬(wàn)科在2020年就能成為全球最大的住房租賃企業(yè)之一。

　　但萬(wàn)科在2018選擇“降速”，原因就是郁亮口中的“長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在看起來(lái)要賺很多錢(qián)很難,甚至說(shuō)長(zhǎng)租公寓就不應(yīng)該賺錢(qián)”。

　　一個(gè)“艱難”的現(xiàn)狀就是，包括魔方公寓在內(nèi)的國(guó)內(nèi)大部分長(zhǎng)租公寓品牌都處于虧損狀態(tài)?！暗刭F、錢(qián)貴、周轉(zhuǎn)慢”的行業(yè)特點(diǎn)讓整個(gè)行業(yè)都遲遲無(wú)法找到可以走通的盈利模式。

　　與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的亂象卻提前“爆發(fā)”。大量關(guān)于長(zhǎng)租公寓的投訴開(kāi)始不斷被曝光，自如的“甲醛房”，魔方公寓的“被查處、服務(wù)態(tài)度差”，這些都是被媒體頻繁質(zhì)疑的問(wèn)題。退租、房屋設(shè)施和租約等相關(guān)問(wèn)題成為行業(yè)內(nèi)屢禁不止的高頻投訴。

　　時(shí)間來(lái)到2019年，仍然有多家長(zhǎng)租公寓品牌被質(zhì)疑“甲醛超標(biāo)”、“退押金難”，與此同時(shí)，過(guò)去半年十幾家長(zhǎng)租公寓品牌的“倒閉潮”也在侵襲著整個(gè)行業(yè)。

　　在長(zhǎng)租公寓行業(yè)還沒(méi)有找到有效盈利模式的背景下，種種亂象的頻繁曝光對(duì)于行業(yè)玩家來(lái)說(shuō)是一個(gè)重大的打擊。而資本的加持正在讓長(zhǎng)租公寓品牌面臨“回報(bào)周期漫長(zhǎng)-不得不哄抬房租-規(guī)模代替增長(zhǎng)-精細(xì)化運(yùn)營(yíng)缺失”的惡性循環(huán)。

　　在追求規(guī)模化擴(kuò)張的行業(yè)趨勢(shì)下，魔方公寓等品牌雖然越來(lái)越大，但同時(shí)也“越來(lái)越虧”，這顯然不是一個(gè)良性的行業(yè)生態(tài)，這種“窘境”最終還是將會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，長(zhǎng)租公寓的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)將會(huì)被忽視。

　　一個(gè)行業(yè)的共識(shí)是，對(duì)于長(zhǎng)租公寓品牌來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)效率和盈利能力才是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的核心基石，但從目前行業(yè)內(nèi)玩家們的整體表現(xiàn)來(lái)看，它們無(wú)論是在公寓服務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量，還是在盈利模式的探索上，都顯得有些“滯后”。

　　更嚴(yán)重的是，資本市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)的關(guān)注正在加速“降溫”。在這種情況下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的洗牌和行業(yè)調(diào)整將成為未來(lái)一段時(shí)間的“主旋律”，不論是魔方公寓還是其他品牌，都很難有護(hù)城河可言。

　　同時(shí)長(zhǎng)租公寓的“重投入”模式會(huì)一直占用企業(yè)大量的資金沉淀，回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)對(duì)行業(yè)玩家運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)將會(huì)非常大。在這種危機(jī)重重的境地下，深耕長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)多年的魔方公寓真的能突圍而出？又如何突圍而出？這還需要很長(zhǎng)時(shí)間的觀察。