近年來(lái)，國(guó)內(nèi)中端酒店正面臨著經(jīng)營(yíng)硬性成本攀升、物業(yè)門檻提高的困境，酒店市場(chǎng)也進(jìn)入了結(jié)構(gòu)化調(diào)整階段。在這樣的行業(yè)背景下，“輕中端”酒店是否能夠克服這些痛點(diǎn)，提供良好的投資模型?

目前，酒店行業(yè)正加速進(jìn)入整合期，酒店產(chǎn)品的投資邏輯也在發(fā)生著根本性改變。

從投資端來(lái)看，一二線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)愈發(fā)稀缺，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。投資人開始變得更加理性謹(jǐn)慎，追求投資性價(jià)比。

從消費(fèi)端來(lái)看，消費(fèi)降級(jí)但體驗(yàn)升級(jí)，消費(fèi)者更追求高性價(jià)比的住宿體驗(yàn)，疫情為“輕中端”酒店打開了新的窗口期。

從政策端來(lái)看，未來(lái)中國(guó)的發(fā)展方向，一定是城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興的協(xié)同發(fā)力。國(guó)家經(jīng)濟(jì)的基本面，以及廣闊的下沉市場(chǎng)，給“輕中端”酒店的生存與發(fā)展提供了良好的土壤。

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，傳統(tǒng)中端酒店正面臨著經(jīng)營(yíng)硬性成本攀升、物業(yè)門檻提高的困境。再加上疫情的沖擊，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的鍛造下，一批中端品牌“換擋降速”離開大眾視野，另一批更有價(jià)值的中端品牌則脫穎而出。

近日，維也納3好傳來(lái)捷報(bào)，于近日在浙江省臺(tái)州市簽約了第1000個(gè)項(xiàng)目。據(jù)悉，去年底，該品牌完成了4.0版本的產(chǎn)品升級(jí)。今年，其借推廣4.0版本產(chǎn)品，繼續(xù)蓄力中端市場(chǎng)。如今不到一年的時(shí)間， 4.0版本已簽約73家，開業(yè)6家。

那么，維也納3好為何能夠突圍?其有著怎樣的產(chǎn)品體系與投資模型?背后又蘊(yùn)含著怎樣的企業(yè)商業(yè)模式變革，以及投資人思維決策的革新?作為“輕中端”酒店領(lǐng)域的一面旗幟，維也納3好的探索與實(shí)踐能否切實(shí)解決當(dāng)下中端酒店投資市場(chǎng)的痛點(diǎn)?

維也納3好4.0 門樓

國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)化調(diào)整階段，什么樣的中端酒店值得投?

當(dāng)下，國(guó)內(nèi)酒店投資市場(chǎng)進(jìn)入了“高端消費(fèi)下沉、大眾消費(fèi)升級(jí)”的結(jié)構(gòu)化調(diào)整階段，雖然競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，但國(guó)內(nèi)中端酒店未來(lái)仍具有較強(qiáng)的投資潛能。但與此同時(shí)，也面臨著優(yōu)質(zhì)物業(yè)稀缺、物業(yè)門檻走高、租金上漲、成本造價(jià)攀升等諸多問題。

而介于經(jīng)濟(jì)型酒店和中端酒店之間的輕中端酒店以更符合年輕客群消費(fèi)特性的產(chǎn)品體系，在市場(chǎng)中突圍。以維也納3好為例：

品牌關(guān)鍵詞“3好”指“好環(huán)?！ず脻崈簟ず媒】怠?，是其產(chǎn)品理念“身在自然，親近自然”的具象化體現(xiàn)。

據(jù)悉，在1993年至今30年的酒店服務(wù)過程中，維也納3好通過分布于全國(guó)250+個(gè)大中城市的580+家已開業(yè)門店，不斷實(shí)踐、考察、嘗試，深入探究消費(fèi)者在不同階段所需的健康生態(tài)，對(duì)健康環(huán)保有了逐漸深入的理解，并將這種認(rèn)知結(jié)果融入在去年底最新推出的維也納3好4.0產(chǎn)品中：

其一，在外觀設(shè)計(jì)上，改古典優(yōu)雅的環(huán)保自然風(fēng)為簡(jiǎn)約時(shí)尚的北歐自然風(fēng)，在門頭、地毯、墻面、燈具、陳飾等多處添加綠葉、草坪、樹紋、森林等元素，并配合使用清新自然的香薰、靜謐悠然的背景音樂，為顧客打造仿若置身“維也納森林”中的輕松閑逸氛圍;

維也納3好4.0走廊通道

其二，在酒店設(shè)施上，設(shè)置了無(wú)接觸電梯按鈕、負(fù)離子凈化苔蘚、3秒恒溫?zé)崴?、紫外線消毒、可視化空氣凈化系統(tǒng)、防塵螨保護(hù)罩等配套設(shè)施;

其三，在項(xiàng)目用材上，施工采用的乳膠漆、燈光、裝飾材料、木紋地板、窗簾等所有選材，都遵循國(guó)際流行的健康環(huán)保要求。

維也納3好4.0 客房

除此之外，維也納3好酒店謹(jǐn)遵市場(chǎng)需求，轉(zhuǎn)變過去“粗放型”健康理念，借助科技手段實(shí)現(xiàn)健康可視精細(xì)化。

為提升住客入住體驗(yàn)，滿足疫后旅宿健康需求，結(jié)合加盟門店實(shí)際操作情況，維也納3好酒店聯(lián)合錦江全球創(chuàng)新中心(GIC)，從“純凈空氣、純凈家具、純凈身體、純凈衣物”4大方面出發(fā)，共同打造研發(fā)“純凈客房”創(chuàng)新模塊。

并且，為從源頭保障旅居環(huán)境，空氣質(zhì)量，維也納3好酒店將消費(fèi)者的“健康”需求進(jìn)行拆分，在細(xì)節(jié)、角落處不斷優(yōu)化裝修選材，從而實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保體驗(yàn)最大化。

在用戶至上的今天，酒店業(yè)的運(yùn)營(yíng)越來(lái)越聚焦于核心消費(fèi)客群。而新生代年輕消費(fèi)人群則成為各大酒店品牌產(chǎn)品迭代升級(jí)的集中發(fā)力點(diǎn)。酒店越來(lái)越熱衷于“品牌年輕化”、更喜歡迎合年輕人做生意。

維也納3好對(duì)健康環(huán)保的詮釋可謂走在行業(yè)前列，并非做科技環(huán)保產(chǎn)品的簡(jiǎn)單疊加和噱頭營(yíng)銷，而是基于消費(fèi)者在不同階段所需要的健康生態(tài)，做體系化的搭建。這也是維也納3好酒店的價(jià)值護(hù)城河，迎合用戶“健康出行”消費(fèi)需求，為其提供能真正“安心住”的旅宿產(chǎn)品。

對(duì)于酒店投資而言，無(wú)論是新項(xiàng)目還是存量改造，其通過產(chǎn)品特色打造品牌效應(yīng)，更容易實(shí)現(xiàn)相對(duì)健康的投資回報(bào)。

突破中端酒店成本線，“輕中端”進(jìn)入投資人視野

就目前整體大環(huán)境而言，中端酒店想要獲得更優(yōu)質(zhì)的投資回報(bào)，只寄望于內(nèi)部設(shè)施升級(jí)或產(chǎn)品改善是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。如何通過模塊化籌建模式，縮短工期、降低材料成本、運(yùn)營(yíng)成本，緩解投資者前期投入壓力，縮短決策周期，為整體投資回報(bào)率提供助力才是根本。

這也是維也納3好“輕中端”模式的核心優(yōu)勢(shì)所在。尤其是全新升級(jí)的4.0版本，具有健康且具備增長(zhǎng)潛力的投資模型，高效適配投資需求。

“輕中端”定位，壓低投資成本

維也納系列，是國(guó)內(nèi)中端酒店的“金字招牌”。但中端酒店要求物業(yè)位置佳、體量大、展示面良好……符合要求的物業(yè)租金太高，再加上高昂的裝修、運(yùn)營(yíng)成本，投資回本壓力較大。

在這樣的行業(yè)背景下，維也納3好開行業(yè)先河，提出“輕中端”概念：在物業(yè)、裝修和選材上投入成本近似于經(jīng)濟(jì)型酒店，以較低的投入與運(yùn)營(yíng)成本，打造國(guó)內(nèi)先行的環(huán)保健康主題輕中端酒店，幫助投資人實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的最大化。

最新的4.0版本，整體單房造價(jià)僅需6.95萬(wàn)元，客房專項(xiàng)造價(jià)僅需5.5萬(wàn)元，甚至低于一些經(jīng)濟(jì)型酒店的投入;與此同時(shí)，因共享“維也納”系列品牌的市場(chǎng)號(hào)召力、品牌溢價(jià)能力和強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，酒店客房均價(jià)卻能達(dá)到200~380元。這對(duì)投資人來(lái)說，是較具有性價(jià)比的投資選擇。

優(yōu)化設(shè)計(jì)、設(shè)施，提升效率、降低開銷

公區(qū)設(shè)置的集洗衣、健身、閱讀等多種功能于一體的復(fù)合空間，在提高酒店面積利用率，使出房率提升約26%的同時(shí)，增加了酒店的非房收益。

維也納3好4.0 洗衣、健身、閱讀復(fù)合空間

對(duì)機(jī)電標(biāo)準(zhǔn)的分區(qū)設(shè)計(jì)、施工，能夠長(zhǎng)期、有效地降低能耗攤銷。

高效智能化的自助設(shè)施和IT管理系統(tǒng)，能提升服務(wù)效率、解放人力，帶來(lái)更高單人產(chǎn)出，最大程度降低人房比和管理成本。

裝配式施工，保質(zhì)提速

有些投資人因工期延誤，導(dǎo)致開業(yè)時(shí)間延后，不僅多花了幾十萬(wàn)租金、人工成本，還錯(cuò)過了不少重要的盈利節(jié)點(diǎn)。

而模塊化設(shè)計(jì)、裝配式施工，將困難的工作前置到設(shè)計(jì)、生產(chǎn)階段，能夠降低施工難度、在保證質(zhì)量的前提下縮短籌建時(shí)間。

優(yōu)化后的施工方式，能夠讓衛(wèi)浴安裝控制在出圖后的30天內(nèi)，提速100%;地面采用干法裝配施工，能提速200%;墻面使用款式可選的預(yù)制快裝板，能提速200%;軟裝采用可徒手安裝的快速裝配式，也能比傳統(tǒng)方法提速150%。

綜上所述，按照酒店投資的預(yù)期，以維也納3好為代表的輕中端帶來(lái)了一種“輕投入、高產(chǎn)出”的投資產(chǎn)品和模型。由于投資模型受到較多投資人認(rèn)可，維也納3好酒店不斷擴(kuò)張，目前已覆蓋全國(guó)250+個(gè)城市，規(guī)模達(dá)到1000家。

掌握中端賽道話語(yǔ)權(quán)，維也納3好具備哪些能力與優(yōu)勢(shì)?

后疫情時(shí)代，酒店入住率、現(xiàn)金流均面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，整體的投資回報(bào)空間也正在逐步被壓縮。酒店投資人更為理智謹(jǐn)慎，連鎖酒店品牌的能力優(yōu)勢(shì)以及集團(tuán)背書在此刻得以體現(xiàn)。

其一，產(chǎn)品迭代能力

1993年，維也納系列酒店開創(chuàng)之初，就成為業(yè)內(nèi)首個(gè)將退房時(shí)間延遲至下午2點(diǎn)的酒店品牌;1997年，又成為國(guó)內(nèi)首推鐘點(diǎn)房模式的酒店品牌;2003年，其首創(chuàng)專業(yè)級(jí)助眠系統(tǒng)，成為當(dāng)年中高端酒店國(guó)內(nèi)唯一獲得專業(yè)認(rèn)證的睡眠品牌;30年來(lái)，維也納3好先后對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了3次迭代。

這些主動(dòng)革新的行為，都說明這是一個(gè)在實(shí)踐中不斷自省、優(yōu)化，在變動(dòng)的市場(chǎng)局勢(shì)中具有強(qiáng)大的持續(xù)生存能力的酒店品牌。

其二，集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)能力

在維也納系列酒店與全球第二大酒店集團(tuán)“錦江國(guó)際集團(tuán)”達(dá)成合作后，維也納3好也在多方面得到了“頭部集團(tuán)+系列品牌”的雙效加持和賦能。

其三，供應(yīng)鏈整合能力

要以更低的經(jīng)濟(jì)與時(shí)間成本，獲得更舒適的入住體驗(yàn)，撬動(dòng)更好的投資預(yù)期，就必須從供應(yīng)鏈的生產(chǎn)、流通、服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)入手，有效的壓低成本、提升效率、改善體驗(yàn)，最終轉(zhuǎn)化成扎實(shí)的營(yíng)收增長(zhǎng)。

酒店從籌建到經(jīng)營(yíng)，需要多種物資。若無(wú)中央集采平臺(tái)支持，投資人不僅要面對(duì)傳統(tǒng)物流配送效率低下、酒店倉(cāng)儲(chǔ)空間不足、采購(gòu)人員資質(zhì)不佳等困難，還要額外花費(fèi)更多精力在供應(yīng)商的甄選、對(duì)接、商談上。

維也納3好的優(yōu)勢(shì)在于，由錦江全球采購(gòu)平臺(tái)(GPP)為采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行提供支持。據(jù)悉，該平臺(tái)致力于為酒店投資人提供從籌建到運(yùn)營(yíng)全鏈條智能化、數(shù)字化、平臺(tái)化的采購(gòu)和供應(yīng)鏈服務(wù)，目前已形成了較綜合全面的六大產(chǎn)品服務(wù)體系和高效物流服務(wù)“G速達(dá)”，可從源頭對(duì)效率提升起到巨大作用，降低邊際成本的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

維也納3好4.0 大堂

4.0版本已開業(yè)門店，成績(jī)?nèi)绾?

目前，維也納3好在日常運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)保障、收益管控等方面均有較好表現(xiàn)。借助專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理等優(yōu)勢(shì)，從品牌、區(qū)域到中臺(tái)，給予加盟門店強(qiáng)力賦能，持續(xù)創(chuàng)造良好業(yè)績(jī)，交付投資價(jià)值。

去年底，維也納3好4.0版本已完成產(chǎn)品升級(jí)，截至現(xiàn)在已簽約73家項(xiàng)目。其中6家已成功開業(yè)，分別位于北京、深圳、重慶、四川、湖北、福建等省市。

位于北京市東城區(qū)的維也納3好酒店北京天壇珠市口地鐵站旗艦店于今年7月底開業(yè)，8月出租率就達(dá)到96.2%，有22天滿房，OCC最高達(dá)104%，最高賣價(jià)708元，比周邊中端酒店高75元。OTA平臺(tái)客評(píng)顯示：酒店交通便利、早餐豐盛、干凈衛(wèi)生、性價(jià)比高、服務(wù)貼心。

維也納3好酒店(北京天壇珠市口地鐵站旗艦店)

除了這家門店，其他4.0門店也表現(xiàn)出不俗成績(jī)：

位于廣東肇慶的維也納3好酒店肇慶鼎湖山站店，開業(yè)5天，OCC就達(dá)到了103.4%。酒店位于肇慶市鼎湖區(qū)廣利鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)路東16區(qū)，附近交通便利。OTA平臺(tái)客評(píng)顯示：酒店內(nèi)外環(huán)境優(yōu)美、舒適安靜，性價(jià)比高。

位于甘孜藏族自治州康定市的維也納3好酒店康定新都橋店，10月最高ADR達(dá)739元，整體營(yíng)業(yè)ADR486元，RevPAR為422.2元。酒店位于“攝影天堂”康定市新都橋鎮(zhèn)318國(guó)道旁，背靠大山，環(huán)境優(yōu)美，不少自駕進(jìn)藏的游客前來(lái)入住。客評(píng)顯示：酒店服務(wù)態(tài)度熱情、衛(wèi)生條件好、設(shè)施齊全，且拾金不昧，主動(dòng)聯(lián)系退房后的客人返還遺漏的1000多元現(xiàn)金。

顯然，市場(chǎng)是最好的試金石，具備高性價(jià)比投資模型的維也納3好通過差異化、模塊化、精細(xì)化的產(chǎn)品打造與運(yùn)營(yíng)管理，在滿足新生代消費(fèi)者旅居需求的同時(shí)，用品牌的力量賦能了投資價(jià)值。

寫在最后

近年來(lái)，“輕中端”模式愈發(fā)受到投資人的關(guān)注，之所以對(duì)“輕中端”的投資前景看好，是因?yàn)椤拜p中端”本身符合年輕客群和投資人對(duì)于“性價(jià)比”的追求：

一方面，輕中端酒店通過改善目標(biāo)客戶核心關(guān)注的服務(wù)和設(shè)施，以較低的價(jià)格為商務(wù)出行和家庭出游提供性價(jià)比和舒適度相對(duì)較高的酒店產(chǎn)品和體驗(yàn);

另一方面，對(duì)于投資人來(lái)說，作為中端酒店的入門級(jí)，輕中端酒店一次性總投入較低、運(yùn)營(yíng)成本可控、客戶年齡結(jié)構(gòu)更輕、房?jī)r(jià)更靈活和盈利模式迭代更快。在不確定的大環(huán)境下，投資的整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

在產(chǎn)品體系、投資模型、集團(tuán)平臺(tái)的“三重加持”下，維也納3好酒店走出了中端賽道精細(xì)切分的重要一步，為“輕中端”模式寫下了全新的注解。其不斷迭代的產(chǎn)品、獨(dú)特的商業(yè)價(jià)值和優(yōu)勢(shì)，為新時(shí)期的酒店投資提供了全新的方法論。

而作為錦江酒店(中國(guó)區(qū))旗下以生活方式IP為核心的薈語(yǔ)酒店，也是備受市場(chǎng)矚目。薈語(yǔ)酒店是以“幸福秘境”為體驗(yàn)精髓的中高端都市自然幸福系酒店品牌。區(qū)別于傳統(tǒng)酒店的單一住宿功能，薈語(yǔ)酒店基于“生活方式+社區(qū)空間”概念，將其服務(wù)受眾從商務(wù)人士延展到了社區(qū)居民。通過提供鮮花零售、下午茶、求婚策劃、沙龍活動(dòng)等幸福生活方式服務(wù)，使其得以滿足更多樣化的體驗(yàn)需求。同時(shí)也不斷拓寬了自然幸福系酒店的邊界，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收方式的多元化。并且與各消費(fèi)領(lǐng)域的頭部品牌進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)合，既降低投資的開源成本，又能觸達(dá)更多用戶群體，增強(qiáng)非房收入，建立鄰里的“親密”商業(yè)。通過創(chuàng)造全新的體驗(yàn)消費(fèi)，增強(qiáng)客戶粘性和客群轉(zhuǎn)化，打破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的被動(dòng)格局。期待薈語(yǔ)酒店也即將成為酒店投資市場(chǎng)上閃耀的明日之星。

同樣，作為擁有法國(guó)盧浮酒店集團(tuán)以及錦江酒店(中國(guó)區(qū))雙重背書的康鉑酒店，優(yōu)質(zhì)的法式文化基因與錦江酒店(中國(guó)區(qū))的本土化優(yōu)勢(shì)深度融合，已在一線和新一線城市以及周邊新晉網(wǎng)紅城市等地布局，為投資人提供了邁進(jìn)不同市場(chǎng)的有力資本。