現(xiàn)在的樓市，估計很多炒房客做夢都沒想到，曾經賣房時候高高在上的姿態(tài)，在一次次的下跌中被震碎，樓市的萎靡給了越來越多的剛需以信心，買房人是顧客，顧客就是上帝也不再是一句口號了，稀缺的買房人真正的要當一回主人了，雄起的態(tài)勢在房價陰跌潮中愈來愈明顯，而庫存的高企帶給業(yè)主們的不僅是恐慌的拋售潮，更給了剛需等待的信心，救市政策沒啥質的變化，但是大家的心態(tài)卻在一直變化，購房的天平也在持續(xù)向買房人傾斜了，2021年的時候是三四五線最先下滑，去年是部分二線頂不住，今年很多強二線甚至一線也拉胯了，買房人現(xiàn)在到底強勢到什么程度了，今天咱們好好聊聊。

大家好，我是謝暉?，F(xiàn)在的樓市可以說是半市場經濟了，在救市政策不起明顯刺激作用的情況下，就靠市場自我調節(jié)了，而業(yè)主就是調節(jié)的最顯著載體，業(yè)主在想什么，在做什么，咱們都看得一清二楚。先看看各個城市的掛牌量，拿北京來說，根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計，截至6月底北京二手房掛牌量已近20萬套，據(jù)中原地產研究院統(tǒng)計，6月北京二手房住宅網(wǎng)簽11607套，環(huán)比下降10.6%，成交量已跌至今年3月的一半，而此前4月和5月的數(shù)據(jù)分別為13928套、12982套，北京的榮枯線是1.5萬套，都在這個數(shù)量之下。

上半年整體的二手成交達到了84332套，同比上漲了21%，而且這個成交量還是依靠以價換量才達到的，拿東四環(huán)的八里莊北里小區(qū)來說，42年的樓齡了，距離十里堡地鐵站300多米，算是地鐵盤了，目前貝殼上掛牌有140套，從該小區(qū)一套56平方米精裝兩居室來看，6月初掛牌價為305萬元，而同類戶型房源在今年2月的成交價基本在360萬元以上。還有朝陽區(qū)的八里橋南院，60平方米的兩居戶型，2月掛牌價為245萬元，截至當前已降至227萬元，現(xiàn)在的價格還能再商量。

大家可能覺得北京的房子怎么可能降價呢，在樓市上漲的時候確實不可能，但是現(xiàn)在已經是是不爭的事實了，特別是很多的老破小和外圍的郊區(qū)房子，即使是在最核心的地段，也逃不出最先下跌的命運。根據(jù)麥田房產的說法，目前北京掛牌的房源中，50%的房源樓齡都是超過20年的老房子，而這些老破小的流動性正在變得越來越差，因為多數(shù)業(yè)主都在比較早買的房子，都有較大的利潤空間，能夠承受的起降價的內卷，因為房子賣的出去才是錢，賣不出去只能成為固定資產。

而博拆遷的希望也越來越渺茫，加上未來房地產稅的可能出臺，有錢人也會加緊將差一些的房產進行套現(xiàn)或者置換，但是買家也不是傻的，一個小區(qū)看個幾套甚至幾十套都很正常，看完了也不急著出價，或者出一個很低的價格給業(yè)主，如果有業(yè)主急需用錢或急著換改善房，迫于無奈會多次降價賣房，也就進一步拉低了小區(qū)的下限，其他業(yè)主看到那也慌了，碰到合適的接盤俠就會盡快出手或者讓利了。

再說杭州，在過去杭州業(yè)主那是非常的強勢的，在二手房交易時所產生的中介費和稅費，大多由買家來承擔，這樣的操作多年以來幾乎已經形成慣例。而截止6月底，杭州二手房掛牌突破28萬套，其中11.95萬套房源掛牌周期在1年以上。最近接踵而至的交付潮又為庫存量居高不下二手房市場再添壓力。進入5月后市場整體呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢，成交量下降到了6885套，6月份成交量持續(xù)下跌，跌破5000套。而上半年總成交在3萬多套，但是這背后卻是中介數(shù)千萬次的帶看才形成的，根據(jù)杭州德祐的一位中介說到，現(xiàn)在二手房成交太難了，之前帶看20次能成交1套，現(xiàn)在部分冷清的板塊帶看近千次才能成交1套，千分之一的成交概率，換做你是中介，估計你都不愿意帶看了，意味你一個月可能都開不了一單。

現(xiàn)在買家就是不斷的按兵不動的試探，而賣家也是花盡了心思了，有杭州業(yè)主直接組建了一個賣房群，里面都是中介，并告訴進群的中介們，只要帶看一組客戶可獎勵30元的紅包，如果成交還有其他更大金額的紅包獎勵。因為對于業(yè)主來說，帶看才是賣房的最高效方式，但是越來越多的買家都開始只說凈到手的價格了，中介費和稅費全都房東出。當然，房東其實也愿意了，因為跟高利率和未來跌價相比，中介費對業(yè)主來說還是可以割的肉。

所以現(xiàn)在的樓市，留給很多老破小的時間確實不多了，不舍得降價的話只能一直套在手上，而留給購房者的空間卻越來越大，如果你是買房人的話，盡量選擇地段好的次新房，如果實在是預算有限，那就直接給個骨折價，也不用承擔中介費和稅費，讓業(yè)主自己內卷價格，就像當初好多組客戶一起去看房一樣，現(xiàn)在角色互換，當初吃進去的肉業(yè)主也要吐出來很多了，否則的話，以后難賣房的就變成你自己了。