梧桐星宸，低密才有好生活，“雙百萬”配套共未來?。ǖ谝黄?/h1>
說起越秀，馬老師想說的第一句話是：
我們越來越不懷疑越秀深耕北京的決心了。
越秀一鼓作氣拿下信息園二期（越秀星樾），憑實力拼搶拿下蘋果園（越秀天玥）和四季青（香山樾）。一番征戰(zhàn)，市場已對越秀佩服的五體投地，越秀總能拿到好地，讓同行羨慕不已！
四季青摘冠不久，沙河高教園地塊土拍，首開斬獲，以為已結(jié)束，沒想劇情再次翻轉(zhuǎn)，馬老師第一時間獲得了越秀操盤的信息，不禁驚呼：這也行，牛逼！
總結(jié)越秀進京的赫赫戰(zhàn)績，大概是——
要干勁，能量爆棚；憑實力，敢打敢拼！
憑關(guān)系，合縱連橫；看越秀，深耕北京。
一時間，一眾如我等新房評測自媒體要抱越秀大腿了！
本文，
剖析越秀進京第四子，首開建工越秀聯(lián)合拿地的沙河高教園項目梧桐星宸！
此為序！
土地好不好，土拍見真章
2023年6月16日，昌平沙河高教園地塊正式掛牌，7月20日，現(xiàn)場競拍。
猜猜，當天來了多少家開發(fā)商參與競拍？
25家，
對，北京市場還能拿地的開發(fā)商都來了！
如果，不看好這宗地，大家會報名嗎？如果，不看好這宗地，會競價16輪嗎？
不會！
對，高教園地塊就是開發(fā)商眼中的好地塊，
有利潤空間，有未來規(guī)劃，有社區(qū)配套，有地鐵通行，要積極舉牌爭搶，要搖號才能拿到的地。
邏輯，多么的清晰！
高教園地塊緊鄰地鐵
競拍結(jié)果如何呢？
25家房企爭相競價16輪，最終以31.97億元+現(xiàn)房銷售面積2.3萬平，首開競得此地塊。
該地塊（高教園地塊）起拍價為27.8億元，土地合理上限價格31.97億元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格的基礎(chǔ)上現(xiàn)場競報“現(xiàn)房銷售”面積程序，起始競報“現(xiàn)房銷售”面積為1000平方米，同時本次出讓宗地設(shè)定有“現(xiàn)房銷售”面積上限2.3萬平米……
土地價格和現(xiàn)房銷售面積雙上限！地好不好，土拍現(xiàn)場見真章。好地，一定會被競拍者們推到上限的。
根據(jù)土拍規(guī)則，到了“現(xiàn)房銷售”面積上限后，要搖號，參與搖號要提交《高標準住宅建設(shè)承諾書》。首開，斬獲的高教園地塊，也是一個高標準住宅項目。（0002地塊實施超低能耗建筑）
接下來的故事，大家都知道了，首開建工越秀，三家國企聯(lián)合操盤，就有了“資金穩(wěn)健”，風險極低的梧桐星宸，并由越秀操盤！
好，本段收尾——
報名多，競價多，“雙上限”，高標準。
土地好不好，土拍見真章，高教園，開發(fā)商心目中的好地塊。
邏輯，多么的清晰！
利潤縫差和低密共舞
01
有利可圖，乃為商業(yè)
梧桐星宸地塊，共由“6宗宅地+1宗多功能+1宗幼兒園（代建）”，共8個地塊組成。整體呈西北東南向，項目和南豐路及地鐵昌平線的走向大體一致。
每宗宅地2萬平上下，6宗宅地體量加起來113981.904平米。有了宅地數(shù)據(jù)，樓面價也就準確了，梧桐星宸樓面價約2.8萬/平。
政府規(guī)定銷售指導(dǎo)價期房為5.5萬，現(xiàn)房為5.7萬，所以，縫差非常明顯，開發(fā)商有2.7-2.9萬的利潤，有充分發(fā)揮空間，做品質(zhì)，做交付，做園林……
有利可圖，乃為商業(yè)。較大的利潤縫差，也是高教園地塊爭相報名及爭相競價的原因。
梧桐星宸土拍戰(zhàn)報
02
密度低一些，才有好生活
大學城里的生活，本不必那么擁擠。
社區(qū)咱住小洋房，大學城里低密度，吃吃喝喝有商場，生態(tài)氧吧大公園，加上大學城里不缺教育，家門口就有地鐵……
這，小日子，蹭，品質(zhì)就上去了?？們r不貴住好房，可謂“逍遙游”！
馬老師原創(chuàng)選房觀點認為——
居?。ㄉ鐓^(qū)+區(qū)域）低密度，方有好生活！
梧桐星宸，占地61471平，建面127341平，住宅容積率在2.0-2.5，控高45米，規(guī)劃建設(shè)5-14層洋房和小高層。
對，這就是大學城里的低密度住宅！
梧桐星宸，低密居住品質(zhì)生活
梧桐星宸，沙河高教園唯一地鐵房
梧桐星宸，距沙河高教園地鐵站僅600米。昌平線是大站快車，運行速度快，三站到朱辛莊，五站到西二旗。不管是沙河高教園，還是國家工程技術(shù)創(chuàng)新基地，梧桐星宸是現(xiàn)狀唯一地鐵房。
對，梧桐星宸，沙河高教園唯一地鐵房！
一度 ，我想用它來做全文標題的。奈何，地鐵雖重要，但高教園的低密氣質(zhì)和教育大城的規(guī)劃更為重要。
不管主標題體現(xiàn)了“低密才有好生活”，還是“先規(guī)劃后發(fā)展，比肩世界一流大學城”，都能更好的體現(xiàn)板塊居住特點和發(fā)展方向。
雖沒能做成全文標題，但做段落標題，完全沒有問題。馬老師原創(chuàng)選房觀點“剛需選地鐵”，剛需對地鐵的依賴實在是太高了——
昌平一條線 ，便捷通海淀！
地鐵通了，人就來了，
就帶動了產(chǎn)業(yè)，就繁華了商業(yè)，
就有了購買支撐力和未來溢價力！
昌平線帶給高教園的客群，既年青又多金，未來既有消費能力又有生活質(zhì)量。隨著高教園的發(fā)展，未來必將營造一個屬于互聯(lián)網(wǎng)及科研人員的高品質(zhì)生活區(qū)。
昌平線，三站朱辛莊，五站西二旗
從社區(qū)配套到“小百萬”城市配套
梧桐星宸，配套規(guī)模大、級別高，無論社區(qū)級便民配套，還是區(qū)域城市級配套?！跋纫?guī)劃后發(fā)展”的土地，大家喜歡，因為它的配套有內(nèi)部生態(tài)，和諧統(tǒng)一，潛力明顯，越建越好。
社區(qū)本身有很多配套，集中分布于13地塊，有社區(qū)管理房、社區(qū)養(yǎng)老房，社區(qū)衛(wèi)生站及兒童活動場等。最基礎(chǔ)的便民設(shè)施，社區(qū)就建了。
聽說，社區(qū)還將自建2000平商業(yè)，設(shè)計于園區(qū)地下部分。這樣，買個日用品，買個菜做個飯，生活需求也解決了。
地塊西南側(cè)就是幼兒園，由開發(fā)商代建，幼兒園北側(cè)就是9年一貫制中小學，地塊北側(cè)，還有高中，目送式上學是不是也實現(xiàn)了。
梧桐星宸便捷社區(qū)配套
出了社區(qū)，就是梧桐星宸“小百萬”方城市級配套了。
為了大家看的方便，馬老師簡略歸類——
首先是住宅，學府社區(qū)（梧桐星宸就在其中）（11.5w）
社區(qū)生活類，
有樂活社區(qū)，有社區(qū)會客廳，社區(qū)養(yǎng)老中心；（19.1+2.5+1=22.6w）
便捷商業(yè)類，
有TOD綜合體，有商業(yè)綜合體；（9.4+9.8=19.2w）
國際產(chǎn)業(yè)類，
有國際創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)社區(qū)；（10w）
體育活動類，
有體育中心，國際交流中心；（3.4+4=7.4w）
基礎(chǔ)教育類，
有九年一貫制學校，有高中；（3.9+3.3=7.2w）
健身運動類，
有超級大公園；（18w）
這就是梧桐星宸的配套，共計95.9萬平，
也叫“小百萬”城市級配套——
不管吃，喝，玩，樂，購，
還是衣，食，住，行，學，
亦或國際創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，城市級配套，咫尺可達！
梧桐星宸“小百萬”城市配套
“大百萬”教育大城，比肩國際大學城
沙河高教園，目前，已有8所大學入駐大學城，入駐大學數(shù)量多且質(zhì)量高，均為985，211院校。
中財、北師大、北郵、北航、外交學院，哪個說起來，都讓莘莘學子神往非?！?/p>
梧桐星宸“大百萬”配套之沙河大學城
國際上知名大學城非常多，沙河高教園的規(guī)劃建設(shè)比肩世界知名大學城是有先例可循的，國內(nèi)有“中關(guān)村大學城”，國際有“硅谷大學城”，“哈佛大學城”，“劍橋大學城”。
其中日本“筑波大學城”更是沙河高教園“小百萬”城市配套和“大百萬”大學城的鮮活樣本，無論從內(nèi)容（圍繞大學的各種配套）還是到形式（筑波大學城也呈長條狀，先規(guī)劃后發(fā)展）。
為方便對照，馬老師整理繪圖如下：
沙河高教園和日本筑波大學城從內(nèi)容到形式均高度統(tǒng)一。
有了國際上大學城發(fā)展的成功案例，加上后來居上，“先規(guī)劃后發(fā)展”，沙河高教園作為有大學，有產(chǎn)業(yè)，有科研，有配套（教育，商業(yè)，交通，TOD，公園等）的區(qū)域，后續(xù)也將獲得很好的發(fā)展！
沙河高教園比肩筑波大學城，從形式到內(nèi)容均統(tǒng)一
做為To C新房評測自媒體，我們熟悉土地（土地現(xiàn)場拍過視頻），我們研究規(guī)劃（區(qū)域控規(guī)做過拆解），經(jīng)歷的事多，所以更準確，行文至此，簡單總結(jié)高教園和梧桐星宸：
沙河高教園地塊從土拍報名就很火熱（25家報名），競拍現(xiàn)場爭相出價（16輪競價），說明這宗地在開發(fā)商土拓人員眼中?“是塊好地”。
沙河高教園地塊雙上限成交，說明這宗被開發(fā)商普遍看好的地?“是極好的”。
土地好，是有明確原因的——
誰家土地，能有2.7w+的?利潤縫差?呢？不多是吧。
誰家土地，能有不需等待的地鐵（昌平線），能配18萬方的公園（出門即達），能配百萬平米級別的?城市配套?呢？也少見，是吧。
從居住來看，社區(qū)低密度和區(qū)域低密度很重要，生活嗎，低密度才有高品質(zhì)！
從通行來看，一條昌平線，三站朱辛莊五站西二旗，拉通海淀和昌平產(chǎn)業(yè)強區(qū)！
邏輯，多么的清晰！
最后，
它，不貴，期房5.5萬（首期開盤有優(yōu)惠）。
梧桐星宸，馬老師團隊等待大家，做好選房規(guī)劃，安全買套好房?。ǚ劢z群，看房團，一對一等您）
馬老師幫選房媒體號：
公眾號、微博號、抖音號、視頻號、小紅書，頭條號，百家號等全媒體平臺同步馬老師幫選房信息。
馬老師幫選房，安全選好房！
全城視野，擇優(yōu)置業(yè)，當然，馬老師幫選房！
