“閩商”是福建商人的簡稱，他們在經(jīng)濟領域具有一些共同的思想、語言、行為，被譽為華商第一族，因“開放、拓展”的精神聞名世界。敢于創(chuàng)業(yè)、敢于冒險，古往今來都是閩商所推崇的一種價值取向，也正是這樣的價值取向，造就了閩商抓住經(jīng)營機遇“快和準”的能力，做客本期節(jié)目的當事人就是一位閩商，他曾胸有成竹的認為自己抓住了一次城中村改造的投資機會，誰曾想投入巨資如今卻竹籃打水一場空。他身上發(fā)生了什么事呢？我們一起來聽一聽他的故事。談的是事，說的是理，歡迎收看本期《談事說理》之林先生的未解之局續(xù)集。

單槍匹馬北上，卻連遭失利

當事人林學旺（化名）在節(jié)目中闡述：2006年他通過朋友介紹，得知了城中村改造的項目。之后接連投資了三個村子的城中村改造項目。第一個村約定由當事人林先生向當?shù)卮寮w公司支付土地款，共同開發(fā)20萬平方房地產(chǎn)，每平方建設費用1200元，據(jù)當事人節(jié)目中敘事，林先生一共投入建設款項2.4億。第二個開發(fā)項目在東姜村，當事人林先生支付了15畝每畝150萬元一共2250萬元土地款，投資建設費用每平方2020元，一共投資1億7千多萬元，開發(fā)建設8.7萬平方房地產(chǎn)。第三個開發(fā)項目是北寨子村，由當事人公司投資5000萬。根據(jù)當事人在節(jié)目陳述和提供的相關證據(jù)材料，當事人和三個村簽訂的合同中均寫明由對方辦理土地審批手續(xù)，但對方并未按照合同合約為項目辦理土地審批手續(xù)，以致當事人修建的房地產(chǎn)無法辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，甚至三個項目中都出現(xiàn)由合同外第三人獲取房產(chǎn)的事件。

辛苦操勞，最后卻是為他人做嫁衣

第一個村的城中村改造項目，由于當事人沒有獲得產(chǎn)權(quán)，當事人在節(jié)目中回憶到，當?shù)卮彘L以此為由向當事人索取一輛奔馳轎車，當?shù)貓?zhí)法部門已經(jīng)對此進行立案偵查，之后當?shù)卮彘L又占取8萬平方房地產(chǎn)并進行售賣。第二個村的城中村改造項目中，當?shù)氐母贝彘L從當事人一方取得20%干股，當事人為了項目順利進行，同意了對方要求。而第三個村同前面兩個村發(fā)生的事件相似。據(jù)當事人在節(jié)目中計算，目前一共約有五十余萬平方的房地產(chǎn)分別由三個村中與合同無關的第三人掌控。

亂局之下，異變頻出，他到底遭遇了什么

三起事件發(fā)生后，當事人曾找對方私下協(xié)商，但對方拒絕與當事人溝通，之后當事人向當?shù)貓?zhí)法部門報案，至節(jié)目錄制前，當事人得到相關部門的反饋是正在調(diào)查當中。

從當事人開始參與城中村改造項目至今已有十余年，作為商人的當事人的巨資如今卻如竹籃打水一般。

專家深度解析案件背后的法理真相

事到如今，案件的問題根本出在了哪里？當事人該如何繼續(xù)維護權(quán)益？節(jié)目下半場，北京工業(yè)大學法學教授張荊和著名律師龐紅兵對本期的案件進行了分析。

針對本案中房產(chǎn)的歸屬問題，法學教授張荊表示：想要要弄清房產(chǎn)歸屬問題，首先應該弄清楚土地和土地上房屋的合法性問題，如果土地經(jīng)過了申請且支付了國家國有土地的出讓金，成為了國有土地上面的一個商品房，那么該房屋就具有了合法性。如果此案中房產(chǎn)的合法性沒有問題，按照當事人林先生的合同，第一份合同以及第二份合同非常明確的可以得出房子歸當事人所有，第三份合同根據(jù)股份的配額來分配利潤。

針對當事人為何出現(xiàn)連續(xù)三次失利的問題，著名律師龐紅兵分析道：根據(jù)當事人提供到材料和在節(jié)目中到敘述，龐律師導致當事人三次投資失利發(fā)生的原因，更多的涉及到房地產(chǎn)開發(fā)合同的問題，房地產(chǎn)開發(fā)本身交易鏈條長，投資大，涉及的主體多，權(quán)利義務關系復雜，按道理來講雙方簽訂的合同應該是篇幅很龐大的。而本案當事人簽的三個合同均沒有超過三頁，其中條款最多的一份也僅有10個條款，最少的一份竟然只有5個條款，可見當事人當時簽訂合同時，一是法律風險防范意識過于低，沒有意識通過簽訂一個完備的合同來規(guī)避風險、保障自身權(quán)益。并且仔細查看當事人與其中一個項目的對方公司簽訂的合同，存在一個爭議解決條款，其中約定三種方式，法院訴訟、向仲裁委提起仲裁、協(xié)商，但本案當事人沒有勾畫出究竟選擇何種救濟途徑；二是合同不完備，雙方權(quán)利義務不對等，并沒有約定對方違約的責任承擔方式，更沒有約定止損程序退出機制；三是當事人沒有重視房地產(chǎn)開發(fā)合作的本質(zhì)：共同投資、共擔風險、共享利潤的十二字方針。

針對本案的突破口，兩位專家進行分析。法學教授張荊建議當事人回歸到民事合同法的規(guī)定上來，要么依法讓對方履行合同中辦理產(chǎn)權(quán)證的義務，要么采取補救措施，之后再繼續(xù)履行。希望合同雙方不是魚死網(wǎng)破，而是回到合同法上來，嚴格按照合同法的規(guī)定來執(zhí)行。這樣也不會對當事人林先生造成損失，且能得到其損失應有的補償。

著名律師龐紅兵建議當事人區(qū)別好債權(quán)和物權(quán)的概念后，一方面可以主張物權(quán)，也就是房產(chǎn)，而有房產(chǎn)證的前提，必須要有土地使用權(quán)證、建設規(guī)劃許可證、土地規(guī)劃許可證、建設開工許可證、預售商品房許可證，五證齊全后才具備了法律意義上房產(chǎn)。另一方面也可以主張債權(quán)，要求對方繼續(xù)履行合同確定的義務，協(xié)助當事人補辦五證，補辦齊全之后再向房地產(chǎn)部門申領房產(chǎn)證。如果對方明確表示不履行義務，或者客觀條件的喪失致使不能履行合同義務，或者履行合同義務達不到合同要求的質(zhì)量標準，那只能要求解除合同、進行清算，向?qū)Ψ街鲝堎r付，返還投資款項。

節(jié)目最后，法學教授張荊、著名律師龐紅兵向從事相關行業(yè)的觀眾給予了建議。

法學教授張荊認為：大家應該高度重視合同法在社會主義法治建設中的重要作用，如果有一天合同法能夠成為民事主體保護自己非常重要的法律手段，那么必將推進中國現(xiàn)代化建設進程的迅速發(fā)展。

著名律師龐紅兵建議：一定要簽訂好一個完備、完善的合同，合同里的違約條款一定要詳細，退出機制、清算條款要完備，只有這樣，當事人的權(quán)益才能得到保證。

本案涉及的相關法條：

【中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條】

商品房預售應當符合下列條件：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二持有建設工程規(guī)劃許可證；三按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；四向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

【建設部令第131號《城市商品房預售管理辦法》第六條】

商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

【中華人民共和國《民法典》第九百六十七條】

　合伙合同是兩個以上合伙人為了共同的事業(yè)目的，訂立的共享利益、共擔風險的協(xié)議。

【中華人民共和國《民法典》第五百七十七條】　

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠付損失等違約責任。