“閩商”是福建商人的簡稱，他們?cè)诮?jīng)濟(jì)領(lǐng)域具有一些共同的思想、語言、行為，被譽(yù)為華商第一族，因“開放、拓展”的精神聞名世界。敢于創(chuàng)業(yè)、敢于冒險(xiǎn)，古往今來都是閩商所推崇的一種價(jià)值取向，也正是這樣的價(jià)值取向，造就了閩商抓住經(jīng)營機(jī)遇“快和準(zhǔn)”的能力，做客本期節(jié)目的當(dāng)事人就是一位閩商，他曾胸有成竹的認(rèn)為自己抓住了一次城中村改造的投資機(jī)會(huì)，誰曾想投入巨資如今卻竹籃打水一場(chǎng)空。他身上發(fā)生了什么事呢？我們一起來聽一聽他的故事。談的是事，說的是理，歡迎收看本期《談事說理》之林先生的未解之局續(xù)集。

單槍匹馬北上，卻連遭失利

當(dāng)事人林學(xué)旺（化名）在節(jié)目中闡述：2006年他通過朋友介紹，得知了城中村改造的項(xiàng)目。之后接連投資了三個(gè)村子的城中村改造項(xiàng)目。第一個(gè)村約定由當(dāng)事人林先生向當(dāng)?shù)卮寮w公司支付土地款，共同開發(fā)20萬平方房地產(chǎn)，每平方建設(shè)費(fèi)用1200元，據(jù)當(dāng)事人節(jié)目中敘事，林先生一共投入建設(shè)款項(xiàng)2.4億。第二個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在東姜村，當(dāng)事人林先生支付了15畝每畝150萬元一共2250萬元土地款，投資建設(shè)費(fèi)用每平方2020元，一共投資1億7千多萬元，開發(fā)建設(shè)8.7萬平方房地產(chǎn)。第三個(gè)開發(fā)項(xiàng)目是北寨子村，由當(dāng)事人公司投資5000萬。根據(jù)當(dāng)事人在節(jié)目陳述和提供的相關(guān)證據(jù)材料，當(dāng)事人和三個(gè)村簽訂的合同中均寫明由對(duì)方辦理土地審批手續(xù)，但對(duì)方并未按照合同合約為項(xiàng)目辦理土地審批手續(xù)，以致當(dāng)事人修建的房地產(chǎn)無法辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，甚至三個(gè)項(xiàng)目中都出現(xiàn)由合同外第三人獲取房產(chǎn)的事件。

辛苦操勞，最后卻是為他人做嫁衣

第一個(gè)村的城中村改造項(xiàng)目，由于當(dāng)事人沒有獲得產(chǎn)權(quán)，當(dāng)事人在節(jié)目中回憶到，當(dāng)?shù)卮彘L以此為由向當(dāng)事人索取一輛奔馳轎車，當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門已經(jīng)對(duì)此進(jìn)行立案偵查，之后當(dāng)?shù)卮彘L又占取8萬平方房地產(chǎn)并進(jìn)行售賣。第二個(gè)村的城中村改造項(xiàng)目中，當(dāng)?shù)氐母贝彘L從當(dāng)事人一方取得20%干股，當(dāng)事人為了項(xiàng)目順利進(jìn)行，同意了對(duì)方要求。而第三個(gè)村同前面兩個(gè)村發(fā)生的事件相似。據(jù)當(dāng)事人在節(jié)目中計(jì)算，目前一共約有五十余萬平方的房地產(chǎn)分別由三個(gè)村中與合同無關(guān)的第三人掌控。

亂局之下，異變頻出，他到底遭遇了什么

三起事件發(fā)生后，當(dāng)事人曾找對(duì)方私下協(xié)商，但對(duì)方拒絕與當(dāng)事人溝通，之后當(dāng)事人向當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門報(bào)案，至節(jié)目錄制前，當(dāng)事人得到相關(guān)部門的反饋是正在調(diào)查當(dāng)中。

從當(dāng)事人開始參與城中村改造項(xiàng)目至今已有十余年，作為商人的當(dāng)事人的巨資如今卻如竹籃打水一般。

專家深度解析案件背后的法理真相

事到如今，案件的問題根本出在了哪里？當(dāng)事人該如何繼續(xù)維護(hù)權(quán)益？節(jié)目下半場(chǎng)，北京工業(yè)大學(xué)法學(xué)教授張荊和著名律師龐紅兵對(duì)本期的案件進(jìn)行了分析。

針對(duì)本案中房產(chǎn)的歸屬問題，法學(xué)教授張荊表示：想要要弄清房產(chǎn)歸屬問題，首先應(yīng)該弄清楚土地和土地上房屋的合法性問題，如果土地經(jīng)過了申請(qǐng)且支付了國家國有土地的出讓金，成為了國有土地上面的一個(gè)商品房，那么該房屋就具有了合法性。如果此案中房產(chǎn)的合法性沒有問題，按照當(dāng)事人林先生的合同，第一份合同以及第二份合同非常明確的可以得出房子歸當(dāng)事人所有，第三份合同根據(jù)股份的配額來分配利潤。

針對(duì)當(dāng)事人為何出現(xiàn)連續(xù)三次失利的問題，著名律師龐紅兵分析道：根據(jù)當(dāng)事人提供到材料和在節(jié)目中到敘述，龐律師導(dǎo)致當(dāng)事人三次投資失利發(fā)生的原因，更多的涉及到房地產(chǎn)開發(fā)合同的問題，房地產(chǎn)開發(fā)本身交易鏈條長，投資大，涉及的主體多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，按道理來講雙方簽訂的合同應(yīng)該是篇幅很龐大的。而本案當(dāng)事人簽的三個(gè)合同均沒有超過三頁，其中條款最多的一份也僅有10個(gè)條款，最少的一份竟然只有5個(gè)條款，可見當(dāng)事人當(dāng)時(shí)簽訂合同時(shí)，一是法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)過于低，沒有意識(shí)通過簽訂一個(gè)完備的合同來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障自身權(quán)益。并且仔細(xì)查看當(dāng)事人與其中一個(gè)項(xiàng)目的對(duì)方公司簽訂的合同，存在一個(gè)爭議解決條款，其中約定三種方式，法院訴訟、向仲裁委提起仲裁、協(xié)商，但本案當(dāng)事人沒有勾畫出究竟選擇何種救濟(jì)途徑；二是合同不完備，雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，并沒有約定對(duì)方違約的責(zé)任承擔(dān)方式，更沒有約定止損程序退出機(jī)制；三是當(dāng)事人沒有重視房地產(chǎn)開發(fā)合作的本質(zhì)：共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤的十二字方針。

針對(duì)本案的突破口，兩位專家進(jìn)行分析。法學(xué)教授張荊建議當(dāng)事人回歸到民事合同法的規(guī)定上來，要么依法讓對(duì)方履行合同中辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，要么采取補(bǔ)救措施，之后再繼續(xù)履行。希望合同雙方不是魚死網(wǎng)破，而是回到合同法上來，嚴(yán)格按照合同法的規(guī)定來執(zhí)行。這樣也不會(huì)對(duì)當(dāng)事人林先生造成損失，且能得到其損失應(yīng)有的補(bǔ)償。

著名律師龐紅兵建議當(dāng)事人區(qū)別好債權(quán)和物權(quán)的概念后，一方面可以主張物權(quán)，也就是房產(chǎn)，而有房產(chǎn)證的前提，必須要有土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、土地規(guī)劃許可證、建設(shè)開工許可證、預(yù)售商品房許可證，五證齊全后才具備了法律意義上房產(chǎn)。另一方面也可以主張債權(quán)，要求對(duì)方繼續(xù)履行合同確定的義務(wù)，協(xié)助當(dāng)事人補(bǔ)辦五證，補(bǔ)辦齊全之后再向房地產(chǎn)部門申領(lǐng)房產(chǎn)證。如果對(duì)方明確表示不履行義務(wù)，或者客觀條件的喪失致使不能履行合同義務(wù)，或者履行合同義務(wù)達(dá)不到合同要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，那只能要求解除合同、進(jìn)行清算，向?qū)Ψ街鲝堎r付，返還投資款項(xiàng)。

節(jié)目最后，法學(xué)教授張荊、著名律師龐紅兵向從事相關(guān)行業(yè)的觀眾給予了建議。

法學(xué)教授張荊認(rèn)為：大家應(yīng)該高度重視合同法在社會(huì)主義法治建設(shè)中的重要作用，如果有一天合同法能夠成為民事主體保護(hù)自己非常重要的法律手段，那么必將推進(jìn)中國現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程的迅速發(fā)展。

著名律師龐紅兵建議：一定要簽訂好一個(gè)完備、完善的合同，合同里的違約條款一定要詳細(xì)，退出機(jī)制、清算條款要完備，只有這樣，當(dāng)事人的權(quán)益才能得到保證。

本案涉及的相關(guān)法條：

【中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條】

商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

【建設(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條】

商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

【中華人民共和國《民法典》第九百六十七條】

　合伙合同是兩個(gè)以上合伙人為了共同的事業(yè)目的，訂立的共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)議。

【中華人民共和國《民法典》第五百七十七條】　

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠付損失等違約責(zé)任。