張先勇律師帶您解讀農(nóng)村建房講究多，法律問題你一定要知道（上）

問題1

一、城鎮(zhèn)居民在宅基地上建房，遇拆遷能得安置補(bǔ)償嗎？

?【案情簡介】

某村村民李某向村委會申請了一塊宅基地，并通過建房審批。李某與城鎮(zhèn)居民王某簽訂合同，由王某在該宅基地上自建房屋，王某向李某支付宅基地使用費(fèi)。后因舊村改造，該房屋被拆遷并賠償了一套拆遷安置房。李某訴至法院，要求確認(rèn)合同無效，并要求王某返還拆遷后所得安置房。李某請求可否成立？

?【北京凱耀律師事務(wù)所張先勇主任解讀】

我國禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地。李某和王某簽訂的協(xié)議因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效，宅基地使用權(quán)仍歸村民李某。根據(jù)“房地不分離”原則，房屋和宅基地使用權(quán)只能歸一個主體所有，故李某是宅基地使用權(quán)人，也是房屋的所有權(quán)人。法院判決，李某可以獲得拆遷安置房，而王某僅是房屋出資者，并非房屋所有權(quán)人，無權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償利益。

?【法條鏈接】

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

問題3

二、因讀書就業(yè)遷出戶籍，城鎮(zhèn)戶籍子女還能繼承宅基地嗎？

?【案情簡介】

王某早年因讀書和工作，戶口遷出農(nóng)村并取得了城鎮(zhèn)戶籍。王某父母為農(nóng)村戶口，在村里有一處宅基地并蓋有房屋。多年后，經(jīng)相關(guān)部門審批，王某與父母一同出資將家中的老房子重新修葺了一番。如果王某父母去世，王某可否繼承老家的宅基地使用權(quán)？

?【北京凱耀律師事務(wù)所張先勇主任律師解讀】

城鎮(zhèn)戶籍子女繼承宅基地使用權(quán)的前提是“地上有房”。根據(jù)我國的土地管理制度，農(nóng)村宅基地是不能被單獨(dú)繼承的。雖然宅基地不能被單獨(dú)繼承，但是地上的房屋可依據(jù)繼承法和物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定予以合法繼承。

本案中，王某宅基地上仍有房屋，故其可根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定繼承該房屋的所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，但如果宅基地上的房屋滅失，王某就不能單獨(dú)就宅基地予以繼承。

需特別指出的是，宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌，支撐此房屋的宅基地將不能繼續(xù)使用，而是由集體經(jīng)濟(jì)組織收回處置，繼承人亦喪失對宅基地相關(guān)權(quán)利的承繼。如果遇到房屋拆遷，宅基地的拆遷補(bǔ)償分為兩種，一種是對地上房屋的補(bǔ)償，房屋作為父母的遺產(chǎn)，無論子女戶口在哪里，都有權(quán)繼承；另一種是對宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償，因宅基地不屬于遺產(chǎn)部分，無法繼承。

?【法條鏈接】

《中華人民共和國民法典》第三百六十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第三百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。第十一條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。