焦點研究院·融資月報

監(jiān)測時間：2022年1月1日至1月31日

研究員：張子豪

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摘要

2022年首月，房企融資未能迎來“開門紅”，同比縮量超六成，但利好延續(xù)環(huán)比呈現(xiàn)出筑底態(tài)勢。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品回暖填補了信托渠道融資缺口，綠色債、并購債等用途將成融資新趨勢；資金依舊傾向國、央企，境內(nèi)債成本下降，但優(yōu)質(zhì)民企已回歸。年內(nèi)境內(nèi)外債均現(xiàn)多個償債高峰，房企現(xiàn)金流將再受到巨大考驗。

01

融資規(guī)模：總額989億同、環(huán)比雙降，利好延續(xù)現(xiàn)筑底態(tài)勢

2022年1月，房企融資端并未迎來開門紅，整體仍然呈現(xiàn)縮量態(tài)勢。1月融資環(huán)境仍延續(xù)2021年整體情況，總?cè)谫Y規(guī)模僅989.1億元，同比驟降65.5%，各渠道全線收縮，信托及境外債更是跌超八成。盡管房地產(chǎn)行業(yè)宏觀融資政策有明顯松動跡象，多家房企也有發(fā)行債券的融資計劃，但審核過程依舊趨嚴(yán)，審核流程依舊復(fù)雜，因為反映到融資規(guī)模上總體來說“雷聲大，雨點小”，同時，2022年1月末臨近農(nóng)歷新年，融資窗口相比2021年同期也相對較短。

環(huán)比總體融資規(guī)模下降4.5%，其中，境外債近期持續(xù)低發(fā)行量，環(huán)比基數(shù)過低導(dǎo)致1月規(guī)模有明顯增長，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行回暖，其余各渠道融資環(huán)比均在收縮。因1月接連迎來公歷新年及農(nóng)歷新年假期，交易時間明顯縮短，經(jīng)焦點研究院預(yù)估，若交易天數(shù)對比2021年12月相同，以現(xiàn)有數(shù)據(jù)測算，總?cè)谫Y規(guī)模環(huán)比將上升20%左右，到達(dá)約1245億元。因此我們認(rèn)為，2022年1月延續(xù)2021年年末以來的金融利好，各渠道在執(zhí)行層面均能得到一定改善，融資規(guī)模顯現(xiàn)出一定筑底態(tài)勢。

深入各渠道來看，2022年1月房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行信托產(chǎn)品199只，較2021年12月減少52只，總規(guī)模約為104.1億元，環(huán)比減少61.9%，同比劇降85.4%。房地產(chǎn)領(lǐng)域仍是違約事件高發(fā)的領(lǐng)域，截至2022年1月末，據(jù)不完全統(tǒng)計，共發(fā)生4起信托產(chǎn)品違約事件，涉及55.8億元，仍是違約規(guī)模占比最高的領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托形式依舊嚴(yán)峻。

境內(nèi)債方面，2022年1月房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行37只境內(nèi)債券，較2021年12月減少4只，總規(guī)模約為325.9億元，環(huán)比下降16.1%，同比下降51.5%。其中，中期票據(jù)共發(fā)行158.2億元，占總規(guī)模的48.5%。降準(zhǔn)、降息、并購類融資以及更多加速出險房企風(fēng)險出清的政策相繼落地，國企、央企穩(wěn)步使用融資額度，優(yōu)質(zhì)民企也得到了市場支持。并購類融資方面，招商蛇口及建發(fā)地產(chǎn)分別發(fā)行12.9億元和10億元并購債，華潤置地則被招商銀行授予200億元并購融資額度，該類融資將成為優(yōu)質(zhì)房企融資新渠道。

境外債方面，2022年1月房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行13只境外債券，總規(guī)模約為人民幣167.7億元，由于2021年末境外債發(fā)行情況慘淡，相對發(fā)行基數(shù)處于絕對低位，故本月環(huán)比漲超3倍，而相比2021年1月935.7億元境外債融資規(guī)模，同比下降82.1%。從規(guī)模趨勢上看，盡管整體發(fā)行金額逐月回升，但總體規(guī)模仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及2021年一季度水平。目前來看，房企在提前進(jìn)行債券回購，一方面借此向市場傳遞積極信號；另一方面盡量避免違約。但總體來看，回購力度不大，房企資金鏈本就緊張，回購行為更會消耗公司流動性儲備，對市場的刺激效果也并不明顯。

資產(chǎn)證券化方面，2022年1月房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行42只資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總規(guī)模約為391.0億元，環(huán)比上升17.8%，同比下降28.4%。ABS產(chǎn)品在2021年沉寂了一段時間后，近期隨著新增計劃審批的加速取得發(fā)行規(guī)模的明顯回暖，但距離往年同期水平仍有差距。

02

融資結(jié)構(gòu)：資產(chǎn)證券化補信托缺口，供應(yīng)鏈ABS回暖明顯

從整體上看，2022年1月，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以接近40%的占比成為房企最主要融資途徑，也填補了一些信托發(fā)行減量的缺口，而境內(nèi)債則仍扮演著房企融資中流砥柱的作用，占比32.9%。境外債發(fā)行規(guī)?；嘏?，為房企提供了約17%的融資來源。

境內(nèi)債方面，中期票據(jù)占比近半，除上述提到的并購類中期票據(jù)成功發(fā)行外，蘇高新成功發(fā)行3.5億元綠色中期票據(jù)“22蘇高新GN001”，優(yōu)質(zhì)企業(yè)依靠這些響應(yīng)國家政策的債券融資主題獲取資金，結(jié)合市場情況和自身實際開展相關(guān)業(yè)務(wù)，預(yù)計將成為今后獲得融資的主要途徑之一。結(jié)合近期證監(jiān)會等部門要求A股上市房企披露ESG相關(guān)融資用途，我們認(rèn)為今后資金使用的透明度及目的性將進(jìn)一步加強。

資產(chǎn)證券化方面，供應(yīng)鏈ABS占比超過74%，是發(fā)行規(guī)?；嘏蠲黠@的產(chǎn)品種類，共有33只供應(yīng)鏈ABS于1月審核完成，成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模正在快速恢復(fù)，有助于企業(yè)拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經(jīng)營效率。

03

融資成本：境內(nèi)成本下行民企歸來，境外成本仍處高位信心待修復(fù)

信托方面，2022年1月，信托產(chǎn)品平均年收益率為7.55%，環(huán)比略降6個基點，同比則增加20個基點。由于信托機構(gòu)在項目選擇上愈發(fā)謹(jǐn)慎，信托資金向央企國企以及頭部房企的優(yōu)質(zhì)項目集中，安全性上漲的同時，收益率則略有下降。

境內(nèi)債方面，2022年1月，平均票面利率為3.34%，較2021年12月下降66個基點，同比2021年1月下降124個基點。從上圖可以清晰看出，境內(nèi)債市場除個別產(chǎn)品在個別月份異常值之外，整體利率水平及不同種類產(chǎn)品利率水平均呈現(xiàn)震蕩下跌態(tài)勢。債券成本下降依舊意味著資金依舊傾向國資背景房企。不同于2021年末民企幾乎退出境內(nèi)債舞臺，1月非國資背景房企雖僅有龍湖和濱江成功發(fā)行約47億元債券，但結(jié)合近期碧桂園、龍湖、旭輝等分別取得中期票據(jù)的注冊通知書來看，民營房企融資改善也在進(jìn)入正常軌道，預(yù)計2月民企融資規(guī)模將進(jìn)一步擴大。

境外債方面，2022年1月平均票面利率為7.77%，較2021年12月上升123個基點，同比2021年1月基本持平。本月房企境外債平均成本回升，同時發(fā)行規(guī)模收縮，發(fā)行周期縮短，體現(xiàn)出市場信心仍在修復(fù)的初期階段，作為民營房企目前主要融資渠道的境外債，目前成本分化情況也相當(dāng)明顯，既有發(fā)行成本低于5%的優(yōu)質(zhì)房企（碧桂園、綠城中國、華發(fā)、旭輝等）獲得融資，也有成本高于12%的房企（上坤、大發(fā)等）面臨高壓融資環(huán)境。

04

到期債務(wù)：2022年迎多個償債高峰，恒大386億外債壓力拉滿

截至報告期，房企2022年年內(nèi)共需償還3276.9億元境內(nèi)債務(wù)，其中債壓力最大月份為7月，共計523.3億元債務(wù)需要償還，其余月份償還規(guī)模均未超過400億元，總體來看，各月到期債務(wù)規(guī)模相對平均。由于樓市低迷，1月房企銷售業(yè)績數(shù)據(jù)多數(shù)不佳，對于房企而言要謹(jǐn)慎計劃投資布局，并結(jié)合當(dāng)前融資端利好趨勢，充分利用上述并購類融資、綠色融資機會，安穩(wěn)度過償債高峰。

截至報告期，2022年內(nèi)房企境內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模TOP20房企如上圖所示，到期債務(wù)金額共計1468.2億元，占境內(nèi)債到期總金額的44.8%。其中，招商蛇口為債務(wù)壓力最大房企，需償還125.1億元債務(wù)，債務(wù)壓力超百億房企另有萬科、綠城集團、華夏幸福和華發(fā)股份。單月債務(wù)壓力最大房企為恒大地產(chǎn)，82億元公司債“15恒大03”將在7月面臨到期，這也是2022年恒大境內(nèi)債唯一到期債券。

截至報告期，房企2022年年內(nèi)共需償還約3117.7億元境外債務(wù)，其中壓力最大月份為6月，共計約500.2億元債務(wù)需要償還，另有償債高峰3月、4月、7月和10月，總體來看，各月償債壓力差距較大。因資本市場信心仍未恢復(fù)，預(yù)計房企2022年境外債發(fā)行規(guī)模將萎縮，發(fā)行難度也將上升，因此償債金額來源將更多以自有資金為主。除此之外，為避免違約，房企還應(yīng)與相關(guān)債權(quán)人商談債券展期等交換要約事項，并利用“寬限期”回籠資金償債。

截至報告期，2022年內(nèi)房企境外到期債務(wù)規(guī)模TOP20房企如上圖所示，到期債務(wù)金額共計1781.0億元，占境外債到期總金額的57.1%。其中，恒大集團有約386.7億元境外債務(wù)到期，為國內(nèi)房企最多，佳兆業(yè)及綠地集團也分別有約209.2億元及159.5億元境外債務(wù)到期。上表中多家房企在2021年遭遇風(fēng)險違約事件，直接或間接導(dǎo)致了中國房企境外融資吸引力減弱。2022年償債高峰再次到來，對于房企現(xiàn)金流的考驗也將更加嚴(yán)峻。