收購酒店項目與收購其他項目相比有必須要特別關注的點，從法律角度分析，除了關注酒店經營主體的基本情況、主要資產、重大經營合同、債權債務、關聯(lián)交易、稅費、勞動人事、訴訟爭議之外，筆者認為還應當通過了解分析酒店業(yè)的行業(yè)特點，來規(guī)避收購酒店項目的法律風險，通過了解酒店項目收購方式的利弊，來選擇適合的收購方式并通過合規(guī)操作順利完成酒店項目收購工作。

酒店項目收購法律特點

酒店行業(yè)作為住宿服務行業(yè)，從承建到正常經營，根據相關法律法規(guī)規(guī)定，需要辦理很多項目審批許可手續(xù)。如果目標酒店項目已開業(yè)經營，作為收購方需特別關注和核查以下事項：

1.酒店證照

對酒店項目進行法律盡調除了關注工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、銀行開戶許可證等基本證照之外，還應當關注是否有《旅館業(yè)特種行業(yè)許可證》、《餐飲服務許可證》、《公共場所衛(wèi)生許可證》、《二次供水衛(wèi)生許可證》、《消防安全合格鑒定書》、審查目標酒店的《排污許可證》、《文化經營許可證》、《進口酒類銷售許可證》、《煙草專賣零售許可證》、《經營性停車場許可證》、提供外幣兌換服務的批準、《廣播電視視頻點播業(yè)務許可證》、《接收衛(wèi)星傳送的境內電視節(jié)目許可證》、《電梯安全使用許可證》。

一般情況下酒店開業(yè)經營需要以上證照，但不是必須全部具備，要根據酒店實際經營規(guī)模和項目判斷，當然如果酒店還從事或提供其他特殊服務或業(yè)務，可能還需核查是否取得相關證照。

2.酒店物業(yè)情況

酒店收購中最大的資產應該就是酒店物業(yè)了，酒店物業(yè)一般分兩類即酒店自己所有權物業(yè)和酒店承租物業(yè)。如果是酒店自己所有權物業(yè)，主要審查土地證、產權證及酒店項目承建過程資料如用地許可、規(guī)劃審批、施工許可等方面材料；如果是承租物業(yè)則主要是審查承租合同內容是否允許轉租、合同剩余期限、終止合同責任等，并且一定要與酒店物業(yè)權利人直接核實溝通。另外，還要重點審查酒店物業(yè)用地、承建、裝飾裝修是否符合規(guī)劃或是否存在違建、擴建情況（有的酒店擴建裝修并經過了消防驗收，但經營一段時間后又接到政府限期拆除通知）。

3.委托經營管理情況

如果酒店是委托酒店管理公司經營，則需要嚴格審查《酒店委托經營管理合同》或協(xié)議的約定，因為大多酒店管理公司對出售酒店或業(yè)主實際所有人的變更做出限制和約束，一定要審查是否符合管理合同約定的條件和程序，另外必須與酒店管理公司進行直接溝通。

4.知識產權方面

知識產權方面除了審查酒店商號、服務商標等是否有合法的權屬憑證或來源，還要關注酒店裝飾裝修或地毯布料等權屬問題。曾經發(fā)生因酒店裝飾、地毯圖案等侵權引起的知識產權爭議糾紛。

酒店項目收購方式

收購酒店除以上法律特別關注點外，還應當理解不同收購方式的不同法律含義、法律后果，以便選擇適合自己的收購方式。

酒店項目收購方式通常有股權收購和資產收購，這兩種收購方式各有特點。股權收購是收購方通過購買目標酒店股東的股權或認購增資，獲得酒店控股權，以實現(xiàn)對被收購酒店實施控制的交易方式。資產收購是收購方通過購買被收購酒店的實質經營性資產，通過購買資產并運營該收購資產從而獲得經營收益的交易方式。

一、股權收購和資產收購有很大區(qū)別，主要是標的不同、交易性質不同、變更方式不同、債權債務承擔不同、稅費不同、審批程序、涉及第三方不同。

1.兩者收購標的及交易雙方主體不同。股權收購標的是目標酒店的股權，收購主體是收購方和目標酒店的股東；資產收購的標的是目標酒店的資產，資產收購的主體是收購公司和目標酒店。

2.交易性質不同。股權收購實質為目標酒店的股權轉讓，酒店經營主體不變更只是股權發(fā)生轉讓，不影響目標酒店的主體資格及證照效力； 資產收購實質是為一般的資產買賣，酒店資產權屬人變更。

3.變更方式不同。股權收購因為股東變動須在相應的工商行政管理部門辦理變更手續(xù)；而資產收購一般不需要辦理工商變更手續(xù)，需要對各類資產的權屬、資質進行變更，變更程序較股權變更復雜。

4.債權債務承擔不同。股權收購后，目標酒店的原有債權債務仍然由目標酒店承擔，收購方作為目標酒店新股東將以出資額或認購的股份為限對目標酒店承擔責任；而資產收購中，通常與目標酒店的債權債務沒有關系，除非目標資產存在擔保，否則沒有或負債風險較小。

5.涉及到的稅負責任和主體不同。股權收購納稅義務人是收購公司和目標酒店股東，而與目標酒店無關，主要涉及到所得稅及印花稅。資產收購的納稅義務人是收購方和目標酒店本身，根據目標資產的不同,納稅義務人需要繳納不同的稅種，主要有增值稅、所得稅、契稅和印花稅等。

6.行政審批方面也有差異。酒店是特許行業(yè)，涉及到很多行政許可事項，酒店股權收購中如不涉及國有股權、上市公司股權并購等特殊情況，通常只需到工商部門辦理股權變更登記就可以。如涉及國有股權的，還需國有資產管理部門審批，經過評估、進場交易等程序。涉及上市公司股權的，并購還需要經過證監(jiān)會的審批。相對而言，收購方會承擔較大的審批風險。資產收購中，通常不需相關政府部門的審批或登記。如果是外商投資企業(yè)的資產屬于曾享受過進口設備減免稅優(yōu)惠待遇并仍在海關監(jiān)管年限內的機器設備，需得到海關許可并補繳關稅。如涉及國有資產的需經過資產評估、掛牌轉讓等手續(xù)。涉及上市公司重大資產變動的還應按照規(guī)定報證監(jiān)會批準。

7.涉及第三方不同。股權收購會涉及酒店其他股東，包括過半數同意并且放棄優(yōu)先購買權等。資產收購中，可能涉及到該資產的相關權利人如擔保人、抵押權人、知識產權人、租賃權人等。

二、酒店項目股權收購和資產收購各自優(yōu)勢，也有各自需要主要的風險點

（一）股權收購

1.股權收購存有以下幾點優(yōu)勢：

（1）股權收購手續(xù)就是通過交易雙方簽訂股權轉讓合同實現(xiàn)，辦理相應的工商登記變更手續(xù)即可完成股權的轉讓。

（2）可降低經營風險，無證照申辦風險，由于公司股權收購只是股東發(fā)生變化，經營主體并未發(fā)生改變，故辦妥股權轉讓手續(xù)后，新股東的變化對于目標酒店原有的業(yè)務經營的履行不產生實質影響，酒店可繼續(xù)原來業(yè)務的穩(wěn)定經營。股權收購也免除了資質過戶的過程，更避免了重新辦理資質證照的行政審批風險。

（3）以股權轉讓方式進行酒店項目轉讓，收購方可以實現(xiàn)短平快的資本運作，將資本整合并重新優(yōu)化配置。

2.股權收購需注意的風險點：

（1）由于股權收購是對酒店項目的整體收購，要注意對酒店主體進行全面盡職調查，包括法律、財稅、業(yè)務等方面。在法律盡職調查時，要注意酒店主體基本情況如資質、證照、重大訴訟、轉讓股權是否清潔無其他權利限制，是否存在員工股權激勵，是否存在影響獨立性的關聯(lián)交易，以及重大債權債務和訴訟仲裁情況等。

（2）股權收購交易中要注意明確股權轉讓的基準日、過渡期和交割日的確定，以及關于過渡期損益安排、債權債務承擔、經營管理權移交等。

（3）注意股東優(yōu)先購買權的保護，且采取間接收購方式規(guī)避優(yōu)先購買權要注意風險。

（二）資產收購

1.資產收購有以下幾點優(yōu)勢：

（1）資產收購可以最大限度地避免目標酒店原有債務的影響，對于收購方來說，酒店資產收購不會因原權利人或標的酒店潛在的或有債務而影響資產過戶后的使用經營，可降低債務風險。

（2）資產收購可以使收購方減少所得稅費。由于資產收購費用可以計入被收購資產的成本，收購方在繳納企業(yè)所得稅時可以事前扣除，因此可減少了收購方的所得稅金額。

（3）資產收購是直接取得目標酒店的主業(yè)經營所需的資產和業(yè)務，非主業(yè)及其他資產、人員、法律瑕疵繼續(xù)留在目標酒店，收購方可實現(xiàn)優(yōu)質資產的整合。

（4）資產收購后是由收購方進行經營管理，可充分利用收購方的商業(yè)信譽進行收購后的經營管理，避免目標酒店原不良聲譽影響；另外優(yōu)質資產帶來的經營效益也可提升收購方的品牌信譽。

2.資產收購實務中須特別注意以下風險點：

（1）收購目的或營業(yè)無關的資產剝離應當明確、具體，尤其是即將報廢、處于閑置狀態(tài)的資產要進行審查明確。

（2）收購資產的范圍要明確具體，且應當辦理相關過戶登記等手續(xù)。資產收購通常應包含有形資產、無形資產，對于有形資產一般應當辦理過戶手續(xù)，對于在建酒店資產應將在建工程合同項下的權利和義務概括轉讓給收購方。對于無形資產如商標、著作權及排污指標、用電指標等權利也應當進行轉讓交割。

（3）與收購資產相關的應收債權也應當明確，如涉及酒店在建工程或酒店技術咨詢服務合同或物資設備采購等已付款項等，應當與資產交易合同一并轉讓。

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