新川板塊，位于高新區(qū)吉龍路以南，西至天府大道，東至成自瀘高速，南至海洋路的區(qū)域，板塊中心為新川之心公園。

新川，顧名思義，是由新加坡和四川省合作的科技園區(qū)。曾經(jīng)也幾經(jīng)傳言，新加坡方面撤出，后又證實沒有退出，還簽約了字節(jié)跳動、快手、百度進駐。

其實退出也沒關系，以新川得天獨厚的地理優(yōu)勢，即使新加坡退出也照樣大有前途，沒有懸念。后面會詳細分析新川的支撐有多強。

板塊價值

01地鐵交通

五條地鐵從板塊內(nèi)穿過，已建成的有三條，分別是天府大道一側(cè)的1號線、18號線和沿中柏大道的6號線。規(guī)劃中沿梓州大道穿過的29號線，和沿成自瀘高速的20號線，縱向的已經(jīng)足夠，橫向比較缺乏。

道路交通方面，板塊內(nèi)吉龍路，新通大道，新川大道，創(chuàng)新大道，四條區(qū)域主干道，三條城市級主干道：天府大道，梓州大道，新成仁路；往來三環(huán)內(nèi)和天府新區(qū)，開車出行非常便捷。

作為高規(guī)格，高起點的板塊，鏈接老城與天府新區(qū)的新川板塊，無論是軌道交通還是道路交通的規(guī)劃都非常合理，配套先行的態(tài)度也表明了高新區(qū)的決心和誠意。

02 教育資源

教育資源比較強勢，小學有省教科院附小和銀都紫藤小學、新川一小、行知小學，新華學校，金蘋果錦城一中附?。ㄋ搅ⅲ┑取?/p>

省教科院是省級綜合實力最強的教研科研機構，擁有一流的教育智庫，專家團隊、教育理論資源、和優(yōu)秀的教研隊伍。

師范銀都紫藤,是高新區(qū)老牌名校，2019年高新區(qū)引進北京師范大學創(chuàng)辦銀都紫藤初中。

金蘋果教育集團，包括幼兒園，小學，初中，高中為一體的一貫制私立學校。

科技園2-6組團內(nèi)還規(guī)劃了：22所學校，包括13所公立幼兒園、7所公立小學和2所公立中學。

新川板塊整體從幼兒園到中學的教育資源都比較優(yōu)質(zhì)，位置規(guī)劃合理，且據(jù)了解2-6號組團內(nèi)雖然住宅大部分還未交房，但學校已經(jīng)先期建設了一批；待板塊完全呈現(xiàn)后，住在這里的小朋友，上學應該是很幸福的一件事。

03 商業(yè)配套

板塊還在陸續(xù)發(fā)展中，之前商業(yè)配套一直是短板，基本是靠社區(qū)底商，直到去年底大型購物中心開業(yè)才略有改善，如遠大購物中心、伊藤洋華堂華府大道店，主要分布在天府大道兩側(cè)。

○ 陸肖tod效果圖

規(guī)劃來看，未來板塊內(nèi)擁有1640畝的陸肖Tod，按規(guī)劃85%的占比都是商業(yè)及配套設施；同時在新川板塊的核心位置，還將建設科技園南站tod。

值得一提的還有高新體育中心，大運會級別的運動場館，分為多功能館、服務中心和全民健身館，就在陸肖TOD東側(cè)。

醫(yī)療方面四川省中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（高新醫(yī)院）落戶高新區(qū)，位于新川創(chuàng)新科技園（新程大道南側(cè)，成自瀘高速以西），一期預計2022年建成投入使用。

新川作為新加坡式的“園中之城”，商業(yè)配套模式還有其獨到之處，在10平方公里的園區(qū)內(nèi)，會建成8個鄰里中心。

鄰里中心作為社區(qū)綜合體，集社區(qū)、體育、休閑、購物等功能為一體，內(nèi)設商店、托兒所、診療所、羽毛球場、游泳池和圖書館等設施，為整個社區(qū)提供便捷、舒適且充滿活力的生活方式。

因此我們可以理解為，未來居住在新川板塊的人，通過周邊1.5公里范圍內(nèi)的鄰里中心，就可以完成購物，娛樂，休閑，基本醫(yī)療，托兒所，養(yǎng)老等生活的所需。

04 自然資源

板塊很大，自然資源很少。

板塊西北角有一小片臨錦江，新怡花園旁有個小公園，除此之外板塊內(nèi)沒有任何的自然和文脈資源；也沒有河流與天然湖泊可供規(guī)劃打造的先天條件。

于是為了滿足公園城市的需求，新川創(chuàng)新科技園規(guī)劃了，以新川之心公園為核心的生態(tài)公園區(qū)，目前中央公園西區(qū)，濕地公園已經(jīng)建成，東區(qū)正在建設中。

相比興隆湖板塊，湖面面積就有4500畝的，整體870畝的新川之心公園，確實不算大，但是橫向?qū)Ρ惹嘌蛐鲁牵税鍓K，武侯新城等最近各區(qū)重點打造規(guī)劃的板塊，新川之心公園已經(jīng)算的上大手筆了。

05 城市界面

由于規(guī)劃較早，這一片的住宅容積率大多在4.0以上，住宅高層居多，密度偏高。早期的中德、金地都是5.0容積率，后面的龍湖九里晴川、北大資源陸續(xù)降容。

梓州大道兩側(cè)已發(fā)展成熟，住宅和配套基本都是2010年后建成，整體城市界面較好，呈現(xiàn)現(xiàn)代都市感形象。

梓州大道以東的區(qū)域，從航拍圖可以看到，內(nèi)部路網(wǎng)已經(jīng)建好，其它產(chǎn)業(yè)建筑，住宅項目，學校，社區(qū)鄰里中心都在建設中，現(xiàn)狀還是一片大工地的城市界面。

未來以產(chǎn)業(yè)、住宅、商業(yè)5：3：2的用地規(guī)劃，且住宅容積率大部分控制在2.5以下，新川科技園會呈現(xiàn)一種低密，宜居的全新城市形象。

06 人群結(jié)構

新川板塊緊鄰軟件園和大源商務區(qū)，在這里上班的IT人群很多選擇居住在新川，年輕人居多，大概是新川最主要的人群。

另外新川板塊開發(fā)較晚，品質(zhì)明顯好于華陽老城和中和老城，也吸引到一些這里的改善需求人群。板塊內(nèi)同時存在一些安置小區(qū)，比如新怡花園、龍騰苑、會龍小區(qū)等。

新川板塊以改善樓盤居多，整體品質(zhì)尚可。未來新川園區(qū)逐步呈現(xiàn)，還將吸引更多技術類優(yōu)質(zhì)人群入住。

07 未來規(guī)劃

○ 新川板塊控規(guī)圖

未來板塊發(fā)展主要靠新川科技園片區(qū)帶動。板塊發(fā)展能否成功的關鍵要素，首先規(guī)劃級別是否夠高，是否在公建的配套上有真金白銀的投入。

其次看支撐，新川板塊作為承上啟下的板塊，既可以吸引金融城、大源的外溢人群，也可以攔截去天府新區(qū)，不希望離中心城區(qū)太遠的人群。

同時還可以吸引中和華陽老城的改善人群。而且高新區(qū)基本已填滿，新進高新區(qū)也會首選在此置業(yè)。

有了如此強大的支撐，隨著規(guī)劃逐步兌現(xiàn)，仍然有上升空間。

08 不利因素

有兩個點要注意，板塊東南角有龍燈山公墓，東側(cè)成自瀘高速是城南發(fā)展的東邊界，越靠近邊界發(fā)展越弱。

○ 新川之心公園

09 小結(jié)

新川板塊，假以時日，是有望向大源看齊的，超越還是有難度。

在板塊分級中，將新川劃分為第二梯隊，與大源同級，總的來說是一個非常優(yōu)質(zhì)的發(fā)展中的板塊。

最大的優(yōu)勢是：有很好的地理優(yōu)勢，交通便利，學區(qū)優(yōu)質(zhì)，蓬勃向上，并且沒有明顯的短板。

成都高新區(qū)新川規(guī)劃圖（2022年5月版本）