兩個“一升一降”，深圳樓市調(diào)控出現(xiàn)新變化

7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合市住房建設局印發(fā)《市規(guī)劃和自然資源局市住房建設局關(guān)于停止商務公寓審批的通知》通知提出，全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務公寓項目審批；鼓勵已批商務公寓項目轉(zhuǎn)為可售型人才房；減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

停止商務公寓項目審批、鼓勵商務公寓項目轉(zhuǎn)為人才房，減少商業(yè)用地比例、增加居住及配套用地比例，兩個“一升一降”，顯示出深圳在樓市調(diào)控方面發(fā)生了新的變化，政策的精準性、務實性更強了，也更有利于樓市調(diào)控向長效管理轉(zhuǎn)變。

事實也是，樓市調(diào)控的目的，并不是利用行政手段將樓市控死，而是為了讓樓市更加符合市場要求，符合企業(yè)和居民的發(fā)展需要、生活需要。如果樓市調(diào)控只是政府手中的一種工具，而失去服務市場、服務企業(yè)、服務居民的功能，那么，樓市的發(fā)展也會陷入越來越畸形的格局，房地產(chǎn)對經(jīng)濟社會發(fā)展和居民生活的作用也會越來越小。

而從近年來樓市調(diào)控的實際情況來看，雖然樓市調(diào)控從2007年起就已經(jīng)推出，調(diào)控政策手段也很多，如打壓房價、停止對樓市提供信貸資金支持等。但是，由于政策反復變化，調(diào)控或緊或松，因此，不僅調(diào)控效果不好，反而出現(xiàn)了越調(diào)房價越高的現(xiàn)象。直到“房子是用來住的，不是用來炒的”定位確定后，樓市調(diào)控才算是真正步入穩(wěn)定有序的軌道，調(diào)控的效果不斷顯現(xiàn)。

即便如此，由于地方對房地產(chǎn)的期待仍然很高、用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的期望很強。因此，仍在時不時地打房地產(chǎn)主意，試圖觸碰調(diào)控這根高壓線。因此，伴隨著“房住不炒”定位的確定，因城施策、分類調(diào)控的要求也同步提出。所以，把調(diào)控的責任落實給地方，也就使得地方無法再在打政策主意、與政策捉迷藏上下功夫，而必須按照“房住不炒”定位和因城施策要求，落實好調(diào)控的各項責任。只要房價出現(xiàn)變動，地方就會立即出臺相應的政策措施，以保證房價的穩(wěn)定，也保證自己不在房價問題上成“出頭鳥”。

深圳此次對調(diào)控政策的調(diào)整，一方面，也是因為今年以來深圳的房價上漲幅度一直位居全國前列，給了深圳很大的壓力；另一方面，房價的上漲已經(jīng)給深圳居民生活和企業(yè)發(fā)展帶來了不利影響，尤其是供給端矛盾突出，從而給了深圳房價上漲很強的內(nèi)在動力。所以，深圳的樓市調(diào)控政策，從需求端遏制轉(zhuǎn)向供應端優(yōu)化，是非常正確的。只要供應端的矛盾得到緩解，對需求端的影響是非常大的，供需矛盾的緩解也是非常重要的。

從總體上講，深圳的房價上漲矛盾，最根本的還是市場供需矛盾突出引起的。從供給端來看，近年來過于注重商業(yè)公寓等的開發(fā)，使大量土地資源轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，從而減少了商品房供應，尤其是能夠滿足居民正常居住的商品房，數(shù)量供應明顯不足，從而造成了市場的供需矛盾加劇。從需求端來看，由于深圳的發(fā)展速度加快，高端人才、高技能勞動力流入增多，人才和勞動力的置換也在加快，客觀上也增加了對商品房供應的需求，進一步加劇了市場供需矛盾，迫使深圳不得不通過人才房等緩解供需矛盾。所以，用增加供給的方式來緩解市場供需矛盾，并遏制商業(yè)公寓等的供應，是非常正確的。

從總體上講，深圳的市場供需矛盾是比較突出的。至少，若干年內(nèi)這樣的矛盾難以得到根本化解。因此，房價上漲的內(nèi)在動力很強。如何才能緩解這樣的矛盾，深圳此次的政策，還是具有比較強的針對性的，是比較精準和務實的。只有有效增加供應端的數(shù)量，提高供應端供給的有效性，減少無效、低效供應，對于緩解市場供需矛盾是非常有用的。

當然，不同的地區(qū)，樓市矛盾也是不同的。像部分三四線城市，就不應當簡單地從供應端入手，而應當在需求端做文章，加快庫存房的消化力度。如果也從供應端入手的話，就應當是減少供應，配合需求端消化庫存房。如果需求端庫存房消化工作力度不大、效果不好，供應端再不加以控制，就有可能出現(xiàn)較大風險。其他一線和熱點二線城市，是可以學習借鑒深圳此次的調(diào)控做法的。特別是增加供給端的供應數(shù)量，是精準性很強的。

對樓市調(diào)控來說，解決的是供需矛盾，而不是單純的房價變動。房價變動是晴雨表，但本質(zhì)問題是供需矛盾。深圳在總結(jié)經(jīng)驗和深入調(diào)查的基礎上，通過“一升一降”來緩解供需矛盾的做法，確實比較精準和務實，效果可以關(guān)注與期待。