斑馬消費(fèi) 楊柘

過去兩年多時(shí)間里，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生大逆轉(zhuǎn)，被債務(wù)拖垮、被迫退市的房企前赴后繼，它們?cè)撊绾位鹁€求生？

已很久不發(fā)聲的王石，在日前舉辦的亞布力論壇上，給不太景氣的市場(chǎng)打了一劑雞血。他指出，房地產(chǎn)高增長(zhǎng)時(shí)代雖然結(jié)束，可市場(chǎng)機(jī)會(huì)才剛剛開始。

他所說的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，主要來自地產(chǎn)企業(yè)的非房業(yè)務(wù)。

與王石明確指出市場(chǎng)機(jī)會(huì)不同，地產(chǎn)“前浪”馮侖或許更崇尚大自然的叢林法則。他認(rèn)為大浪淘沙之后，留下來的優(yōu)質(zhì)房企，自然會(huì)圍繞產(chǎn)品和空間挖掘效益。

這一方面，為房企生存指出一條明路，也是當(dāng)下房企可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)的唯一出路。

?

兩種聲音

日本大和房屋房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與非房業(yè)務(wù)收入占比30年的變化，出現(xiàn)在日前王石在亞布力論壇的發(fā)言稿中。這成為中國(guó)房企未來發(fā)展的一個(gè)參照——在非房業(yè)務(wù)里鉆營(yíng)，或許會(huì)成為未來房企的主流。

也就是說，未來的房企不會(huì)依賴于賺取銷售房屋的利潤(rùn)，而是利用自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)，提升收入和效益。

王石一手帶大的萬科，也曾有過掙扎。

起步初期的萬科，靠進(jìn)出口業(yè)務(wù)壯大，所涉行業(yè)一度多達(dá)19個(gè)。直至上世紀(jì)90年代，才確定住宅開發(fā)的主業(yè)。

直到2017年，公司入股全球最大物流企業(yè)普洛斯、并購太古冷鏈，開啟多元化轉(zhuǎn)型。

早年，王石對(duì)多元化較為抗拒。2012年從美國(guó)游學(xué)回來，他就喊出一句經(jīng)典語錄：“就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從骨灰盒里伸手出來干擾你?！?/p>

如今，他截然相反的發(fā)聲，被廣泛視作對(duì)萬科穿越周期、成為行業(yè)常青樹的某種肯定。

在萬科財(cái)務(wù)報(bào)表中，非房業(yè)務(wù)收入數(shù)據(jù)，越來越顯眼。

2022年，公司5038.4億元收入中，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入為512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%，占公司收入的10%。

在經(jīng)營(yíng)性收入中，萬物云、萬科商業(yè)，分別實(shí)現(xiàn)收入303.2億元、87.2億元，物流和泊寓年收入規(guī)模，均超過30億元。

不僅萬科，龍湖、新城控股及華潤(rùn)等大型房企都在轉(zhuǎn)型，提升對(duì)商業(yè)等非房業(yè)務(wù)規(guī)模。

馮侖認(rèn)為，在地產(chǎn)后開發(fā)時(shí)代里，樓市經(jīng)過青春期后，必然會(huì)萎縮和減量，9成以上住宅開發(fā)商會(huì)被自然淘汰，存活的優(yōu)質(zhì)房企，自然會(huì)找到增收的門道。

?

兩類人物

馮侖、王石同屬于上世紀(jì)90年代初期崛起的地產(chǎn)人，一同經(jīng)歷房地產(chǎn)崛起和輝煌，也同時(shí)看到行業(yè)走上下坡路。

馮侖1991年在海南創(chuàng)立萬通集團(tuán)，初創(chuàng)人員中，還有易小迪、潘石屹等5人，人稱萬通六君子。

在海南房地產(chǎn)泡沫中，馮侖帶領(lǐng)萬通集團(tuán)，成功攫到第一桶金后全身而退，1993年在北京設(shè)立萬通地產(chǎn)，開始真正的地產(chǎn)開發(fā)商生涯。

兩年后，萬通六君子正式分家。潘石屹創(chuàng)立SOHO中國(guó)、易小迪創(chuàng)立陽光100中國(guó)，劉峰回歸農(nóng)業(yè)、王功權(quán)和王啟富僅在地產(chǎn)行業(yè)短暫停留，即轉(zhuǎn)型做投資。

易小迪、馮侖和潘石屹，3人幾乎同時(shí)押注非住宅賽道，完美錯(cuò)過了中國(guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展黃金期，命運(yùn)軌跡也由此改變。如今，馮侖退出萬通、潘石屹遠(yuǎn)走海外，僅剩易小迪苦苦支撐。

馮侖和王石兩人最早的交集，應(yīng)是發(fā)生在1999年，他們與建業(yè)地產(chǎn)胡葆森等聯(lián)合成立中城聯(lián)盟，旨在發(fā)起新住宅運(yùn)動(dòng)，后來不了了之。

王石接觸地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間，遠(yuǎn)比馮侖早。1988年，王石的現(xiàn)代科教儀器展銷中心更名為萬科，不久就參與深圳威登別墅地塊的土地拍賣，正式踏進(jìn)地產(chǎn)領(lǐng)域。

1989年萬科完成股份制改造，兩年后登陸深交所，走上萬億市值的長(zhǎng)征之路。

與馮侖地產(chǎn)教父、自媒體人及投資人人設(shè)相比，王石的身份和業(yè)余生活相當(dāng)豐富，即便任職萬科董事長(zhǎng)期間，仍能頻繁抽身參與登山、皮劃艇、滑翔傘等戶外運(yùn)動(dòng)，同時(shí)，還是一個(gè)執(zhí)著的社會(huì)公益、雙碳經(jīng)濟(jì)踐行者。

?

兩種生意

2016年，馮侖出售所持有萬通集團(tuán)的全部股權(quán)，徹底退出一手創(chuàng)建的企業(yè)。近幾年主要通過公開活動(dòng)和自媒體發(fā)聲，繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)指點(diǎn)江山，被外界稱為“地產(chǎn)思想家”。

作為萬通六君子之首，馮侖其實(shí)不算真正意義上“成功”的商人，近年做了不少帶有理想色彩的項(xiàng)目。比如，自掏腰包參與發(fā)射衛(wèi)星、在美國(guó)雙子塔上建中國(guó)中心等等。

這讓他在地產(chǎn)行業(yè)里，如一股清流般的存在。他的偏執(zhí)和宋衛(wèi)平近乎一樣。只不過，宋衛(wèi)平將主要精力聚焦在綠城以及后來二次創(chuàng)業(yè)的藍(lán)城的產(chǎn)品上，馮侖則對(duì)商業(yè)項(xiàng)目賦予更多可能性。

或許正是執(zhí)著于理想化，馮侖離開萬通之后，走的路并不輕松，且頻繁踩雷。

2021年，他涉嫌挪用4248萬元資金被三亞警方立案，事涉與國(guó)壽（三亞）健康投資的糾紛；今年3月被北京第四中院列入被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的2857.38萬元，涉及與篤遐公司的投資糾紛。

由人前風(fēng)光的地產(chǎn)教父，一下子成了老賴，年過六旬的馮侖，心里應(yīng)該不大好受。

王石從來沒有遇到這樣的狀況，從萬科榮退之后，始終處于聚光燈下，從來不缺關(guān)注，就連疑似割了雙眼皮，也會(huì)成為熱點(diǎn)話題。

去年，他控制的深石收購計(jì)劃登陸聯(lián)交所，在房地產(chǎn)艱難的年景里，開啟了另一賽道的征程。

因?yàn)樵缒晟娅C廣泛，讓王石在退休之后的投資游刃有余。在退休第二年，他設(shè)立了深潛DeepDive，獲得A輪千萬元融資。

2019年，他的投資業(yè)務(wù)從運(yùn)動(dòng)領(lǐng)域轉(zhuǎn)身醫(yī)療、健康，聯(lián)合幾位投資人在耶路撒冷創(chuàng)立中海以德，專注于治療乙肝創(chuàng)新藥的研發(fā)。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商的標(biāo)簽逐漸褪去，王石和馮侖的轉(zhuǎn)型方向截然相反。其實(shí)，馮侖早已意識(shí)到兩人的差距。他說，王石在做企業(yè)，自己在做老板。