如同市場預期，財信發(fā)展（000838.SZ）進一步將大股東物業(yè)服務資產注入上市公司。這也意味著財信發(fā)展將“變身”物業(yè)股，并成為A股中為數不多的第三方物業(yè)生活服務商。

7月11日晚間，財信發(fā)展公告披露，擬以現金收購控股股東重慶財信房地產開發(fā)集團有限公司持有的財信智慧生活服務集團有限公司（下稱“財信智服”）100%股權，交易對價為5.8億元，資金來源為上市公司自有及自籌資金。這也是財信發(fā)展繼6月初公告收購安徽誠和物業(yè)后，上市公司切入物業(yè)服務賽道、提升盈利能力的又一個大動作。

切入物業(yè)賽道 管理面積超8200萬方

在收購安徽誠和物業(yè)前，財信發(fā)展主營業(yè)務為地產開發(fā)和環(huán)保，據年報披露，公司地產業(yè)務2020年簽約銷售額約為70億元，其規(guī)模在業(yè)內偏小，環(huán)保業(yè)務也處在起步階段。收購安徽誠和、財信智服兩家公司，意味著財信發(fā)展的主營業(yè)務將新增物業(yè)服務板塊，也由此踏入新的賽道。

財信發(fā)展在11日的公告中表示，近年在房地產調控政策出臺愈發(fā)密集、各線城市住房需求分化以及宏觀經濟仍在復蘇等多重因素影響下，公司面臨著新的挑戰(zhàn)，亟需找到發(fā)展突破口?！肮緮M通過本次收購實現業(yè)務轉型，著力拓展物業(yè)管理戰(zhàn)略業(yè)務。公司將以本次收購為契機切入物業(yè)行業(yè)，大力拓展物業(yè)管理戰(zhàn)略業(yè)務，打造專業(yè)化第三方物業(yè)管理平臺，提升‘財信’品牌市場競爭力?！?/p>

據披露，目前安徽誠和、財信智服兩家公司合同管理面積共計約8200萬平方米，這在第三方物業(yè)管理公司中，財信的規(guī)模則處于領先地位。

相比房地產開發(fā)，近年來物業(yè)服務是更受資本市場青睞的賽道。物業(yè)企業(yè)的營收和利潤主要來源于基礎物業(yè)服務和增值服務兩大板塊，基礎物業(yè)擁有穩(wěn)定的現金流，但毛利較低，增值服務則是物業(yè)企業(yè)拓展業(yè)務的重要方向，包括房產租售、裝修、日常家居服務、O2O電商、甚至養(yǎng)老、教育等可成為物業(yè)企業(yè)拓展業(yè)務的方向。

目前，上市物業(yè)企業(yè)大多數集中在港股，而A股僅有4家物業(yè)企業(yè)，隨著財信發(fā)展完成相關收購，公司也將成為A股領先的第三方物業(yè)生活服務商。

或將大幅提升上市公司盈利

對于財信發(fā)展而言，收購兩家物業(yè)公司所帶來的直接影響將是業(yè)績的提升，物業(yè)板塊的加入將有望使上市公司盈利水平實現大幅增長。

從兩家物業(yè)公司的業(yè)務布局看，財信智服已進駐重慶、北京、深圳、河南、福建、江蘇、湖南、吉林等20多個省、直轄市，60多個城市。服務業(yè)態(tài)涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、公建等多個領域。安徽誠和管理項目主要在安徽省，涉及物業(yè)服務管理和社區(qū)綜合服務。

上述兩家公司作出了相應的盈利預測，并將簽訂補償協議。據公告披露，2021-2023年度，財信智服凈利潤預計不低于6500萬元、7200萬元以及8000萬元；安徽誠和凈利潤預計不低于1700萬元、1900萬元以及2100萬元。這也意味著2021-2023年財信發(fā)展即使現有業(yè)務凈利潤維持不變，上市公司凈利潤將分別增加不少于8200萬元、9100萬元和1.01億元。

另一個值得注意的是財信旗下物業(yè)企業(yè)的成長性和市場開拓能力。與不少背靠頭部地產開發(fā)商獲取物管合同的物業(yè)企業(yè)不同，財信旗下物業(yè)企業(yè)一直定位于“市場化第三方物業(yè)生活服務商”，管理項目主要來源于單拓及第三方收購，獨立市場開發(fā)能力競爭力顯著。

業(yè)內人士介紹，單拓即單項目拓展，這種模式下物業(yè)公司一般會與中小開發(fā)商合作，承接新開發(fā)物業(yè)的物管服務，此外，也會有一部分政府組織公開招標的老舊住宅小區(qū)，以及業(yè)主要求更換物管的住宅小區(qū)，單拓也是第三方物業(yè)公司新增項目的重要來源。

財信方面提出，未來財信智服還將聚焦重點區(qū)域，通過并購與單拓迅速擴大物業(yè)管理規(guī)模與密度，這將有助于進一步提升物業(yè)服務板塊的營收和利潤水平。

加快數字化轉型 開發(fā)增值服務場景

當下物業(yè)行業(yè)除積極提升管理規(guī)模、拓展增值服務外，行業(yè)的另一條發(fā)展主線是以科技賦能提升管理水平和利潤水平。近年來財信智服從業(yè)務戰(zhàn)略層面將物業(yè)數字化創(chuàng)新和人工智能物聯網視為物業(yè)業(yè)務經營的核心能力，并打造了智慧服務體系數字平臺“財智云”。

據公告披露，財信智服已經完成了財智云1.0的開發(fā)，實現了產品服務標準化與數字化。公司將在年內完成財智云2.0開發(fā)發(fā)布，全面實施數字化轉型，在自持物業(yè)項目實現數字化標準、數字化管控、數字化運營，通過全面數字化轉型提升品質服務標準，提高運營管理效率，打造優(yōu)秀的物業(yè)服務品牌。

財信發(fā)展也將與國內優(yōu)秀物聯網公司合作，探索在社區(qū)物聯網基礎上，開發(fā)租售、到家服務、康養(yǎng)等增值服務業(yè)務場景，形成公司新的利潤增長點，進而助力公司物業(yè)服務板塊進一步提升服務質量，成長為具有競爭力的市場化第三方物業(yè)生活平臺服務商。

縱觀近年來物業(yè)行業(yè)資本化進程，頭部地產企業(yè)的關聯物業(yè)公司在很長一段時間都是市場的焦點，其估值也經歷了逐步回歸理性的過程，隨著代表性的第三方物業(yè)公司加速上市，或將促使市場進一步審視物業(yè)行業(yè)的發(fā)展模式，也將促使行業(yè)的發(fā)展路徑更加多元化。

來源：經濟觀察報